Property management - organizarea cea mai eficientă utilizare de bunuri imobiliare în beneficiul proprietarilor săi, inclusiv dezvoltarea unui program de management de bunuri imobiliare, organizarea de operațiuni tehnice de bunuri imobiliare, furnizarea de servicii municipale, imobiliare organizarea serviciului de marketing al utilizatorilor imobiliare, relații care asigură cu autoritățile și utilități, managementul proiecte de dezvoltare de proprietate.
Sub controlul subiecților să înțeleagă obiectul de control sau de societatea de administrare a proprietății - o persoană fizică sau juridică care desfășoară o serie de acțiuni privind managementul imobiliar.
Gestionarea proprietății. sau managerul de proprietate. - un membru al personalului al societății de administrare sau de un întreprinzător particular, antrenat într-un program special și certificate în modul prevăzut pentru gestionarea proprietății profesionale pentru diverse scopuri și complexitate.
Managementul companiei - o organizație a cărei principală activitate este administrarea de bunuri imobiliare deținute de terțe părți. Trebuie avut în vedere că, în societatea de administrare poate realiza, de asemenea, întreprinzătorii individuali care oferă servicii pentru managementul imobiliar.
Ambele companii străine și românești implicate în întreținerea și managementul serviciilor imobiliare pe piața românească pot fi împărțite în trei grupe profesionale.
Primul grup include companii care se ocupă cu doar o operațiune complexă de bunuri imobiliare (facility management), adică curățarea spațiilor și teritoriile adiacente, precum și exploatarea sistemelor inginerești ale clădirii (fig. 1.6). Prin necesitate pentru aceste servicii suplimentare pot fi adăugate, cum ar fi serviciile de secretariat la recepție, catering, etc. Ca o regulă, companiile implicate în operațiune, o parte a problemei este rezolvată prin eforturile personalului său, lucru punct de vedere tehnic complex sau sezonier dat subcontractanți.
În plus, serviciul furnizat și marile companii de management, care, printre alte aspecte ale activității (de exemplu, managementul financiar), și implicat în probleme de întreținere a sistemelor de inginerie, de securitate, curățenie, etc. (Grup profesional a doua). În această parte a activității desfășurate de personalul propriu, o parte - externalizate. Practica arată că de multe ori compania care a început cu o activitate (de exemplu, curățare sau servicii de catering în clădiri de birouri), creșterea treptată a personalului, personalului de conducere și, ca urmare, extinderea gamei sale de servicii.
Al treilea grup de firme profesionale, care abia începe să se dezvolte pe piata imobiliara romaneasca, - compania, în plus față de serviciile de mai sus furnizate de proprietar și chiar gestionarea fluxurilor financiare ale proprietății sale, și anume, de gestionare a activelor (gestionarea activelor) - credite pentru reconstrucție, investiții de capital, etc.
Gestionarea acest nivel este un administrator, un specialist în domeniul imobiliar și un economist pentru a înțelege că o astfel de investiție, pentru care investitorul a construit obiect sau un obiect pe care proprietarul a cumpărat, ce să se aștepte și prin ce mecanisme puteți obține rentabilitatea financiară maximă. Puterile unui astfel de control permite de a gestiona finanțele și responsabil nu numai pentru tranzacțiile individuale cu imobil, dar, de asemenea, pentru dezvoltarea și punerea în aplicare a strategiilor pentru a maximiza profiturile
Fig. societate de administrare 1.6.Funktsii pe piața imobiliară
obiectelor gestionate. Deci, managerul este încredințată, de exemplu, pentru a decide cu privire la ceea ce o parte din obiectele începe să reconstruiască, care - să se restructureze și ce - să utilizeze ca sursă principală de venit. În prezent, companiile mari de consultanță sunt în curs de dezvoltare în această direcție, precum și dezvoltatori, inclusiv furnizarea de servicii de management.
Care este societatea de administrare a celor trei grupuri profesionale de mai sus-menționate vor fi selectate depinde de proprietar, și mai precis - pe obiectivele sale tactice și strategice de management imobiliar, precum și pe scena ciclului de viață de proprietate.
