La piața orașului există trei tipuri de produse: terenuri, terenuri cu utilitati si teren cu utilitati si casa de locuit. Comună tuturor acestor tranzacții este de a achiziționa terenuri, dar în fiecare caz are propriile sale nuanțe.
Pe cele mai importante
Achiziționarea terenurilor de piață a unei țări - tranzacția principală care se realizează prin încheierea contractului de vânzare. Un astfel de acord este încheiat cu proprietarul terenului, dar Catherine Gilyarova, Șef al Departamentului Juridic al „Miel - Rezidential Real Estate“, constată că terenul dobândit nu poate fi deținut, ci pentru a fi închiriate, „În cazul în care contractul de închiriere permite atribuirea drepturilor chiriaș, atunci „vânzare“ este posibil. Aceasta este o altă persoană (cumpărător), în acest caz, nu dobândește drepturi de proprietate integral, și dobândește dreptul de a închiria, ca urmare a misiunii. În plus față de contractul de vânzare sau cesiune a drepturilor de leasing, tranzacții cu terenuri pot fi efectuate pe baza contractului de donație, precum și un acord cu privire la compensare, pe baza cărora drepturile asupra terenurilor transferate către terțe părți. În acest caz, există o anumită obligație pe de o parte la alta pentru punerea în aplicare a unor lucrări sau să plătească bani, de exemplu, un credit, un credit ipotecar ca garanții imobiliare. În cazul în care una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile, cealaltă parte are dreptul de a bloca accesul pe piață și de a obține drepturile asupra terenului pe seama punerii în aplicare a acestor obligații. "
Boris Tsyrkin, managing partner al unei familii de companii KASKAD de familie, a explicat că, odată cu achiziționarea de terenuri în proprietate, proprietarul după plata emite din nou dreptul de proprietate cumpărătorului. În cazul în care contractul de închiriere a terenurilor, viitorul cumpărător va fi capabil să-l și locul valorificați în proprietate, dar după construirea casei. În primul rând, el primește un certificat de proprietate al unei case apartament, apoi, sub numărul 36 din kodeksaRumyniyavladelets Land are un drept preferențial de a cumpăra terenul pe care este proprietatea lui. Mai mult decât atât, dreptul de preempțiune face posibilă pentru a aranja terenul în proprietate, iar contractul de închiriere de 49 de ani.
Este demn de amintit faptul că contractul de vânzare nu necesită înregistrare și intră în vigoare imediat după semnare. Dar dreptul de transfer de proprietate este înregistrat! Transferul același teren este, de obicei act de transfer.
De șapte ori măsoară ...
Cumpărarea terenului, trebuie să verifice toate documentele înainte de semnarea contractului. Tatiana Ilyukhin, CEO al LEMN BUNĂ, spune că, în primul rând, este necesar să se asigure că vânzătorul sau reprezentantul său, și de fapt, într-adevăr, că este, este necesar să se solicite un pașaport. În plus, în cazul în care vânzătorul este o persoană fizică, consimțământul soțului. În cazul în care vânzătorul nu este căsătorit, este recomandabil să se ia de ajutor și acest lucru este suficient pentru a fi declaratii autentificate la notar cu privire la aceasta. În cazul în care vânzătorul - o persoană juridică, este necesar să se știe dacă o afacere pentru companiile mari sau mijlocii, pe această bază va trebui să pregătească documentele relevante. În plus, persoana juridică trebuie să fie verificate pentru faliment. Murat Borok, șef al clienților Servicii juridice Kalinka Group, subliniază faptul că acesta poate fi instalat cu ajutorul unui motor de căutare de pe site-ul registrului uniform federal de informații cu privire la faliment. „Acest fapt este important deoarece într-o situație dată, de exemplu, în cazul în care tranzacția se face la un preț sub nivelul pieței, acesta poate fi invalidată în conformitate cu cererea de vânzător creditorilor,“ - spune expertul.
În al doilea rând, trebuie să vă asigurați că acest teren pot fi vândute, adică să verifice documentele, pe baza cărora dreptul de proprietate - .. Contract, va, act administrativ, etc, și asigurați-vă că proprietarul deține terenul pe care el are un certificat de proprietate.
După cum sa menționat deja, nu uita scopul terenului, care este atrage atenția asupra Ekaterina Gilyarova depinde de posibilitatea de construcție la locul oricărei clădiri: „Este important să se înțeleagă că, de exemplu, terenuri agricole pentru agricultura privata, nu înseamnă ridicarea chiar gard. Construcția țintei este posibilă pe pământ scop „pentru construcția de locuințe individuale.“ În plus, terenurile agricole cu scopul de „grădinărit“, puteți pune casa de ședere temporară (dacha), cât și pe teren cu numirea de „fermă“, puteți pune ferma, iar acest lucru implică în mod necesar a face afaceri. "
Igor Senkevich, directorul general al agenției imobiliare Smolenka Estate, reamintește că până la locul de reședință poate, în cazul în care casa este pe un teren destinat pentru construcția de locuințe private. În prezent, legea permite de asemenea să se înregistreze în casă, în cazul în care terenul are statutul de „grădinărit“ sau „grădinărit“. În alte cazuri, înregistrarea nu va fi posibilă.
