Tehnici de management apartament casa

Cea mai importantă întrebare să fie rezolvate proprietarii spațiilor, - în ce mod va fi gestionat de casa lor.

Decizia cu privire la ce metodă va fi gestionat de către proprietarii de case se iau la o adunare generală.

• gestionarea directă de către proprietari;
• managementul asociatiilor de proprietari (HOA), cooperative de locuințe (LCD) sau alte cooperative de consum specializate (SEC);
• controlează organizația.

Alegerea unei metode de a controla un bloc de apartamente - fundația pe care se va alinia apoi la toate lucrările de întreținere sistem suplimentar și repararea casei. Înainte de a lua la vot acest lucru sau că opțiune, trebuie să se calculeze cu atenție toate argumentele pro și contra fiecărei metode de control.

gestionarea directă a unei case cu apartamente

Această metodă poate fi pusă în aplicare numai în casă, numărul de apartamente, care este nu mai mult de treizeci. Casa, în cazul în care mai mult de 30 de apartamente, controlul direct nu poate fi realizat.

O trăsătură distinctivă a acestui proces este faptul că între consumatori și furnizorii de utilități (companii care furnizează energie termică, energie electrică, apă, și t. D.) Nu există nici un intermediar. proprietarii spațiilor intră direct în contracte cu organizații și persoane fizice resursosnabzhayuschimi chitanțele plătească ei înșiși utilități.

Odată cu gestionarea directă a proprietarilor la adunarea generală decide cu care să încheie contracte de prestări de servicii și efectuarea lucrărilor de întreținere și reparație a proprietății comune.

Nu este de a declara o adunare generală privind problemele curente, proprietarii pot alege una dintre ele sau orice altă persoană care îi va reprezenta și au dreptul de a semna. Pentru a face acest lucru, el trebuie să obțină autorizație scrisă de la toate sau cele mai multe dintre proprietari.

• resurse publice de locuitori plătească furnizorii în mod direct, fără intermediari;
• autoritate pentru gestionarea proprietății comune sunt proprietarii;
• nu există nici un cost de taxe pentru gestionarea proprietății comune.

• în casă, în cazul în care mai puțin de 30 de apartamente, poate fi dificil de a găsi pe cineva care poate (și sunt de acord), să-și asume responsabilitatea de a încheia contracte în numele tuturor proprietarilor;
• nici un management profesional al proprietății comune;
• proprietarii pot fi dificil de acord între ele și pentru a găsi un contractor pentru a efectua lucrările privind întreținerea și repararea proprietății comune;
• în cazul în care nu a fost selectat un control persoană autorizată asupra calității muncii din toate sau o parte dintre proprietarii pot duce la conflicte între ele.

proprietarii de case de gestionare a parteneriatului

Proprietarii de case - o entitate juridică. Pentru al crea, trebuie să treacă înregistrarea de stat ca entitate juridică și să obțină toate documentele relevante. munca HOA este determinată de normele Codului de locuințe. HOA este responsabil pentru furnizarea atât de locuințe și servicii comunale.

De multe ori, președinții HOA, cerând scuze locuitorilor, ei spun: „Noi nu suntem de vină pentru faptul că containerele de gunoi sunt umplute, este compania de colectare a gunoiului nu funcționează!“ De fapt, vinovat trebuie căutată în HOA: acestea sunt obligate să depună toate eforturile (până la schimbarea companiilor contractoare) că toate serviciile sunt furnizate la timp.

1. În mod independent, cu starea tuturor specialiștilor necesare (inginer, instalator, electrician, tâmplar, om de serviciu, mai curat, inginer, contabil, pasportista și așa mai departe. P.), și experții pot fi de numărul de locuitori din casă, în cazul în care ar putea să asigure o acțiune în timp util cu privire la conținutul de locuințe și combaterea situațiilor de urgență.
2. Angajarea unui antreprenor - management sau de organizație de servicii.

Cum de a crea un HOA?

