Ipoteca (partea 8). Concepte juridice: valoarea de lichidare
Hai să vorbim despre valoarea de lichidare.
Cadrul de reglementare intern bazat pe standardele de evaluare ale International (MSO). Referindu-se la standard de 4 - „Evaluarea unui împrumut garantat, depozit și datoria.“
Standardul este declarat - „ca regulă, în evaluarea activelor specifice pentru a asigura finanțarea evaluatorul are de a face cu valoarea de piață. Uneori, în funcție de legile și circumstanțele creditorului creanțelor poate determina evaluator valoarea o preocupare merge, valoarea de lichidare sau alte valori; Cu toate că creditorii sunt, de obicei, interesat de valoarea de piață a garanției. "
Pentru a determina valoarea de piață este întotdeauna un anumit interval cu valori maxime și minime corespunzătoare și. Acest lucru este determinat de condițiile, ipotezele și presupozițiile introduse în calcul. Mai degrabă, cea mai mică dintre aceste valori pot fi folosite într-o dispoziție de active. Cele de mai sus ar trebui să fie luate în considerare cu atenție și destul de echilibrat.
Deci, ce este „valoarea de lichidare“.
Aceasta reprezintă suma netă de bani pe care proprietarul obiectului poate fi obținut prin lichidarea rapidă a proprietății.
Este acest tip de valoare și ia în considerare Banca la acordarea creditului.
Imaginați-vă că creditorul (cel care a luat un împrumut și ca garanție (securitate) predat Băncii apartamentul său) a încetat să plătească dobânzi și rambursa împrumutul în sine. Ce face o bancă? Furnizate în conformitate cu contractul de gaj (ipoteca). Vinde un apartament. Dar de vânzare rapid, și anume nu pot sta principiile și condițiile de valoarea de piață., / p>
Să ne amintim aceste condiții:
- Motivația de cumpărători și vânzători, și anume Părțile vor acționa în mod voluntar, fără nici un fel de presiune sau de circumstanțe extraordinare de viață.
- Cumpărătorul și vânzătorul sunt bine informați, consultați și sunt date interesele lor maxime.
- Obiectul pus în vânzare o perioadă suficientă, și într-o cantitate suficientă de surse de informații.
Și care sunt principiile care stau la valoarea de lichidare.
Aceasta este ceea ce se întâmplă atunci când un vânzător - debitorul nu este un bun agent imobiliar - Consultant, și dacă este, atunci lichidarea obiectelor colaterale sunt foarte diferite, în conformitate cu beneficiul maxim al debitorului.
Banca poate conveni „cu sine“, că valoarea de revânzare este de aproximativ 75 la sută din piață. Această activitate a Băncii. De ce este de multe ori dă Creditorul Banca poate ... doar 70 la 80 la suta din valoarea de lichidare? reducând astfel valoarea creditului.
Din nou, acest lucru este malul drept, care este conștientă de faptul că, în timpul împrumutului, (să zicem cinci ani), poate exista o varietate de evenimente și circumstanțe, regia nu pe creșterea costului proiectului.
Astfel, Banca se asigură și reasiguratorilor. El are dreptul. Full. Prin urmare, da un împrumut mic în comparație cu valoarea de piață a obiectului garanției.
Determinarea (calcul) Valoarea nu este un proces simplu. Este necesar să se ia în considerare mai mulți factori, cum ar fi:
- obiectiv;
- economice:
- macro;
- microeconomică;
- așteptările inflaționiste;
- locație;
- soluții constructive - arhitecturale;
- deciziile de planificare;
- utilități;
- starea clădirii;
- seismice;
- drepturile de proprietate;
- Pentru a termina cu aspectul metodologic al evaluării în gaj, a se vedea „evaluarea proprietății Metodologie în privatizare.“ Este scris că valoarea garanției - „actualizate la data evaluării valorii juste (de piață) a activelor fixe, să se prevadă o dată de expirare specifică a contractului de gaj pentru a încheia un contract de gaj de proprietate.“ Evaluarea de bază ar trebui să se bazeze pe data de evaluare și predicție a evenimentelor legate de proprietatea în cauză.
În unele lucrări, evaluatorii au încercat să pună în aplicare următorul algoritm de evaluare a fost făcută:
- determină costul în câteva abordări „clasice“;
- le armoniza, pentru a obține o valoare de piață;
- o corecție (în cantitate de 30 ... 40%), determinând astfel valoarea de revânzare.
Este evident că o astfel de abordare (în special atunci când se evaluează proprietatea de stat) nu va fi niciodată dată caracterul unui normativ.
De aceea, dragă cititorule, ne-am ocupat cu cel mai important element de creditare ipotecară - valoarea de lichidare a servi drept principal „de bază“, în determinarea (calcularea) din suma creditului, și anume suma special „bani reali“, și care va beneficia de debitor.
Vinokur Vladimir Isakovich, director al Centrului „MEGOKON-in“, Consilier al Președintelui Asociației Specialiștilor Sursa: comfort.kiev.ua