un avocat în practică privată, oraș Sibirtsevo, Primorsky Krai
Acest articol va spune când are sens să se unească în asociații când să recurgă la un contract de leasing comun, cum să împartă costul utilităților, atunci când granițele trasate facilitează trecerea controalelor și dacă să predea sediul în subînchirierea.
Uneori te afli într-o situație în care nu se poate plăti camerele pline de chirie și aveți nevoie pentru a reduce rapid chiriile. Motivele sunt multe. Iată câteva dintre ele:
Pentru a nu pierde un loc de tranzacționare, mulți sunt de acord asupra condițiilor nu este foarte convenabil. Cu toate acestea, legislația în vigoare, în special Codul civil, prevede cel puțin două modalități de ieșire din această situație, care este întotdeauna antreprenorul poate folosi pentru a economisi bani în arendă de birou.
- Încetarea contractului de închiriere: cum să facă totul corect, fără depunerea unui proces
Colegi de mai multe ori permite de a reduce chiria
În cazul în care dimensiunea zonei de tranzacționare, vă sugerăm să închiriați, care poate găzdui nu una, ci mai multe puncte de vânzare, puteți atrage alte persoane interesate de afacerea ei - să-l chirie împreună.
Separarea locurilor de tranzacționare
Pentru a rămâne în cadrul legii, o astfel de zonă ar trebui să fie împărțită în mai multe părți (schimb de locuri). Apoi, fiecare din afaceri va fi independentă de spațiul lor chiriaș individuale. Prin urmare, contractele de închiriere, în același timp, va fi câteva (în funcție de numărul de locuri închiriate).
Pentru a efectua separarea zonelor este posibilă numai cu acordul proprietarului, deoarece contractul de închiriere semnarea lui. Practica arată că, odată cu abordarea adecvată să-l convingă să nu fie o problemă. La urma urmei, el, de fapt, nu are nimic de pierdut dintr-o astfel de zdrobire de spațiu de vânzare cu amănuntul, și, uneori, chiar câștiga.
Combinarea parteneriatului
Există un alt mod de a salva pe chirie, cu condiția Codul civil, care permite co-chirie aceeași zonă, nu-l împarte în locuri de pe piață. Doar aici pentru a acționa în acest caz, nu ca o persoană normală, ci ca participant al unui parteneriat simplu.
În conformitate cu art. 1041 din Codul civil, angajatorii au dreptul să se unească și să încheie un acord de parteneriat simplu. Două sau mai multe persoane (parteneri) se angajează să combine contribuțiile lor și să lucreze împreună, fără o entitate juridică pentru profit sau realizarea altor obiective nu contravin legii. Acest contract va confirma crearea unui parteneriat simplu.
În acest caz, unul dintre antreprenorii pot intra într-un contract de închiriere de spațiu de vânzare cu amănuntul, nu numai în propriile interese, ci în interesul colegilor săi antreprenori. Pentru a face acest lucru, el are nevoie doar de puterea lor scrisă de avocat pentru dreptul de a semna un astfel de contract de închiriere (Sec. 2, art. 1044 Cod civil). Și pe baza acestui acord antreprenori și tovarăși vor putea plasa prizele pe spațiul de vânzare cu amănuntul închiriate. Problemele legate de contractul de închiriere sunt reglementate între acordul de parteneriat menționat mai sus.
- Dau în chirie imobiliare comerciale, sau cum să nu fi fost prins pe cârlig locatorului
Sublocațiunea al doilea mod de a salva în arendă de birou
Conform p. 2 linguri. 615 din Codul civil, tu, cu acordul locatorului are dreptul de a lua spațiu pentru subinchiriere. Am enumera câteva nuanțe de acest tip de a economisi bani în arendă de birou.
În cazul în care zona este transmisă în subrent parțial deasupra diviziunii sale în locuri de piață nu poate fi evitată. La urma urmei, printre altele, doar ca din punct de vedere vă pot explica autorităților competente, exact ceea ce este punctul de zona de vânzare. După toate aceste informații afectează valoarea taxelor și anumite alte obligații de plată în domeniul securității.
În cazul în care zona subînchirieze întreg, nu are nevoie să împartă. Cu toate acestea, în acest caz, ridică în mod inevitabil întrebarea dacă închirierea unor astfel de zone, în cazul în care totuși este, de fapt utilizat de un alt antreprenor. Poate că această subînchiriere este bun numai în perioada de dificultăți temporare atunci când locul de muncă indiferent de motiv, nu merge, și este păcat să-și piardă camera, pentru că totul se poate schimba pentru mai bine mâine.
Prin subcontract de leasing normele care reglementează contractul de închiriere (de exemplu, conform aceluiași art. 615 din Codul civil, subinchiriere contract nu poate fi încheiat pe un termen care depășește durata contractului de leasing), cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau alte acte juridice.
De obicei chiriaș dreptul de a subînchiria proprietatea indicat direct în contractul de închiriere. Cu toate acestea, o interpretare literală a artei de mai sus. 615 GKRumyniyatakovo: acordul proprietarului bunurilor închiriate (locator) pot fi obținute în alte moduri, de exemplu, prin emiterea unei autorizații scrise, formulate în orice formă.
