Abordare alternativă a negocia vânzarea de apartamente.
Trebuie remarcat faptul că piața de locuințe secundare cele mai multe tranzacții - este așa-numitele tranzacții „alternative“, adică
a) Pentru a face schimb un apartament la druguyus suprataxă - „îmbunătățirea condițiilor de trai.“
b) schimbul de un apartament sau pe două sau mai multe apartamente. - "patrulare".
c) sunt, de asemenea, atunci când a vândut comerț mai multe apartamente și unul opțional - „Congresul“.
Aceste operațiuni sunt efectuate, de obicei, prin cumpărarea și vânzarea de procedură apartamente. De fapt, acesta este de două sau mai multe tranzacții de cumpărare și de vânzare. și care sunt înregistrate simultan.
Adesea, acest lucru se întâmplă atunci când diferența de cost între cumpere și să vândă bunuri imobiliare, atunci când rămân bani din vânzarea sau să plătească suplimentar atunci când cumpără. Acest lucru se întâmplă atunci când inegale de schimb (dimensiuni diferite de apartamente), sau schimba locația zonei apartament. De exemplu, vânzarea unui apartament mare în centru, puteți cumpăra două sau chiar câteva apartamente în suburbii sau în teren, o clădire nouă, vila, etc.
tranzacțiile alternative pot fi complexe și mai multe etape, garnituri de „lanț“ lung de apartamente. Acest lucru se datorează faptului că apartamentele „libere“ de pe piață este extrem de mic, și de multe ori vânzătorul chiar un apartament cu o cameră este în același timp și cumpărător.
Complexitatea unor astfel de tranzacții este faptul că „lanțul“ de apartamente sunt construite pentru o lungă perioadă de timp, pe care doriți să-și petreacă o mulțime de efort pentru a satisface interesele tuturor participanților. În plus, există întotdeauna pericolul ca un fel de „link-ul“ va scădea, iar apoi trebuie să înceapă peste tot din nou. Un specialist calificat, cu experiență și expertiză suficientă, este capabil de a construi o afacere alternativă.
Să considerăm exemplul unui „lanț“ complex, reprezentat în diagrama de mai jos:
Imaginați-vă că vânzătorii de apartamente №1 în „lanțul“ - Ivan, Olga și Andrei - pleacă dintr-un apartament comunale în centrul Moscovei. Ivan în loc de camera lui devine un apartament de 8 milioane de ruble nr.2 într-o zonă rezidențială, Olga - apartament №3 7000000, în timp ce Andrew ia bani - pentru că 5millionov el are oa doua casă. La rândul său, apartamentul vânzătorul №2, Serghei, cumpără un apartament №4 - mai ieftin (în suburbii), peste 4,5 milioane, și încă rămâne o diferență - 3,5 milioane. Vânzător apartament №3- Tatiana - plateste 2 milioane de euro și cumpără un apartament №5. mai mare pentru 9 milioane. Vânzător apartament №4, Constantin - trebuie doar să ia banii; Petru, numărul apartamentului vânzătorului 5, - cumpararea unui apartament №6. iar diferența a luat naștere - 2500 000r - intenționează să continue să investească în clădiri noi în suburbii. Vânzător apartament №6, Fiodor, - primeste 6,5 milioane de ruble. Cel mai important lucru în acest sistem - că nici unul dintre participanți nu au schimbat mintea mea de a vinde sau de a cumpăra un apartament selectat, documentele tuturor apartamentelor erau în ordine, iar toate tranzacțiile au fost înregistrate cu succes. Acordăm, de asemenea, atenția asupra faptului că, în acest sistem de bani „trece“ doar pe documentele, vânzătorii reale primi banii numai în cazul în care există o diferență de vânzare, precum și „sfârșitul“ vânzătorii de apartamente.
Luați în considerare cea mai simplă opțiune, care este o parte dintr-un „lanț“ lung - atunci când un apartament este vândut și un alt achiziționat.
În cazul în care pentru a începe, dacă vă decideți să facă schimb de un apartament?
1) Primul pas - aceasta este o evaluare corectă a obiectului vândut și cumpărat. Trebuie să decidă dacă va face schimb pentru o taxă sau va rămâne după fondurile disponibile de tranzacție. Pentru a face acest lucru, desigur, mai bine să apeleze la profesioniști, sfatul lor cu privire la evaluarea întotdeauna în mod gratuit.
De asemenea, este necesar să se țină cont de situația actuală a pieței, nivelul de activitate al cumpărătorilor, volumul de oferte de pe piață, precum și tendința de creștere sau scădere a prețurilor de proprietate. Poate fi necesar un credit ipotecar în acest caz, trebuie să înceapă cu o consultație la bancă. Apoi, va fi capabil să evalueze în mod realist șansele lor.
3) De asemenea, este foarte important: dacă unul dintre proprietarii apartamentului este minor. Ai nevoie pentru a obține permisiunea autorităților de tutelă.
Vanzarea cota de copil. trebuie, în același timp, trage pe numele său în cota apartamentului dobândit.
4) Următoarea etapă - semnarea contractului preliminar cu un potențial cumpărător, care sunt condiții esențiale coerente de cumpărare și de vânzare de apartamente. costul unui apartament, lista de documente care trebuie să furnizeze vânzătorului, ordinea localităților, precum și data de lansare pentru afacere. La semnarea contractului preliminar vă luați un avans, din care suma este inclusă în prețul apartamentului. Pe durata acestui contract, ar trebui să alegeți un apartament și să-l semneze cu vânzătorul de același contract preliminar și să plătească în avans prea. În acest caz, termenii acestor contracte trebuie să fie aceleași. Prin urmare, la semnarea contractului preliminar cu cumpărătorul, este necesar să se pună de acord asupra unui interval de timp suficient pentru a căuta alternative. precum și condițiile de reînnoire. Asigurați-vă că pentru a discuta și condițiile de rambursare în avans (faliment bancar, detectarea circumstanțelor care împiedică încheierea tranzacției, sau posibilitatea invalidării acestuia). La semnarea contractului preliminar, cumpărătorul trebuie să se familiarizeze cu documentele originale titlu, verifica dacă datele de pașaport și sunt de acord cu privire la locul tranzacției (banca).
