Anna Pilyugina, directorul financiar al grupului de firme LPP S.A. în România, directorul general al „Fashion Point“, București
- De ce sa inchiriezi o cifra de afaceri mai bine să plătească trimestrial, mai degrabă decât o dată pe lună
- Ce costuri de exploatare ar trebui să acorde o atenție specială nu să plătească de două ori aceleași servicii
- De ce nu este necesar pentru a asigura contractul de închiriere și de a împrumuta bani pentru a oferi proprietarului în schimb
Unul dintre motivele pentru litigiile legate de închiriere - contracte de studiu săraci. Desigur, în cele mai multe cazuri, textul acordului oferă locatorului, ceea ce înseamnă că documentul conține condițiile, cea mai potrivită este pentru proprietarul locului. Argumentul său: regulile de închiriere în acest centru comercial (sau birou), aceeași pentru toți, și schimbați-le mai ales nepotrivit pentru tine. Doar în această etapă a chiriașilor face o serie de greșeli. Vom înțelege ce greșeli în contractul de închiriere ar trebui să fie evitată.
Eroare 1. Compania este neprofitabilă sa prezentat în primele negocieri cu proprietarul
Cum să înceapă negocierile cu proprietarul locului? În primul rând, trebuie să pregătească o scurtă prezentare a companiei dumneavoastră: experiența, clienții cheie, etc Asigurați-vă că pentru a menționa lipsa de pete întunecate în istoria de credit, punctul perspectivelor de creștere ... Acest lucru va face clar faptul că, în viitor, va fi capabil de a închiria un spațiu suplimentar, precum și a reduce riscul de locatorului atunci când se lucrează cu tine, ca într-o anumită măsură, vă asigură că va fi la timp pentru a plăti chiria și proprietarul nu va trebui să meargă la tribunal.
Dacă convinge proprietarul pentru fiabilitatea sa, puteți afecta dimensiunea pariului. Ar trebui să discute cu el creșterea ei pas. De exemplu, la o rată inițială de 500 $ pe an pe 1 mp. m este posibil să cadă de acord asupra acestei versiuni :. 400 $ pentru a inchiria primul an, 450 - în al doilea și este utilizat de-al treilea an, rata de bază - 500 $.
Greseala 2. prost conceput un protocol de intenții
Scopul discuțiilor - să cadă de acord asupra condițiilor de viitor chirie și scris consolidarea acordului. De regulă, părțile au semnat un protocol de intenție (termeni Ing. Afaceri foaie, BTS). Din păcate, acest document este viitorul chiriaș, de obicei, doar verifică zona specificată a camerei, iar rata nu a fost acordând o atenție la alte detalii. Acest lucru se întâmplă, în special, pentru că proprietarul să se grăbească cu semnarea protocolului, referindu-se la „rândul său de voință“ de a închiria camera ta. Dar nu merg la ea ocazional. Ar trebui să fie sigur să includă aspectele fundamentale în protocolul de intenții. Ce vrei să spui? În primul rând, starea informațiilor local, înainte de trecerea la chiriaș și calendarul lor și de finisare (dacă este cazul). În al doilea rând, asigurarea de răspundere civilă în timpul perioadei de închiriere. În al treilea rând, tipul și condițiile de furnizare a contractului. În al patrulea rând, procedura de calcul și de rambursare a facturilor de utilități. Toate acestea pot părea redundante, dar mai târziu, la începutul contractului de leasing, riscurile vor fi reduse în mod semnificativ: Puteți referi la un protocol de intenție.
Greseala 3. neevaluată taxa comanda
Chiria poate fi numit de nume diferite: rata de bază de chirie, chirie permanent sau chirie de bază (definiția acestuia se administrează de obicei la începutul contractului). Notă: rata de închiriere, care este stabilit pentru spații de aproximativ 1000 de metri pătrați. m și mai mare poate fi de 30% mai puțin premise rata de leasing de 400 mp. m în aceeași clădire. Solicitarea de informații cu privire la costul de inchiriere in diferite camere ale unei clădiri, puteți obține o idee despre cât de diferit se inchiriaza.