încetarea anticipată a contractului de leasing atrage după sine încetarea deținutului, în conformitate cu prezentul acord subinchiriere (cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contractul de închiriere -., în conformitate cu articolul 618 din Codul civil). Un subchiriaș poate încheia cu proprietarul contractului de închiriere spații pentru proprietatea situată în utilizarea acestuia în conformitate cu contractul de subînchiriere. Acest tratat va funcționa în termenul rămas de subinchiriere la condiții echivalente cu rezilierea contractului de închiriere.
Responsabilitatea pentru starea pătrat de piață în fața proprietarului va purta în continuare chiriaș, nu subchiriaș, așa cum putem presupune, fără a cunoaște legea. Prin urmare, trecând zona de comerț (sau o parte a acesteia), în sub-închiriere către o altă persoană, încă nu se poate scăpa de răspundere în temeiul contractului de închiriere: ca înainte, pentru că trebuie să plătească proprietarului pentru contractul de închiriere; exact va naște riscul de deteriorare a bunurilor și așa mai departe. d. Selectarea unui sub-chiriaș, merită să ne amintim.
- Contractul de închiriere de spațiu de vânzare cu amănuntul: trucuri care te fac să plătească
avocat, consultant fiscal, București
Situația cu semnarea unui contract de închiriere, în cazul în care chiriașii sunt în același timp doi oameni, în practică, destul de complicată și ambiguă. Este demn de amintit faptul că, în plus față de părțile imediate ale tratatului, există încă un serviciu Rosreestra și autoritățile fiscale, având în vedere care intră în mod necesar de leasing.
contracte de registru Rosreestr încheiat pe o perioadă de un an și de mai sus.
Inspectoratul Fiscal în cursul controalelor scanează orice contract.
Pentru a nu se împovăreze cu riscurile probabile și pentru a reduce chiria pentru camera, este mai bine:
- emite contract separat de închiriere;
- să ia în considerare și să prescrie în contract, care sunt chiriași din care un domeniu este de a utiliza și cât de mult va plăti.
Aceasta este, în practică, dincolo de două contracte într-o singură.
Probleme cu Rosreestra
legea chiriașilor Pluralitatea prevede numai pentru teren (p. 3, v. 36 Codul funciar). Pentru alte bunuri imobile (clădiri și structuri), o astfel de regulă nu este scris direct. În același timp, a articolului. 650 și 655 GKRumyniyasleduet: aceeași cameră nu se pot închiria două persoane în același timp - nu este posibil din punct de vedere să se stabilească cine și ce este trimis în mod specific de a închiria.
Întrebările de la Rosreestra nu apar în cazul în care există mai multe camere marcate ITO, iar contractul prevede ca locatarul care este transferat pentru utilizare.
Nuanțele inspecției fiscale
inspecție fiscală va fi mai stricte pentru cei care aplică regimul fiscal, având în vedere costurile și va încerca să excludă din costul activităților de plăți pe un contract de locațiune comun, încercând să salveze. Baza: din contract nu este clar că chiria ați făcut doar pentru ei înșiși, dar nu poartă costurile pentru cealaltă persoană.
Dacă creați documente pentru leasing, delimitând zone, inspectorii fiscali nu vor putea nimic să te acuze.
În cazul în care contractul este încheiat pentru o perioadă mai mică de un an, puteți crea un inventar care listează zona de frontieră pentru fiecare locatar. Elaborarea inventarului poate fi însoțită de aplicarea de linii pe podea, care va delimita zona fiind în utilizarea fiecărui chiriaș. Inventarul este destul de potrivit pentru proprietar și chiriaș relații, precum și autoritățile fiscale, dar instrumentul cu caracter obligatoriu din ITO nu este, nu va dura Rosreestr.
- riscuri fiscale: tehnici de evaluare, de gestionare și de reducere a
Procedura de plată de către doi chiriași
Chirie nu poate fi crescut mai mult de o dată pe an (pag. 3 din Art. 614 GKRumyniya- această regulă se aplică nu numai la închirierea de bunuri imobiliare, dar, de asemenea, orice alt). Cel mai adesea este derivată din valoarea:
- să folosească spațiile;
- plata utilităților;
- utilizare a terenurilor (p. 2, art. 654 CC RF), în cazul în care contractul este nici un teren închiriat separată situat sub obiect închiriate.