5) Este important să se discute cu vânzătorul (și cumpărător), cu cât este eliminată din registru. precum și eliberarea apartamentului (semnarea remiterii). Acest lucru ar trebui să fie stabilită în contractul de vânzare.
Este demn de menționat faptul că ați achiziționat apartamentul poate fi, de asemenea, „alternativa“. și în acest caz, toate condițiile, este necesar să se ia în considerare faptul că vânzătorul dvs. a fost de acord cu alți membri ai „lanț“.
6) Apoi, reprezintă cumpărătorul dvs. cu documentul și verificați „puritatea legală“ a apartamentului achiziționat. Pentru a face acest lucru, trebuie să:
- obține o declarație din Registrul de stat unificat a drepturilor, care va indica faptul că restricțiile, servituți și pentru revendicarea absent;
- solicita un extras de la casa (mai bună arhivare) pentru a verifica dacă toate persoanele înregistrate în apartament;
- să solicite un extras din contul financiar al absenței datoriilor la plata facturilor de utilități;
- asigurați-vă că apartamentul nu a fost făcut remodelare, iar în cazul în care a fost făcută, apoi să solicite documentele relevante (planificare permisiunea, un act de coordonare a re-planificare), date de produs (cadastru) în apartament;
- să solicite vânzătorului un certificat de la abuzul de substante si spital de boli mentale și asigurați-vă că nu este înregistrat.
În cazul în care au trecut cu succes toate controalele, părțile să ajungă la o înțelegere. Semnat de două contractul de vânzare, într-una dintre care sunteți vânzător, iar cealaltă cu privire la rolul de cumpărător. Uneori, de comun acord, semnarea acordului vine după „semn de carte“ bani în seif (pentru mai multe detalii - vezi mai jos.).
Pentru înregistrarea tranzacției va necesita, de asemenea, consimțământul soțului de a vinde apartamentul în cazul în care proprietatea a fost dobândit într-o căsătorie, sau de cumpărare, în cazul în care proprietatea este achiziționat în numele unuia dintre soți. În cazul în care vânzătorul sau cumpărătorul nu este căsătorit, un notar certificat de aplicația corespunzătoare.
CALCULE PENTRU afacere alternativă.
Rezervați una sau două (în caz de cost suplimentar) banca de celule, în funcție de situație. Semnat de un contract de tripartită de închiriere a casetei de depozit în condiții de siguranță între bancă, clientul (Locatarul-1) și vânzător (Tenant-2), chiriașul-2 - este vânzătorul apartamentului pe care le cumpărați, care este, nu participă la „tab-ul“, dacă nu aveți un co-plata. Dacă aveți (sau să luați diferența de vânzare), atunci va inchiria numai celula în care „participă“. Chiriașul-1 „pune“ banii în prezența chiriașului-2, iar cheia este, de regulă, este pentru întreaga durata contractului de leasing. Mai târziu, după înregistrarea de stat a transferului de drepturi, cheia va fi trimisă către vânzător în schimbul primirii de fonduri. În acest caz, o condiție - trebuie să fie înregistrate tranzițiile dreapta pe ambele oferte.
Cell dezvăluit de către vânzător a apartamentului dvs. la prezentarea următoarelor documente (lista este în actul adițional la contractul de închiriere):
- pașaport rusesc;
- un contract de închiriere de sigur bancă de celule de depozit;
- cheia de la celula;
- de vânzare și cumpărare acordul inițial cu o ștampilă privind transferul de drepturi la numele tău;
- o copie a contractului de vânzare cu o ștampilă privind transferul de drepturi la numele noului proprietar - clientul (sau un extras din Registrul de stat unificat al transferului de proprietate către cumpărător de apartament);
- alte documente solicitate de banca de celule de depozit în condiții de siguranță chirie contract.
Aceste condiții sunt necesare. astfel încât, în caz de suspendare sau de refuz al înregistrării unei tranzacții, vânzătorul apartamentului nu a putut deschide celula. Părțile pot prescrie în contractul de închiriere de celule, de asemenea, condiții suplimentare, de exemplu: un extras din Registrul de stat unificat al drepturilor, un extras de la casa la noul loc de reședință, primirea de fonduri, etc. Acest lucru se face în scopul de a obliga vânzătorul să îndeplinească toate condițiile de acord. într-o anumită perioadă de timp, pentru a reduce riscul de cumpărător, și, desigur, prin acordul tuturor părților la tranzacție.
După „Distribuiți“ banii la celula, părțile semnează un contract de cumpărare și de vânzare (în cazul în care nu a fost deja făcut acest lucru la favorite - la cererea părților), al cărei text este convenit în prealabil de către toate părțile, și să stea în Rosreestr pentru înregistrarea transferului de proprietate al apartamentului. Participanții la tranzacția poate face acest lucru, fie în persoană sau prin procură.
Dacă în orice moment vă confruntați cu o situație dificilă, specialiștii noștri vor fi întotdeauna bucuroși să vă ajute. Formele tipice de documente pentru tranzacție poate descărca gratuit de aici.