Cum de a refuza sa cumpere un apartament, fără pierdere de depozit?
Printre Agenții imobiliari merge o glumă: dacă vrei să torpileze afacere - să invite avocat. Într-adevăr, la prima vedere poate părea că avocații uneori prea reasigurate că îndoielile lor sunt inutile, pentru că există companii imobiliare stabilite practica de contractare și probleme încurcate ale teoriei încă o dată par să nimic.
„Proprietarii“ au scris deja despre cum să facă o plată în avans pentru un apartament, ce opțiuni există și care unul este de preferat. A fost o tot plata de depozit și în avans acceptate și utilizate pe scară largă de către agenții imobiliari. S-ar părea că subiectul este epuizat. Dar editorii au primit si feedback-ul de la practicarea avocați, care se opun practicii actuale de pre-plată pentru locuințe achiziționate. De ce? Încearcă să înțeleagă împreună.
Imaginați-vă pentru un moment pe care - potențialul cumpărător al apartamentului. Ne-am uitat la tot în apartament a fost plăcut. Agent imobiliar oferă o schemă standard - plată în avans prin introducerea în acordul de depozit. În acest caz, clientul este pictat în mod tipic următoarea schemă. Odată ce afacerea trece prin și este semnat contractul de vânzare, valoarea contribuțiilor primite se deduce din costul total al apartamentului. Dacă unul dintre participanții la tranzacția propusă va refuza, sancțiunile sunt aplicate acestuia. Refuzat la cumpărător, cel mai probabil, nu va primi depozit înapoi. Refuzat vânzătorul trebuie să se întoarcă de la depunerea dublat. Există diferite opțiuni, dar un lucru este clar: pentru toți participanții la viitor afacere este plătită în avans un fel de garanție că contractul de vânzare va fi semnat în termenele convenite. Cumpărătorul face un depozit și începe să colecteze banii lipsă. Vanzatorul eliberează apartamentul. Agent imobiliar colectează documentele necesare. Toată lumea este în așteptare pentru ziua în care este semnat contractul de vânzare.
Și acum, să nu cu mult timp înainte de ziua stabilită tranzacția eșuează. Proprietar refuză să vândă, dar, de asemenea, să se întoarcă de depozit de două ori suma, și, eventual, chiar dacă un individ nu se va. Sau cumpărătorul refuză să cumpere, iar proprietarul va lăsa un depozit la cu titlu de prejudiciu material și moral. Cineva nu este de acord cu acest lucru. Pentru acord amiabil nu se poate. Sună fraza sacramentală: „Ne vedem la tribunal!“ Și apoi începe distracția ...
Acum, toate acordurile anterioare aplicabile numai o singură interpretare - din punct de vedere al legii. Conform legii echilibrului preplătită, sau, așa cum o numim, un depozit, bani serios, de fapt, nu este. În consecință, și acuzat în instanță, ea nu poate fi.
Spune avocatul Ilya Delyagin: „Plata depozitului este permisă numai cu privire la obligațiile monetare existente (clauza 1 al articolului 380 din Codul civil ..). Un acord preliminar nu creează nici o obligație financiară, după cum rezultă din alin. 1, art. 429 GKRumyniya (contract preliminar au obligația de a încheia un contract în viitor). Plata depozitului la contractul preliminar nu se bazează pe lege, iar în cazul în care depozitul este plătit, plata unei sume de bani, comise fără motive legale. Rezultă că suma de bani plătită de un acord prealabil și a chemat părțile la depozit nu este, iar relația corespunzătoare nu poate fi extinsă la regulament în conformitate cu art. 380-381 din Codul civil. Aceasta este cerința pentru plata dubla valoarea depozitului prevăzut n. 2, art. 381 din Codul civil, nu poate fi îndeplinită. "
Adică, există riscul ca o instanță ar putea să-cumpărător ar fi refuzat recuperarea dubla suma depozitului sub formă de penalități. În cazul în care acordul nu a mai avut loc din cauza cumpărătorului, vânzătorul este, de asemenea, puțin probabil să se realizeze prin intermediul instanțelor de daune-interese. Trebuie amintit că acordul privind depunerea ca o modalitate de a asigura îndeplinirea obligației este accesoriul care este opțională, obligație. Caracterul său subsidiar se reflectă în faptul că încheierea depozitului nu poate momentul în care acordul înainte de încheierea contractului, care este furnizat în temeiul depozitului.
