Vreau să schimb apartamentul meu pentru doua mai mici. Am de gând să-l facă prin vânzarea lor proprii și achiziționarea simultană a altor două apartamente. Astfel de tranzacții sunt numite alternativ. Cum o afacere alternativă cu apartamentul? Care este procedura?
Popularitatea tranzacțiilor alternative de vânzare și cumpărare de apartamente, datorită faptului că pentru mulți dintre participanți nu trebuie neapărat bani pentru a efectua tranzacții imobiliare. Principala sursă de bani pentru o astfel de tranzacție acționează ca regulă, doar un singur partid - cumparatorul cap, iar restul participanților, pur și simplu schimbă apartamentul lor la alta, uneori, efectuarea sau primirea unei taxe.
Noțiuni generale despre o afacere alternativă cu apartament. caracteristicile sale, nuanțele de plăți în numerar, impozitarea - a se vedea glosarul într-un articol separat pe link-ul ..
Aici ne vom uita la ea în detaliu procedura (algoritm) tranzacție alternativă cu un apartament, cu accent pe înregistrarea contractelor de vânzare și condițiile de acces la seifului de bani.
Într-o tranzacție alternativă care implică proprietăți imobiliare, de obicei, de la doi la cinci apartamente, în același timp. Tranzacțiile cu bo număr mai mare de apartamente încearcă să rupă în bucăți din cauza unui lanț prea lung, și condiții prea complexe, care se potrivesc cu numărul mare de participanți.
Mai jos ne uităm la modul în care tranzacția tipică de cumpărare și vânzare a apartamentului, de exemplu, cu trei apartamente (vezi imaginea.), Dintre care unul este de vânzare, și două alternative - pentru a cumpăra un mic cost suplimentar. Luați în considerare acest ochii unui al treilea agent imobiliar parte care organizează acest comerț.
Procedura într-o tranzacție alternativă la apartament
Ordinea de acțiune în timpul achiziției alternative și vânzarea apartamentului (în exemplul nostru) este alcătuit din următoarele etape:
- Evaluarea de apartamente 1, evaluarea apartamentelor alternative și №3 nr.2, evaluarea ar trebui să plătească.
- găsirea unui cumpărător pentru un apartament-1. O căutare preliminară de apartamente potrivite alternative și №3 nr.2.
- Cumpărătorul este găsit. Efectuarea unui depozit sau plata în avans pentru un apartament-1.
- Colectarea și verificarea documentelor pe un apartament-1. Selectarea apartamente alternative și №3 nr.2.
- Efectuarea unei plăți în avans pentru un apartament №2 și №3. Armonizarea condițiilor tranzacției cu vânzătorii de aceste apartamente.
- Colectarea și verificarea documentelor pentru apartamente și №3 nr.2. Se prepară șabloane de contracte de vânzare în toate cele trei apartamente.
- Pregătirea de plăți în numerar - chirie celule bancare pentru principal și pentru plăți suplimentare. Bookmark bani și semnarea de acorduri privind accesul la celule.
- Semnarea contractelor de vânzare a trei apartamente în același timp.
- Transferul de documente pachete pentru toate cele trei tranzacții de cumpărare și de vânzare de apartamente în înregistrare.
- Obținerea documentelor după înregistrare.
- Obținerea de bani din celulele bancare.
- Semnarea certificatelor de transmitere în toate cele trei apartamente.
Acum, ia în considerare acești pași un pic mai multe tranzacții alternative, inclusiv cele care implică ipoteci.
PASUL-1. Pentru a face față cu vânzările și achizițiile de apartamente dezvoltate cu succes alternative, este necesar de la bun început să contureze un plan de acțiune și de a efectua calcule costul de apartamente, care vor fi implicate în ea. Trebuie avut în vedere faptul că o astfel de tranzacție poate fi construit mai mult de o lună, astfel încât №2 și №3 preț apartamente alternative poate în acest timp să crească, și un apartament-1 nu se poate vinde la valoarea dorită și va trebui să reducă.
Evaluarea incorectă a costurilor de apartamente poate duce la faptul că, în cursul tranzacției vânzătorului-1 poate să nu fie suficient pentru costul suplimentar de cumpărare de apartamente și №3 nr.2. Prin urmare, atunci când se calculează necesitatea de a face întotdeauna o marjă mică valoare. sau să fie gata pentru a înlocui unul din apartamente pentru mai ieftine alternative.