În cazul în care grupul inițiator sau inițiativa de proprietari va lua în considerare această opțiune acceptabilă, este necesar să se pregătească documentele pentru adunarea generală, și să ia în considerare nominalizări la organismele de HOA și de audit organismelor de conducere: consiliul, președintele acesteia, precum și Comisia de Audit.

Pentru crearea de condominii și aprobarea statutului său trebuie să voteze proprietarii care au mai mult de o jumătate de metri pătrați din suprafața totală a spațiilor rezidențiale și non-rezidențiale în casă. După aceea, în etapa de înregistrare a valorilor mobiliare.

proprietarii de case de stat de înregistrare de asociere astăzi ia forma de înregistrare a asocierii proprietarilor.

Uneori, există cazuri când unul dintre proprietarii nu doresc să se angajeze în activități HOA. În acest caz, membrii trebuie să Hoa-l elimine. Este posibil? Da, probabil. Pentru a face acest lucru, ține o adunare generală a membrilor și decide cu privire la Hoa lichidarea sa și crearea unei comisii de lichidare. iei măsuri suplimentare așa cum este descris în Codul civil privind lichidarea oricărei entități juridice.

Mai mult, hr. 2 linguri. 141 din Codul de locuințe este înregistrat un alt motiv pentru care poate fi eliminată Hoa: numărul de metri pătrați, aparținând membrilor Hoa mai puțin de jumătate din suprafața totală a spațiilor rezidențiale și non-rezidențiale în MCD.

În acest caz, proprietarii sunt obligați să ia decizia de a lichida Hoa.

• cerere de înregistrare de stat, certificate de către un notar;
• adunarea generală a proprietarilor de protocol spațiilor, în cazul în care decizia privind stabilirea și adoptarea Hoa a cartei sale;
• charter de condominii;
• informații cu privire la persoanele care au votat la ședința pentru stabilirea Hoa, a acțiunilor deținute de aceștia în proprietate comună.

Documentul principal HOA - este carta sa, care precizează toate drepturile și obligațiile fundamentale ale membrilor Hoa, domeniul de aplicare al activităților sale, etc ...

De îndată ce treci procedura de înregistrare de stat a condominiilor, ea devine o entitate juridică. Fiecare HOA trebuie să fie imprimate cu numele, contul bancar și alte detalii. Un punct important: în aceeași casă poate rula doar un singur HOA. În România, a interzis crearea mai multor clădiri HOAs de apartamente. Cu excepția cazului în care clădirile de apartamente situate pe teren, având o frontieră comună, inginerie de rețea, precum și alte obiecte comune.

În cazul falimentului este responsabil pentru Hoa obligațiile sale cu toate activele sale. Trebuie înțeles faptul că proprietarii de apartamente lor, precum și proprietatea comună într-o clădire cu apartamente în HOAs de proprietate nu sunt incluse. În cazul în care falimentul brusc a avut loc la una din asociațiile membre, condominii pentru acesta nu este responsabil. De asemenea, membrii HOA ei înșiși nu sunt responsabili pentru datoriile parteneriatului.

Organisme de management HOA

Este important să se înțeleagă că posibilitatea de a organiza o adunare generală a membrilor nu neagă Hoa necesitatea de a efectua într-un apartament construirea unei adunări generale a proprietarilor de spații în problemele ce țin de competența exclusivă a Adunării. De exemplu, organizarea și efectuarea de reparații majore ale proprietății comune în ICD nu pot fi rezolvate într-o adunare generală a membrilor Hoa. Pentru a decide asupra necesității de a convoca o adunare generală a proprietarilor.

Proprietarii de locuinte Asociatia Consiliul - un organ executiv, acesta este supus adunarea generală a membrilor Hoa. Prin urmare, cele mai importante probleme sunt abordate în cadrul reuniunii, și acele întrebări care, în conformitate cu Codul de locuințe și Carta nu intră în competența adunării generale a proprietarilor și a adunării generale a membrilor consiliului HOA, HOA pot fi rezolvate.

Pentru a alege membrii consiliului poate fi în orice moment, în termen de doi ani. Ca o regulă, alegerea sau de a numi o dată pe an sau o dată la doi ani.