În practica noastră imobiliară de acord de depozit între părți este, de obicei, separat de contractul-gazdă, înainte de încheierea acestuia, în timp ce potrivit legii un acord privind avansul ar trebui să fie precedată de concluzia că este principalul contractul de vânzare și înregistrarea acestuia.
contract de vânzare a unui apartament între părți în momentul în care banii nu a fost încheiat ca un depozit, acordul privind depozitul nu implică efecte juridice.
Deoarece transferul de bani un cumpărător vânzătorul nu se bazează pe un acord (acordul privind depozitul nu poate fi încheiat), această sumă se restituie cumpărătorului. Și în cazul în care cumpărătorul nu a decis să cumpere un apartament, instanța obligă vânzătorul să restituie suma de așa-numitul depozit, în conformitate cu art. 1,102 GKRumyniyakak îmbogățire fără justă cauză.
În cazul în care acordul nu sa materializat din vina vânzătorului, acesta nu are obligația de a transfera apartamentul proprietatea cumpărătorului și compensarea pierderilor rezultate din cumpărător.
Adică plata depozitului ca o garanție de un fel, înainte de încheierea contractului de vânzare este de fapt garantează nimic nici una dintre părți. „Argumentul este că a plătit pentru“ depozit „confirmă încheierea contractului, deci este o plată validă nu se bazează pe lege. La urma urmei, contractul de vânzare a unei case de apartamente, un apartament, o parte a unei case sau a unui apartament este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării (Sec. 2, art. 558 din Codul civil). La momentul respectiv, nu a fost făcută la semnarea contractului preliminar de vânzare nu sunt părți la contract. Prin urmare, nu a fost înregistrată în conformitate cu legea“, - continuă Ilya Delyagin. Toate acestea ar trebui să fie amintit atunci când agent imobiliar vă va cere să facă sau să primească bani în temeiul acordului de pe depozit.
Cumpărător refuză în mod legal sau Arte comerciale
Este cunoscut faptul că, până de curând pe piață în creștere pentru vânzătorii de apartamente sunt ridicate în mod activ prețul de pe o zi înainte de încheierea acordului, susținând că prețurile au crescut. Acum, piața este în scădere, ei se găsesc în situația inversă. Acum, cumpărătorul apartament nevoie pentru a reduce prețul înainte de afacere, deoarece apartamentul a scăzut în preț de la câteva mii. e. În caz contrar, el insistă asupra întoarcerea de depozit și să refuze de tranzacție. Aici începe procesul: și cine va depune?
Proprietarul este sigur că beneficiile sale sunt evidente: deoarece afacerea descompune din cauza cumpărătorului, iar depunerea ca și pe părțile contractul rămâne cu el. Cu toate acestea, după cum sa demonstrat mai sus recurs la legea și jurisprudența, depozitul nu este de a asigura o tranzacție, iar cumpărătorul se poate dovedi cu ușurință dacă se dorește, aceasta este doar o îmbogățire superficială. Cu toate acestea, se dovedesc doar în instanța de judecată.
În general, doar un diplomat experimentat, care ar trebui să fie fiecare agent imobiliar va fi capabil să mențină acordul de accident. Din nou, clienții din mediul actual ar trebui să fie benefică pentru a intra într-un contract de plată în avans, care, pe de o parte, ceea ce nu îi obligă, dar pe de altă parte, orice fără caracter obligatoriu și proprietar. Acest lucru va ajuta pentru a reduce timpul de prețul de tranzacționare al apartamentului la rata existentă pe piață.
De fapt, singurul motiv pentru care poate „lipici“ afacere, există o dorință de a cumpărătorului de a cumpăra acest apartament special. Acest lucru înseamnă că vânzătorii ar trebui să încerce să crească atractivitatea de locuințe vândute, deoarece pe piața noastră imobiliară se întâmplă numai pe bună voința părților, fără nici o intervenție a legii.
Jan Lisitsyn, Ivan Sergeyev
Unele dintre serviciile Agenției pot fi comandate prin intermediul site-ului "