-PASUL 2. Apartament 1-a pus în vânzare. Pentru a face acest lucru, face fotografii atractive ale apartamentului și casa în ansamblu, constituie o descriere concisă a obiectului. Toate acestea au fost încărcate pe site-uri specializate cu baze de date de apartamente și de așteptare pentru cumpărătorii de apeluri.
În același timp, în această etapă, în aceeași bază de date pentru a căuta alternative adecvate de cumpararea unui apartament №2 și №3. O căutare preliminară a acestor apartamente ar trebui să se desfășoare acum. astfel încât să nu pierde acest timp prețios.
PASUL-3. Atunci când este găsit un cumpărător, cu el negocieze condițiile suspensive pentru tranzacțiile viitoare. să îi explice că afacerea este o alternativă și va trebui să aștepte până îndeplinească întregul lanț de apartamente. În cazul în care cumpărătorul este de acord să-l ia sub forma unei plăți în avans a depozitului sau a avansului. pentru a asigura intenția sa de a cumpăra un apartament-1.
mărimea depozitului sau a avansului la o afacere alternativă este mai bine să ia astfel încât această sumă a fost suficient pentru transferul ulterior al celor două avansuri pentru apartamente №2 și №3. perioada de pre-plată este stabilită cu speranța că în această perioadă va avea timp pentru a ridica cele două apartamente, pentru a verifica documentele lor, și pentru a intra în tranzacție.
Cum se în mod corespunzător și în ce condiții pentru a primi o plată în avans descris în instrucțiunile noastre (a se vedea butonul din partea de sus a paginii.), În secțiunea pentru vânzătorii de apartamente - „Advances in vanzarea de apartamente“
PASUL-4. Colectăm documentele necesare pentru vânzarea unui apartament-1. și să furnizeze către cumpărător pentru a verifica. Ce documente sunt necesare în acest scop, este descris în instrucțiunile noastre (a se vedea butonul din partea de sus a paginii.), În secțiunea pentru vânzătorii de apartamente - „Pachetul de documente pentru vânzarea apartamentului“
În același timp, am stabilit alegerea de apartamente №2 și №3. a fugit prin lista de opțiuni pre-selectate. Înainte de a face plăți în avans, în primul rând vom pune o serie de întrebări adresate proprietarilor, și asigurați-vă că nu există nimic care poate preveni achiziționarea acestor apartamente. Ce fel de informații de care avem nevoie pentru a obține de la proprietari, a spus pas pentru cumparatori - „Evaluarea preliminară a situației.“
STEP-5. Reparăm o varietate de apartamente №2 și №3 face avansuri către proprietarii acestor apartamente, fiind de acord cu ei înainte de a scoate în evidență faptul că viitoarea tranzacție și rezidenții condițiile de descărcare de gestiune a apartamentelor.
Data de încheiere a plății în avans nu ar trebui să fie mai târziu de data de încheiere a plății în avans primite de către noi pentru apartament-1.
Cum competent pentru a efectua o plată în jos atunci când cumpără apartamente alternative, descrise în instrucțiunile noastre (a se vedea butonul din partea de sus a paginii.), În secțiunea pentru cumparatori -. „Pentru a efectua o plată în avans pentru un apartament“
STEP-6. Am comanda de la vânzători apartamente №2 și №3 set de documente pentru a verifica „puritatea legală“ a celor două apartamente (unele dintre aceste documente va fi nevoie mai târziu de înregistrare).
Ce documente sunt ordonate și cum să le verifice, descris în instrucțiunile noastre (a se vedea butonul din partea de sus a paginii.), În secțiunea pentru cumpărătorii de apartamente - „Pachetul de documente pentru a cumpăra un apartament“
După aceea ne-am coordona cu Cumparatorul si cei doi Vanzatorilor termenii finali ai unei tranzacții alternative - locul și data punerii sale în aplicare, formează încheierea contractului de vânzare (notar sau în scris), clauzele contractuale (reprezentând șablonul acestuia), ordinea și locul de plăți în numerar (depozitar Bank).
STEP-7. După toate părțile, este timpul să se pregătească pentru calcule monetare într-o tranzacție alternativă. În acest scop, toți participanții la tranzacție vor selecta un depozit cumpărător de pre-banca apartament-1 închiriază există două celule, în conformitate cu doi beneficiari de bani viitoare - vânzătorii apartamentelor și №3 nr.2. Vânzător apartament cu 1 chiriile pentru a treia celula la filele lipsă pentru suma de achiziție (co-plata). Primiți această sumă va fi Vânzătorul, căruia i se intenționează acest supliment.