- În ceea ce privește plata cheltuielilor publice pe tejghele practicii judiciare a format conceptul, potrivit căruia chiria poate consta din:
- porțiunea de bază;
- partea variabilă - calculul acesteia trebuie să fie indicat în mod clar, de exemplu: „costul părții variabile a chiriei generate pe baza citirilor contoarelor de energie electrică pentru luna calendaristică.“
Și aceasta nu înseamnă că în fiecare lună modificările chirie. Acordul, în plus față de lista zonelor trebuie să vă înregistrați, care este în ce măsură va plăti partea variabilă a chiriei. Cel mai bun din toate, în cazul în care proprietarul va emite două facturi: una pe care, un alt vecin. Notă, în cazul în care contractul prevede ca facturile de utilități - este partea variabilă a chiriei, care este determinat la sfârșitul lunii, este posibil, să încerce să elimine controlul fiscal al cheltuielilor de bază de impozitare comunale. Deoarece, conform revendicării. 3 linguri. 614 carte GKRumyniyaarendnaya nu poate fi, de obicei, o dată pe an. Cu toate acestea, instanțele de arbitraj au introdus mult timp, deoarece un astfel de lucru ca o parte variabilă a chiriei, și dacă l-ați înregistrat în contract, atunci auditorii nu va fi în măsură să vă sancționeze în mod legal.
Cheltuielile privind facturile de utilități între chiriași ele sunt distribuite prin acordul părților. Ar trebui să se ia în considerare: de exemplu, în cazul în care o chiuvetă este complet alimentat cu separat pe teritoriul dumneavoastră, vecinul tău, în conformitate cu art. 252 din Codul fiscal, pe acest comun acord de închiriere nu ar trebui să plătească facturile de apă, deoarece este punct de vedere economic costuri nejustificate pentru el.
Separarea chiriei pentru zona este recomandabil să se înregistreze după cum urmează:
- prețul de 1 m 2 este X freca.;
- în utilizarea primului chiriaș sunt o m2 suprafață totală Y1;
- în timpul utilizării al doilea chiriaș - suprafața totală Y2 m2;
- porțiune de bază lunară chiria pentru un prim chiriaș pentru Y1 m2 este H1rub.;
- pentru un al doilea chiriaș pe Y2 m2 - X2 freca.
eroare chiriașilor
Sunt cele mai frecvente greseli care fac de obicei chiriașilor, decizia de a intra într-un acord comun de închiriere în comun și care caută să reducă costul său.
1. indicarea incorectă a duratei contractului de leasing.
2. Costurile de separare necorespunzătoare.
- Atunci când negociază cu un partener pe contractul de închiriere al diviziei privind cheltuielile pentru utilități, asigurați-vă că pentru a se asigura că toate condițiile necesare au fost prescrise în contract. În cazul în care facturile de utilități le-ați plătit ca o parte variabilă a chiriei, este necesar să se precizeze, și trebuie să aveți toate conturile. În caz contrar, nu va fi în măsură să confirme acuzațiile. Acest lucru este valabil și pentru reparații: în contract sau un acord suplimentar este necesar să se înregistreze pe care îl petrec în întregime pe cheltuiala proprie.
În cazul în care unitatea de închiriere există unele proprietăți suplimentare, cum ar fi aer condiționat, mai bine indică faptul că ați trecut la camera, dotate cu aer condiționat, iar utilizarea sa este inclusă în chirie. În caz contrar, aer condiționat, considerat în mod oficial gratuit. Și pentru utilizare gratuită la plata taxelor la buget.
Vicepreședinte al Comitetului imobiliar al sucursalei orasului Moscova a „Suport pentru România"
Condiții de închiriere în comun a instalațiilor cu o cameră și cu mai multe camere sunt diferite. Consider ambele opțiuni și alegeți cel care va reduce prețul de închiriere.
o cameră
În cazul în care proprietarul nu deranjează locurile posibile de tranzacționare opțiune de închiriere: există loc, există două sau locuri de cumpărături și de afaceri de închiriere mai organizat. Și fiecare antreprenor independent încheie un contract de leasing de spatii comerciale si executa-l.
mai multe camere
Toate camerele sunt necesare pentru a indica în fișa de date a camerei. În cazul în care proprietarul nu se opune să încheie, eventual, două acorduri în care un antreprenor închiriază o cameră, celălalt - cealaltă. În acest caz, puteți face un acord adecvat, care le va permite să se înregistreze în Rosreestra în cazul în care durata anului contractului sau mai mult, dacă este necesar - să meargă la tribunal și apăra drepturile.
Nu un contract în acest caz, nu va funcționa, deoarece există două subiecte diferite de dreptul afacerilor, fiecare dintre care realizeaza propriile sale drepturi și obligații, precum și de a reduce totul într-un singur document nu ar trebui să fie.
Atunci când face o relație merită să ne amintim că contractul întocmit în mod necorespunzător, în cazul unui litigiu poate face în mod serios viața dificilă. În plus, nu trebuie să uităm că în cazul în care durata contractului este mai mare de un an, necesitatea înregistrării de stat.
M-am încuraja cu tărie toți antreprenorii să uite expresia „Colegi de cameră“. Planurile schimba, și partenerii pot merge, complicând situația pentru cei care au rămas. Antreprenoriatul se bazează pe risc, și este puțin probabil ca v-ar dori, în plus față de riscul lor, să ia mai multe riscuri și vecin. În plus, sectorul alimentar presupune dezvoltarea, și nu este clar ce se va întâmpla într-un an: vecinul merge fără a trage și, astfel, încărcate costurile suplimentare pe care le, sau podsidit ați înțeles ce trebuie să fie extins
Citiți în următoarea ediție a „Director Comercial“