Pentru firmele de tranzacționare oferă, uneori, chiar cifra de afaceri așa-numita carte - va fi percepută diferența pozitivă dintre procentul prevăzut de cifra de afaceri (de multe ori 8-15%) și chiria de bază pentru aceeași perioadă. Pentru a optimiza această parte a chiriei poate fi crescută perioada de raportare. Faptul este că, în cazul în care termenul este o lună calendaristică, riscul de taxe suplimentare privind cifra de afaceri mai mare decât calculul acestui indice pentru trimestrul, jumătate de an și în special a anului.
studiu de caz
($ La 340 + 000 + 320 000 $ $ 350 000 ...) × 10% - 1000 mp. m × 33,33 dolari. / sq. m × 3 luni. = 101 000 -. 99 990 = $ 1010 de dolari SUA ...
În cazul în care plata a cifrei de afaceri se calculează pe o bază lunară, sumele ar fi astfel:
Calculul lunar total atunci când locatarul ar trebui să plătească suplimentar pentru trimestrul III al anului 2340 de dolari SUA ..
4. eroare instalate reguli de indexare bord
condițiile de indexare se corelează, în general, la moneda contractului. În cazul în care ratele sunt exprimate în ruble, creșterea anuală poate fi stabilită la rata indicelui prețurilor de consum (IPC), în conformitate cu Rosstat. Această poziție este controversată, deoarece conexiunea directă cu modificarea ratelor de închiriere de valoarea coșului de consum nu este prezent, cu toate acestea, o astfel de condiție este mai frecventă în contractele. Alternativ optimiza în continuare costul de închiriere pot fi incluse în contract, o astfel de condiție: „În fiecare an ulterior contractului de leasing, baza de închiriere crește rata de pe IPC conform datelor Rosstat pentru anul calendaristic precedent datei de indexare, dar nu mai mult de 5%.“ Acest lucru vă va permite să se evite incertitudinea, iar serviciul financiar poate planifica și bugetul cu mai multă acuratețe.
În cazul în care rata în valută străină nota privind procedura de conversie la efectuarea plăților de leasing. Cele mai populare condiție - Banca Centrală a Rusiei, dar chiar și aici există subtilități: proprietarul pentru a se evita riscurile seturi de multe ori limita pragului inferior al cursului de schimb, de exemplu: „... la rata data TsBRumyniyana de plată, dar nu mai puțin de 31 de ruble pe 1 US $.“. Referindu-se la posibilele riscuri ale cursului de schimb, tu, ca un chiriaș, puteți solicita, de asemenea, să se stabilească un prag superior pentru moneda. De exemplu, specificați:“... și nu mai mult de 33 de ruble. US $ 1.“. În cazul în care ratele sunt stabilite în dolari SUA, pentru indexarea plăților este mai bine să utilizați IPC din SUA, în timp ce euro - zona euro IAPC.
Eroare 5. Nu detaliate costurile de operare
Adesea, problema a ceea ce se înțelege prin costurile de operare, părțile discută o grabă sau de a lua aceste costuri implicite ca a doua parte a chiriei. Cu toate acestea, lista de servicii suplimentare plătite ca parte din cheltuielile de exploatare, este mai bine să se includă în acord; le enumera, de exemplu, în anexa la contract. Recomanda pentru a clarifica faptul că rata luată în considerare și costurile de colectare a gunoiului. Acordul poate include următoarea frază: „Dreptul de proprietate asupra deșeurilor generate, inclusiv ca urmare a chiriaș în incinta, deținută de locator. Proprietar face eliminarea deșeurilor menajere solide și eliminarea acestora în modul prevăzut de lege. " Acest lucru va evita problemele cu supravegherea mediului de serviciu - înainte de a va raporta la proprietar în întregul obiect.