Și Alex Bernadsky, director de rețea birouri imobiliare Est-o-Tet, subliniază faptul că tipul de utilizare permisă a site-ului depinde de Rezumând comunicațiilor: „În mod ideal, atunci când tipul de permis de utilizare - clădiri individuale sau de ferme private. În acest caz, dezvoltatorii vor trebui să ia în satul de comunicare. Dar, destul de des așezări sunt construite pe terenuri agricole, care oferă doar un hobby de grădinărit și horticultură, pe astfel de terenuri este permisă numai de construcție non-de capital cu energie electrică nu a reușit. Prin urmare, în cazul neîndeplinirii obligațiilor prevăzute de ambalaj, cum ar fi gazul, proprietarii vor fi lipsit de putere, pentru că dezvoltatorul nu este obligat prin lege să furnizeze comunicarea acestor zone. "
În plus față de aceste documente, este necesar să se verifice dacă grevarea de pe acest site. Jurisconsult vis Realty agentie imobiliara, Ivan Tsvetkov reamintește că acest lucru este ușor de realizat prin solicitarea unui extras din Registrul de stat unificat a drepturilor la imobiliare și tranzacții cu acesta (Unified Registrul de Stat). Aceasta este o referință la cinci zile. Verificarea grevare, nu uitați să afle dacă proprietarii arieratelor de plăți, cum ar fi colectarea taxelor sau plata SNT. Dacă ați cumpărat terenuri cu datoriile, este tu și va merge dreptul de a plăti pentru ele.
După verificarea tuturor documentelor necesare, puteți semna contractul, care trebuie să fie prescris de prețul exact al terenului și procedura de așezări între părți. Alexey Shcherbak, șeful departamentului de vânzări „Story XXI Mobile - Real Estate“, spune în contract prescrie calculele pentru site-ul după înregistrarea de stat a tranzacției și, în plus, asigurați-vă că pentru a specifica suma totală. „Acest algoritm este aproape complet protejează cumpărătorul care plătește banii numai după primirea documentelor pe o parte, în caz de invalidare a sumei tranzacției va fi restituită la el tot întreg“, - spune expertul.
Doi într-un singur
Dobândirea de terenuri cu comunicații, în practică, a comis două tranzacții: cumpărarea de teren, care a fost deja descrisă, precum și achiziționarea de comunicații pe baza acordului corespunzător.
Tatiana Ilyukhin constată că, în contractul de comunicații să fie enumerate furnizate de comunicare, timpul lor de volum și de răspuns.
Nuance în acest acord este persoana cu care el este. Cel mai adesea, această persoană este un dezvoltator, care, în viitor va fi proprietarul comunicării, cumpărătorul în acest caz, servește doar ca un utilizator. Dar există o altă opțiune, în cazul în care viitorii cumpărători și proprietarii sunt toate rețelele promise. Boris Tsyrkin explică faptul că în cadrul acestui acord opțiune pentru a efectua comunicații de obicei, arata ca aderarea la organizatie non-profit (co-op): „Odată cu construcția satului a creat o cooperativă, care se ocupă cu toate comunicările către sat, toate comunicațiile sunt apoi rămân în bilanțul cooperativei, care supraveghează funcționarea decontare și suportă toate costurile aferente. Și toți proprietarii terenului, a intrat într-o cooperativă devin deținători ai proprietății comune. " La semnarea tratatului de aderare în societate, este important ca termenii de muncă, și, desigur, au fost specificat un set de comunicare.
Într-o singură ședință
În plus față de site-ul ca nici o comunicare, și cu ei, puteți cumpăra mai mult casa și piața orașului. În acest caz, de asemenea, a cumparat teren cu necesitatea de a dobândi comunicare și să semneze un contract de cumpărare și vânzare a casei finit sau a unui contract pentru construcția de case viitoare.
Prin achiziționarea unei case construite, se pare, a arătat deja persoană bună, este mai bine să comande o examinare tehnică și testați-l constructiv. Casa de cumpărare neconstruit, trebuie să vă înregistrați la începutul contractului de muncă și datele de muncă, tipuri de muncă și o listă detaliată a costurilor de muncă, calitatea și programul de plăți. Și aici există riscuri mari pentru a obține nu marfa, nu este de calitate nu este în astfel de momente și pentru bòbani lshie. Acesta este motivul pentru care Ivan Tsvetkov recomandă, înainte de semnarea contractului să examineze reputația constructorului, citi comentarii despre activitatea sa, a se vedea casele deja construite și asigurați-vă că să se înregistreze în contract contractantul responsabil pentru încălcări - amenzi și penalități. În plus, expertul recomandă să organizeze supravegherea externă a activităților contractorilor. Pentru a face acest lucru, intră într-un acord cu organizarea de inginerie, precum și în contractul de lucrări pentru construirea casei pentru a prescrie funcțiile de ingineri și consecințele acțiunilor lor pentru contractantul.
mai rău decât oricând
Orice contract necesită lectură atentă și verificare. Și tot ce trebuie să verificați înainte de a semna documentele relevante. Cu toate acestea, există momente când totul a mers bine și condițiile contractuale nu sunt îndeplinite. În această situație, Ivan Tsvetkov recomandă ca, în conformitate cu Legea privind protecția consumatorilor de a trimite o plângere în scris la dezvoltator pentru încălcarea contractului: „Clientul poate solicita să rezilieze contractul, returna banii plătiți, să plătească daune și să plătească pedeapsa. În cazul în care procedura de plângere nu au fost îndeplinite cerințele clientului, este necesar să se meargă în instanță cu o cerere. Ar trebui să depună, de asemenea, o plângere cu autoritățile de supraveghere, inclusiv Serviciul Federal și biroul procurorului, în scopul inspecției și a urmăririi penale a celor responsabili. "
Încercarea de a vă proteja de probleme, vă puteți asigura dreptul de proprietate pentru cel puțin perioada de prescripție. Dar, pentru a obține de asigurare nu este la fel de ușor cum pare. Se face mai mult sens pentru a organiza o afacere de a angaja un avocat bun pentru a identifica toate riscurile posibile și să le reducă la minimum.