Să presupunem că Vânzătorul 1 vinde apartamentul pentru 100 de ruble. plătește sale 20 de ruble. și cumpără două apartamente alternative pentru 60 de ruble. Apoi, sistemul de transfer de bani prin celula bancar va arata astfel:
Verificarea de numerar, de numărare și fila la banca de celule corespunzătoare în condiții de siguranță de depozit are loc în spații de depozitare special amenajate, în prezența celor care vor primi bani (de exemplu, vânzătorii de apartamente și №3 nr.2). După aceea, angajatul depozitar blochează celula cu bani, și restricționează accesul la acestea toți participanții tranzacției, cu excepția celor care îndeplinesc anumite condiții.
Aceste condiții de acces la celule bancare se încadrează în documentele individuale - acorduri suplimentare (acord suplimentar) la contracte de închiriere fiecărei celule. Vanzatorii de apartamente №2 și №3 vor avea acces la bani numai pentru o anumită perioadă de timp și numai în cazul în care vor fi înregistrate toate transferul de proprietate a apartamentelor pentru o tranzacție alternativă.
STEP-8. După stabilire banii în bancă de celule pot merge să semneze template-uri pregătite în prealabil un contract de vânzare apartamente.
În cazul în care acest lucru se face la notar, procedura este mult simplificată. Un notar verifică nu numai documentele, stabilește condițiile de contracte și le asigură, dar, de asemenea, acționează ca un arbitru între părțile la o înțelegere alternativă probleme controversate. În practică este mult economisește timp, protejează nervii participanților și reduce riscul tranzacției asupra unui număr de motive.
Dar poți face fără un notar, instruindu avocați să elaboreze un contract de vânzare apartamente în scris. Singurul motiv pentru acest lucru - pentru a salva pe plata comision notar pentru contractele de certificare.
STEP-9. Toate trei au semnat contractul, împreună cu certificatele colectate și extractele din fiecare apartament, în același timp, transferat la înregistrarea sub forma a trei pachete de documente.
Cum și în cazul în care să o facă, acoperite într-un articol separat de Glosar - „Înregistrarea tranzacției cu apartamentul“
Deoarece în mod legal și trei tranzacții de vânzare independente de apartamente (deși de fapt - aceasta este una „Tranzacție alternative“), atunci Rosreestr nu poate garanta simultan înregistrarea lor (în comun). Există întotdeauna riscul ca oricare dintre apartamentele de înregistrare va fi suspendată sau refuzată. Ce se poate face pentru a evita acest risc, este descris aici - riscuri specifice de tranzacții alternative cu apartamente.
STEP-11. Destinatarii de bani (Furnizori de apartamente și №3 nr.2) cu copiile lor ștampilată în contracte Rosreestra, și cu copii de copii ale celorlalți participanți, du-te la bancă și să obțină acces la celulele corespunzătoare cu banii. Cu excepția cazului, desigur, în ceea ce privește accesul (în Acordul adițional) nu este indicat pentru documente suplimentare.
documente suplimentare pentru acces poate fi un extras din Unified Registrul de stat (recunoașterea drepturilor cumpărătorilor de a le vinde un apartament), și / sau extract pur din cartea casa apartamentele lor №2 și №3 (dovada radierii din registrul de proprietari anteriori).
Cum pregătite și semnate de astfel de acte de transfer descrise în etapele respective de instruire noastre (a se vedea butonul din partea de sus a paginii.) - separat pentru Vânzător și Cumpărătorul separat pentru apartamente.
Dacă oricare dintre apartamentele ca o parte dintr-o tranzacție alternativă este achiziționat cu un credit ipotecar. principiul și pașii sunt aceleași. Dar banca este probabil să adăugați un alt cuplu de cerințele lor suplimentare privind compoziția documentelor care pot prelungi durata de viață a întregii tranzacții.
Fiecare bancă plasează propriile cerințe privind singur ipotecare, astfel încât etapa de planificare și de decontare financiare de cumpărare și vânzare a apartamentului de tranzacții alternative (Etapa 1), ar trebui efectuată împreună cu angajații băncii. Și atunci este deja posibil să se acționeze în același mod pe cont propriu.