Reuniuni convocate de către președintele consiliului (de altfel, este posibil să se aleagă pe bord, dar puteți - la o adunare generală a membrilor Hoa, care opțiunea de a alege - l CASEI membrii Asociației ei înșiși, cu toate acestea, ruta aleasă trebuie să fie stabilită în actul constitutiv).

Proprietarii de spații în casa care nu sunt membri ai nu pot fi Hoa selectate pe bord. În plus, este interzis să aleagă consiliul membrilor comitetului de audit și membrii asociațiilor HOA care lucrează în organizarea organismelor de conducere cu care contractul de întreținere HOA.

Pentru a rezolva Consiliul a considerat legitim, în cadrul reuniunii sale trebuie să participe cel puțin jumătate din membrii consiliului. În cazul în care mai mult de jumătate dintre participanți au votat în favoarea unei propuneri, aceasta se consideră adoptată. După votul necesar să emită un raport, care trebuie să fie semnat de președintele și secretarul ședinței.

1. Respectați legile și cerințele statutului asociației HOA.
2. Pentru a monitoriza respectarea termenelor de plată a contribuțiilor membrilor HOA.
3. Se prepară estimări anuale ale costurilor și declarațiile de venit HOA ale activităților financiare, pentru a le pune la dispoziția adunării generale pentru aprobarea Hoa.
4. Pentru a încheia acorduri privind întreținerea, exploatarea și repararea proprietății comune în casă.
5. Pentru a angaja și a lucrătorilor de foc pentru întreținere acasă.
6. Păstrați un registru de membri ai parteneriatului, contabilitate, management, birou.
7. Convoacă și ține o adunare generală a membrilor Hoa.
8. Efectuați alte sarcini care decurg din condominii statut.

Președinte al Consiliului de Hoa - persoana aleasă. După cum sa menționat deja, se poate alege membrii consiliului de administrație, și toți membrii pot, în ședința Hoa generală. Termenul președintelui este discutat în statutul parteneriatului. Sarcina lui - pentru a coordona activitatea consiliului și în ansamblu Hoa. În plus, este în curs de dezvoltare reglementări: reglementări interne HOA (aprobat de normele la o adunare generală), prevede acordarea de compensații salariaților etc ...

Comisia de Audit (Auditor), HOA este ales la adunarea generală a membrilor Hoa. Termenul maxim al comisiei - 2 ani, apoi să fie urmată de noi alegeri. principala sa sarcină - cel puțin o dată pe an pentru a efectua auditul activității financiare și membrii HOA pentru a da un raport cu privire la rezultatele parteneriatului. În plus, Comitetul de audit emite un aviz cu privire la estimările diferitelor lucrări elaborate de bord.

HOA - este o persoană juridică, cu toate consecințele care decurg din aceasta. Acest președinți de HOA și membrii consiliului de administrație sunt adesea trecute cu vederea, cu sinceritate crezând că greșelile lor pentru a le „nimic nu se va întâmpla.“ Între timp, în realitate, acest lucru este urmat de o responsabilitate serioasă. Amenzi pentru încălcări în sectorul locuințelor ajunge la 250 de mii de ruble.

managementul organizației de management

Este cea mai comună metodă de management al cladirii - toate lucrările privind întreținerea și repararea majorității clădirilor înalte din țara noastră este realizată de către specialiști UO.

Locuințe kodeksRumyniyatrebuet la societatea de administrare îndeplinit absolut toate lucrările care oferă o listă minimă și a ordonat-o la proprietarii contractului. În acest caz, CC poate angaja alți contractanți, dar toată responsabilitatea îi revine pentru calitatea serviciilor.

Pentru a începe lucrul cu societatea de administrare, trebuie să introduceți mai întâi în contract. Pentru a face acest lucru, trebuie să la o adunare generală a proprietarilor au ales, ce organizație ei sunt dispuși să încredințeze gestionarea, și a aprobat termenii contractului. În realitate, se întâmplă adesea ca locuitorii casei și nu pot obține împreună și să discutăm această problemă importantă.

