Astăzi vreau să vorbesc cu tine despre investițiile în imobiliare. Potrivit sondajelor, cele mai multe proprietăți Rumyniyan este considerat ca fiind cel mai bun activ pentru investiții.
Imaginația atrage în mod util o imagine a modului în care o dată pe lună pe card vine chiriile de la chiriași, și sunteți culcat pe o plaja tropicala si sorbind alene un cocktail. Din păcate, realitatea este mult mai prozaic. Având o anumită experiență în închirierea apartamentelor, pot spune că acest venit pasiv nu este exact suna. Mai degrabă, este o mică afacere care necesită munca cu fracțiune de normă, care este destul de posibil să se combine cu activitatea principală.
Închirierea apartamentelor - un venit bun?
- Un modest, un apartament cu o cameră de la Moscova, la câțiva pași de metrou din zona de dormit va costa 5-5,500,000 $. Dau în chirie un astfel de apartament poate fi 25-30 de mii pe lună, plus de energie electrică și apă pe contoarele de plată. În varianta ideală, în afară de chiriile și taxele au randamente ce variază de la 6% la 6,55% pe an.
- Acum adaugă la această 1,5 mii de taxe lunare pentru chirie și venituri (6%, dacă aplicați SP sau 13% impozit pe venitul personal) rata de rentabilitate va fi de la 4,86% la 5,83% pe an.
- Și dacă adăugăm la această costul reparațiilor curente (de fapt întotdeauna în apartament pauze ceva - acolo tentă, apoi lipici), precum și un apartament lunar „simplu“, cifrele par destul de modeste cu 4,03% până la 4,95% .
Acest procent în perioada de pre-criză pot fi obținute de pe depozit într-un bănci complet de încredere, de exemplu, VTB 24. Acum, procentul este considerabil mai mare, în ciuda faptului că ratele de închiriere continuă să scadă din cauza cererii în scădere.
Închirierea apartamentelor necesită nici un efort?
- Trebuie să spun, „treci și uitați“ nu este de natură să lucreze, altfel riscati obtinerea înapoi la apartamentul într-o stare de „sub revizia.“ Cel puțin o dată pe lună, pentru a vizita apartamentul dvs. - faptul de a vizita o angajatori foarte disciplinat.
- Probleme soluție unică, efectuarea de Internet de la un alt furnizor, apelați instalații sanitare, înlocuirea mașinii de spălat este de natură să necesite implicarea ta. De obicei, angajatorii nu au tendința de a rezolva probleme în mod independent, într-un apartament închiriat și schimbe decizia lor pe umerii proprietarilor.
- În continuare, va trebui să eliminați citirile metru și să plătească chiria pe o bază lunară. Puteți, desigur, să-l instruiască angajatorilor, dar experiența arată că acestea sunt foarte des „uită“ să o facă la timp, astfel încât această problemă este de a te controla.
- Uneori, angajatorii „uita“ sau nu poate plăti la timp, iar fiecare proprietar se confruntă mai devreme sau mai târziu, necesitatea evacuării forțate. Acest proces necesită de obicei intervenția personală a proprietarului și este, de asemenea, consumatoare de timp și nervi.
- În conformitate cu legislația în vigoare, în cazul în care angajatorii nu au Moscova sau regiunea Moscova de reședință, este necesar să se facă o înregistrare temporară. Procesul nu este complicat, dar este nevoie de timp (cel puțin două vizite la pașaport).
- O dată pe an, trebuie să plătească o vizită la taxa, și să prezinte un raport privind veniturile primite. Teoretic, acest lucru se poate face prin e-mail, dar numai câteva trimit declarațiile lor fiscale în acest mod. Alții preferă o vizită personală. Despre faptul că mulți dintre chiriașului, din păcate, nu plătesc impozite, nu voi vorbi, bine?
- Ori atunci când au trecut chiriașii care locuiesc în apartament de-a lungul anilor, durata medie de ședere de aproximativ un an, maxim doi, desigur, există excepții fericite, dar ele sunt de obicei asociate cu un preț scăzut. De exemplu, prietenul meu 8 ani închiriază un apartament, iar chiriașul nu plăti majorări. În prezent, rata de închiriere plătit de prietenul meu la 50% mai jos de piață. Dar această abordare nu are nimic de-a face cu investiții, nu?
„Dar ceea ce despre companiile de administrare?“ - te întreb. „Ei sunt acolo :)“ - Eu vă voi răspunde. La Moscova, știu că cel puțin două dintre aceste societăți, dar costul serviciilor lor va reduce, veniturile dvs. deja mici la 3,5% - 4% pe an în ruble.
După cum puteți vedea, un venit pasiv din închirierea de apartamente de inchiriat nu este atât de „pasiv“ și nu atât de profitabile. În ciuda faptului că investițiile în imobiliare necesită un capital semnificativ și activ în sine este lichiditatea scăzută.
Îmi amintesc că pe această pagină puteți comanda un portofoliu gratuit eșantion pentru programul Vision finanțat de general, potrivite pentru setările. În cele mai multe portofolii includ deja menționate imobiliare FidelityGlobalProperty fondul de mine.