Cum de a gestiona imobiliare comerciale?
RICS (Royal Society de experți certificați în domeniul proprietății), împreună cu Școala Superioară de Economie a avut loc o masă rotundă dedicată aspectelor practice ale managementului imobiliare comerciale.
Printre vorbitori s-au directori de cele mai mari companii imobiliare, moderat întâlnirea Natalya Zah MRICS, Consiliul de membru al RICS Rusia, Deloitte.
Piața imobiliară este ciclică, inclusiv perioadele de creștere economică, criză și de recuperare. Tema principală a mesei rotunde au fost metodele de control pentru a menține afacerea, indiferent de climatul financiar. Proprietarii și locatarii de proprietate sunt în „aceeași barcă“ și depind unul de altul. Este de la acest postulat trebuie să construiască manageri de mari centre comerciale și de birouri.
Olga Ladorenko, director de marketing Nagatino I-Land, consideră că contract scris corect poate fi un real ajutor în vremuri de necaz: „Ce se întâmplă într-o criză? Companiile sunt reducerea costurilor și să înceapă cu două elemente principale: costuri de personal și de închiriere. Iar atunci când un chiriaș vine la proprietar cu cerința de a reduce rata de închiriere, ne putem baza doar pe o relație bună cu el - nu pentru a aduce cazul la proces -. Și contractul "
Cu toate acestea, ele sunt de cotitură la contract, de obicei, în condiții dificile, la fel ca în anii „grăsime“, atunci când economia este în creștere, de multe ori se referă la ea în mod oficial. Pentru a reduce riscul de rupere acorduri cu chiriași, proprietarul trebuie să facă, de asemenea, concesii. De exemplu, pentru a nu ridica rata de închiriere în raport cu prețurile medii ale pieței.
Atragerea cunoscut, chiriași de încredere cooperare orientată, de asemenea, contribuie la asigurarea stabilității fluxurilor de numerar. În general, fiecare locatar trebuie să-și găsească propria abordare. În cazul unui conflict ar trebui să negocieze individual cu fiecare nefericit acum, pentru a preveni apariția „unirea chiriașilor“ în cadrul aceluiași teritoriu.
Elena Kislitsyna, director al organizației de management, departamentul comercial property management, Jones Lang LaSalle, Rusia CSI a avertizat: „Mulți oameni doresc un design frumos, peisaj frumos. Instalarea pardoselilor din sticlă de multe ori nu iau în considerare caracteristicile climatice: în cazul în care o mulțime de zăpadă, apoi curat și să mențină o clădire este dificilă. Astfel de erori în proiectarea, în aranjamentul duce la o creștere a costurilor de exploatare, care, la rândul său, cad pe umerii chiriașilor și să conducă la o scădere a rentabilității. "
La proiectarea este necesar să se ia în considerare mai multe lucruri: de la crearea unui loc de parcare spațioasă, la locația spațiului tehnic și de depozitare. Comunicațiile trebuie să fie proiectate pentru numărul estimat de vizitatori. Fondurile considerabile sunt cheltuite pe de amenajare a teritoriului. mari centre cu sediul activelor lor mai mari și zona înconjurătoare, trebuie să aloce o mulțime de bani pentru a menține curățenia.
În ceea ce privește managementul imobiliar din punct de vedere administrativ, aici există o specializare tot mai mare de companii. Mulți investitori dau seama că singur acoperă întreaga gamă de activități de întreținere și gestionare de bunuri imobiliare nu este posibil, și să dea o parte din funcțiile de firme specializate.
Pe implicarea celor mai importante chiriasi a declarat Anna Dvurechenskaya, director comercial al KR - Proprietăți: «Selecția ancora chiriaș va determina întregul portofoliu de chiriași. Deci, pe teritoriul sediul nostru districtul de afaceri al Yandex a fost fondat. Acest lucru a atras imediat mulți chiriași din zona IT, iar mai târziu a devenit interesat de oferta noastră, exploatațiile multe mass-media. Această abordare vă permite să creați grupuri de cartiere de afaceri pe modelul vestic, unde majoritatea companiilor care se specializează într-o anumită zonă, sunt concentrate într-un singur loc ".
Anchor chiriaș poate aduce o contribuție uriașă la implicarea altor clienți, astfel încât proprietarul îi dă condițiile cele mai favorabile. Centre comerciale sunt întotdeauna încearcă să găsească astfel de companii.
Un alt aspect important menționat în discuție a fost designul obiectelor. Conform standardelor internaționale, foarte puține dintre centrele noastre de afaceri întâlni clasa A - în aceste condiții, devine vitală îmbunătățirea calității serviciilor chiriașilor și vizitatorilor. Datorită planificare necorespunzătoare multe erori se manifestă numai în faza operațională.
Sergey Voronin, CEO Forum Properties, a descris structura modernă în gestionarea de bunuri imobiliare: „Investitorii trebuie să aibă o anumită ierarhie pentru a gestiona imobiliare, mai ales în cazul în care acesta este un non-core sau investitori instituționali. In partea de sus este de gestionare a activelor. Acest control nu este atât de mult o clădire ca active în numerar către proprietari, inclusiv cumpărarea și vânzarea de titluri de valoare. Al doilea nivel este un management de proprietate - gestionarea directă a instalației, aceasta include bugetare, rapoarte, contracte cu chiriasi. Iar al treilea nivel este conducerea instalației - obiecte directe de exploatare. Pentru acest grup putem include curățenie și servicii tehnice. Tendința de trecere la un anumit tip de control este rareori combină toate cele trei ".