Ciclul de viață al proprietății - o perioadă de timp în care există proprietatea ca un obiect fizic, pentru care este necesar să se efectueze anumite lucrări și servicii (imobiliare ca obiect de lucrări și servicii), obiectul raporturilor juridice, financiare și economice (inclusiv imobiliare ca un obiect de investiții ), durata de viață obiect este proprietarul îi revine sarcina costurilor și are capacitatea de a genera venituri, și pot de asemenea, poseda, folosi și dispune de proprietatea lor. Mai departe, în fig. 1.7 prezintă un ciclu de viață tipic al proprietății ca o marfă, un obiect de lucrări și servicii și obiect de investiții.
Luați în considerare societatea de administrare a funcțiilor pe detaliile ciclului de viață.
proiectarea preliminară a instalației cuprinde următoarele activități principale:
• determinarea unei instalații de destinație a direcționării (de vânzare în continuare, utilizați pentru a extrage în mod sistematic funcțiile de randament, de performanță și de producție, etc.);
• Anumite scop funcțional preferat al obiectului (birou, spatii comerciale, locuințe, sau o combinație a acestor componente);
• dispunerea pieselor structurale (mărimea zonelor utile, tehnice, numărul și locul de intrări, scări de locație, facilități tehnice și echipamente, etc);
• căutarea de soluții adecvate pentru selectarea și plasarea echipamentelor moderne costisitoare și complexe de inginerie;
Fig. Ciclul 1.7.Zhiznenny de proprietate (ca o marfă, ca un obiect de lucrări și servicii, ca un obiect de investiții)
Procedura de obținere a permiselor cu înregistrarea ulterioară a ordinelor corporale autorizate de guvern pentru a oferi terenuri pentru dezvoltare și înregistrare a drepturilor de utilizare a terenului pentru perioada de construcție este complexă și poate dura o lungă perioadă de timp.
În mediul urban societățile de administrare au suficientă experiență pentru a face față cu această problemă și sunt în măsură să apere condițiile care să permită garanții acceptabile pentru potențialii investitori în organizarea de finanțare a proiectelor. La proiectarea și obținerea condițiilor tehnice din serviciile de inginerie ale societății de administrare ar trebui să fie comparat cu specificațiile proiectului dorite reale.
Cerințe servicii de inginerie în surplus se poate transforma un proiect neprofitabilă, precum și poziția dură a arhitecților români, insistând asupra soluțiilor sale structurale. La prima vedere, aceste probleme fac punerea în aplicare în continuare a proiectului imposibilă.
Pregătirile pentru construcția și construcția instalației. Construirea de proprietate care satisface nevoile investitorului, este posibilă numai în cazul în care calitatea înaltă a construcției, lucrările de instalare și punerea în funcțiune. Investitorul nu este de obicei în măsură să evalueze în mod independent, calitatea construcției, instalarea, punerea în funcțiune, precum și alte tipuri de muncă. În acest sens, aceasta poate ajuta la societatea de administrare. În această etapă, supravegherea periodică manager de proprietate se va asigura încheierea de acorduri cu contractorii competente, conformitatea cu soluțiile de proiectare, introducerea la timp a ajustărilor care nu au putut fi încorporate anterior în lucrare, îndeplinirea obligațiilor sale contractuale de către contractori, instalarea de echipamente de calitate și punerea în funcțiune.
Atunci când acceptă societatea de administrare comision de acceptare obiect prevede interacțiunea cu autoritățile de supraveghere, furnizorii de utilități și contractori primesc un set complet de documente care vor sta la baza obiectului de servicii suplimentare.
În cazul în care compania va continua să funcționeze proprietatea, este interesată în dezvăluirea maximă a defectelor și de corectare a acestora companie de construcții la semnarea comisiei de acceptare. După introducerea proprietății în societatea de administrare de servicii nu va fi în măsură să efectueze nemotivată pentru reparații proprietar sau înlocuirea echipamentului.
Dacă ați găsit o greșeală în text, evidențiați cuvântul și apăsați Shift + Enter