Pentru casa încă nu a fost „abandonat“, adunarea generală a rolului inițiator ia asupra guvernelor locale. În cazul în care proprietarii nu alege propria lor societate de administrare, acesta din urmă este determinată de rezultatele concursului.

Societatea de administrare trebuie să ia în termen de birouri de treizeci de zile de la încheierea contractului.

Condițiile esențiale ale contractului de management al clădirii de apartamente - așa-numitele momente, fără a se ajunge la un acord cu privire la care nu se încheie contractul.

În plus față de condițiile esențiale prevăzute în legislație, acestea sunt condițiile în care proprietarii au decis să ajungă la un acord cu Codul Penal. De exemplu, în plus față de termenii ordinului de control asupra activităților Codului penal, proprietarii pot insista pe o formă specifică de aprobare a raportului financiar anual.

Condiții de încheiere a contractului poate fi diferit. Legea dă o răspândire destul de mare: de la 1 an la 5 ani. Cu toate acestea, contractul de 5 ani se poate face numai în cazul în care proprietarii au ales o societate de administrare în adunarea generală. În cazul în care organizația de management selectată la casa în concursul organizat de autoritățile locale, termenul maxim al contractului nu poate depăși 3 ani.

activități de gestionare a MKD de licențiere

1. Eliberarea licenței.
2. Controlul asupra conformității unei organizații sau a unui individ cerințe de licență antreprenor.

• înregistrarea unei organizații sau a unui întreprinzător individual pe teritoriul România;
• prezența șefului unei organizații sau a unui certificat de calificare de întreprinzător individual, care se eliberează la el în caz de finalizarea cu succes a examenului de calificare pentru dreptul de a efectua organizații de gestionare de gestionare a clădirilor de locuit;
• absența șefului unei organizații sau a unui întreprinzător individual sau o condamnare restante netrase pentru infracțiuni economice, infracțiuni grave și foarte grave;
• organizația nu este supus procedurii de anulare a licenței de gestionare a clădirilor de locuit;
• șef al organizației sau întreprinzătorul individual nu este supus procedurii de descalificare;
• dezvăluirea de informații cu privire la organizarea activităților lor.

Decizia de a elibera o licență sau refuză să îl elibereze primește comision de acordare a licențelor, cu sediul în obiectul Federației Ruse. Ca parte a comisiei de licențiere de cel puțin o treime sunt ocupate de reprezentanți ai organizațiilor de autoreglementare, asociațiile obștești și alte organizații non-profit.

Monitorizeaza conformitatea activităților de management cerințele de licențiere organizare Inspectoratul locativ de stat.

La aceleași cerințe de licențiere ale companiei, care a primit o licență, mai late decât cele care se aplică concurentului.

În cazul în care societatea primește două ordine pentru a elimina încălcări ale unui bloc de apartamente pentru un an și nu le fac - își pierde dreptul de a gestiona această casă. În cazul în care suprafața acestor case pentru mai mult de 15% din toate casele care sunt gestionate de Codul penal, acesta este lipsit de licență pentru case de conducere, iar liderul său este descalificat pentru o anumită perioadă. Licența este anulată printr-o hotărâre judecătorească pe baza aplicării inspecției de locuințe de stat.

În ciuda prezenței comenzilor restante, proprietarii de la adunarea generală poate decide să continue organizarea actuală. În acest caz, licența este revocată.

În termen de 15 zile de la primirea notificării de la Inspecția de Stat pentru Locuințe rezilia licența organismului de auto-guvernare locală va convoca o adunare generală a proprietarilor de a decide cu privire la alegerea metodei de control al unei case cu apartamente. În cazul în care proprietarii nu iau decizii sau de asamblare nu are cvorum, autoritatea locală în termen de trei zile pentru a anunța un concurs pentru dreptul de a conduce într-o astfel de casă.

articole similare

• Managementul metodelor de construcție de apartamente, face alegerea

• Selectarea unei metode de control al clădirii apartament

• Cursuri de management (sau de management al unităților de afaceri), instruire pentru afaceri și management