Vă rugăm să rețineți, dacă nu oferă să plătească pentru același serviciu de două ori. De exemplu, în cazul în care costul de iluminat, căldură și zone comune de apă deja incluse în costurile de exploatare ale locatorului, acestea ar trebui să fie excluse din formula de calcul de recuperare a costurilor pentru utilități. Și un alt sfat: dacă înainte de începerea contractului de leasing în cazul în care compania dumneavoastră este angajat în finisare plat, în timp ce proprietarul completează finisajul de construcție (de exemplu, o societate comercială pregătește camera, instalează echipamente și deschide magazinul său, în același timp, un centru comercial), are sens să discute cu proprietarul o reducere la baza rata de funcționare pentru perioada de finisaje.
studiu de caz
Proprietarul a oferit pentru a stabili o rată anuală de indexare a IPC conform Rosstat, dar nu mai puțin de 5%. Argumentul principal a fost proprietarul unei creșteri anuale a costurilor operaționale de întreținere a clădirii și a teritoriului adiacent (inclusiv salariile personalului). Creșterea - nu mai mică decât rata inflației. Chiriașul această abordare nu este aranjată. Ca urmare, după negocierile cu proprietarul au fost convenite de indexare a ratelor pentru cele două tipuri de plăți:
- la o rată de IPC pentru costurile de funcționare;
- în cantitate de 5% la chiria.
Această abordare sa dovedit a fi acceptabil pentru ambele părți. facturile de utilități Indexarea calculate pe baza ratelor de creștere reale în perioada de calcul corespunzătoare.
Eroare 6. acord Chirias prevede numerar
depozit de securitate pentru un contract de leasing, de obicei, variază de la una la trei chirii lunare. Dimensiunea este suficient de mare. Dar aceasta nu este numai datorită faptului că proprietarul dorește să acopere, în caz de neplată a plății regulate, - un depozit este de multe ori, de asemenea, legat de mărimea sancțiunilor pentru rezilierea anticipată a contractului de către locatar, fără vina locatorului. Cu toate acestea, dimensiunea software-ului este de asemenea posibil să se negocieze. Este într-adevăr în negocieri pentru a reduce depozit, de exemplu, trei la două luni de chirie. În cazul în care, cu toate acestea, să fie de acord asupra reducerii depozitului de securitate nu a fost posibil, oferă să-l înlocuiască printr-o garanție bancară. Dă argumentul pe care nu doriți să înghețe bani pentru întreaga durata contractului de leasing, și să vizeze un mod mai modern de îndeplinire a obligațiilor. Dacă negocia cu proprietarul pentru un depozit sub forma unei garanții bancare, în textul acordului pentru a include elemente privind termenii și condițiile de furnizare a acesteia, ordinea de creștere ca urmare a indexarea chiriei în următorii ani chiria, iar returnarea garanției bancare inițiale, la sfârșitul perioadei de leasing.
Eroare 7. Nu a acordat o atenție la modul în care contractul
Iată ce altceva trebuie să acorde o atenție.
Există vreo prevedere în contract că aveți un drept de preemțiune asupra altor persoane intra într-un contract de leasing pentru un nou termen. Acest lucru este valabil mai ales în cazul în care premisele sunt potrivite pentru dumneavoastră și ați investit în ea anunță o mulțime de bani.
Poate proprietarul meu te obliga să se mute dintr-o cameră în alta (de exemplu, magazinul poate fi mutat la noi spații în limitele unui centru comercial). Dacă excludem acest proprietar drept nu reuși, trebuie să specificați cel puțin parțial de compensare pentru îmbunătățiri și condițiilor noului sediu permanent, caracteristicile tehnice și calea de atac comerciale nu este inferior celui precedent.
- Pentru a evita conflictele cu proprietarul, toate condițiile acordului pentru a asigura contractului.
- Pentru orice întrebări, contactați proprietarul în scris, referindu-se la articolele relevante din tratat. Acest lucru este important: proprietarul nu este doar convins de seriozitatea companiei dvs., dar va reacționa mai constructiv.
- Urmați regulile de conduită în timpul negocierilor și a corespondenței de afaceri. În cazul în care părțile pe durata contractului de leasing nu reușește să stabilească parteneriate și să rezolve problemele controversate prin mijloace pașnice, de multe ori contractul de închiriere este pentru un nou termen, în condiții reciproc avantajoase.
Citiți în următoarea ediție a „director general“