Tranzacții imobiliare sunt întotdeauna atras speculatorii - prea multe oportunități pentru fraudă inerente în însuși mecanismul de cumpărare și vânzare de locuințe este prea mare și potențialul de profit. Și totuși - prea mulți oameni analfabeți legal și creduli. Cum să reducă la minimum riscurile - descrie mai jos.
Desigur, nu este pentru fraudatori întindere, cum ar fi, să zicem, în anii '90, și multe scheme frauduloase de odinioară au dispărut din rapoartele penale. Parlamentarii încearcă să pună o barieră în calea schemelor frauduloase și mecanisme de verificare a apartamentului pentru a clarității juridice a devenit mai bună și mai accesibilă. Dar noi nu trebuie să ne amăgim. Unele scheme sunt plecat, dar există și alte, infractorii sunt găsirea de noi modalități de a înșela cumpărători și vânzători. Și, desigur, o sută la sută se asigura de probleme nimeni nu poate. Dar încearcă sigur că merită.
cumpărarea și vânzarea de tranzacții imobiliare pot fi împărțite în două grupe majore: acordul cu clădiri noi și tranzacții pe piața secundară. Prin urmare, schema frauduloasă în aceste două cazuri sunt diferite.
sistem de fraudare utilizat de către vânzătorii de locuințe în clădiri noi
Mulți oameni cumpara un apartament nou încă în construcție, acordul de participare la capital - cu privire la această strategie și escrocherii bazate pe. Cele mai profitabile până de curând a fost să investească în imobiliare în etapa de excavare în cadrul clădirii în construcție (acestea sunt, desigur, și cel mai riscant). În dezvoltator, în acest caz, mai mult timp pentru a scăpa cu bani, deși, desigur, el poate să dispară cu ei în orice alt stadiu de construcție. Dar, în cazul în care „evadare“ se întâmplă foarte repede, cel mai probabil, dezvoltatorul nu a intenționat niciodată să termine construirea casei.
Dar se întâmplă, de asemenea, că dezvoltatorul ar fi fericit pentru a termina casa, dar care se confruntă cu dificultăți financiare sau nu pot depăși unele bariere administrative. Mai mult se întâmplă că casa este construit de-a lungul anilor este în valoare, dar nu poate fi populate din cauza imposibilității depunerii sale. deținătorii de interes cumpărător, care nu pot obține apartamentul său, are, de fapt, nu atât de important, dacă inițial răutate de la dezvoltator sau nu. La urma urmei, este încă victima nu poate reveni asupra investițiilor sau utilizarea de locuințe, cumpărarea de care au petrecut. Care sunt motivele?
Eroare în contract. Recent, a discutat pe larg problemele de co-investitori. a cumpărat un apartament într-unul dintre cele mai mari constructor Moscova. Unii dintre ei au descoperit ca dezvoltator lor de locuințe este încorporat, pentru că nu are bani pentru a achita datoriile sale, și a fost amenințat cu falimentul. Sa dovedit faptul că depozitul a fost făcut posibilă, deoarece cu titularii de dobândă nu a constat contractul de participare la capital sub forma 214-FZ. un contract preliminar de capital. permițând dezvoltator să înregistreze imobiliare sau ipotecare. Ca urmare, titularii de interes a fost doar unul dintre solicitanții de proprietate sau de compensare a acestora pentru ea, și nu primul. Încheierea unui acord preliminar de participare a contractului de capital loc PDDU sub forma 214-FZ a fost o greșeală.
Vinovat că construcția neautorizată a fost efectuată și închirierea casa pentru un motiv oarecare, a avut loc, niciodată găsirea.
Lipsa unei autorizații de construire. Se întâmplă că casa a fost construita, comandat si locuit, dar sa dovedit că autorizația de construcție nu a fost. Cazuri în care clădirea cu mai multe etaje samostroem au fost admise în mai multe regiuni ale Federației Ruse. Oameni care au cumpărat apartamente în aceste case, evacuate, și ei înșiși la domiciliu de către instanța de judecată au fost supuse la demolare. Vinovat că construcția neautorizată a fost efectuată, iar casa pentru un motiv oarecare, închiriere de acceptare, a avut loc, niciodată nu a găsi. Proprietate și morală instanță daune dolschikam nu compensează.
mediator necinstită. Pentru punerea în aplicare a dezvoltator de locuințe, de obicei, atrage subcontractanți. Subcontractanților vinde proprietate în baza unui contract cu dezvoltatorul și investitorilor să ia cu privire la contractul de cumpărare / vânzare de bani de la clienți, lăsând el însuși procentul convenit, restul este transferat la dezvoltator. Dar se întâmplă că subcontractanții lipsiți de scrupule nu transferați bani la dezvoltator, și dispar cu ei. În acest caz, un subcontractant pentru a obține caz penal, contractul dintre el și dezvoltatorul este anulat, iar cei care încheie un contract prin intermediul unui subcontractant, rămân fără adăpost și bani.
dezvoltare nouă - ce să verifice?
Desigur, este mai bine să cumpere un apartament direct de la dezvoltator. Dar unii dezvoltatori nu fac dintr-un apartament, iar apoi cea mai bună alegere - alege de la vânzători autorizați de cele mai bine cunoscute agenției imobiliare. Este necesar să se solicite documentația pe obiect și asigurați-vă că constructorul are un document privind alocarea de terenuri și o autorizație de construcție. În cazul în care documentația nu apare la achiziționarea unui apartament este mai bine să se abțină.
Din păcate, pentru a se proteja împotriva tuturor riscurilor atunci când cumpără un apartament în construcție este aproape imposibil. Nu este cazul aici, și de asigurare din titlu. La urma urmei, vă puteți asigura doar dreptul de proprietate. Și dacă nu e, atunci nu este nimic pentru a asigura.
Frauda în vânzarea de case de secunde
Strategia generală a escrocii în vânzarea de case de a doua este după cum urmează: pentru a efectua o tranzacție, (care ar trebui să fie înregistrate), pentru a primi de la bani cumpărător, atunci tranzacția este contestată în instanță, contractul de cumpărare / vânzare este anulat, cumpărătorul pierde și a cumpărat bunuri imobiliare și bani. Astfel de scheme frauduloase, există câteva, dar există și altele.
Frontman. Tranzacțiile pot apărea reale pașaport (în cazul impostorul sau complicele său ca proprietar) sau cea în care lipici fotografia. În 90 de ani, au existat cazuri în care un scammer intrat în apartament să plece pentru un proprietar de peste mări călătorie lungă, găsit pașaportul său de a privatiza apartament, și apoi vândute. Acum, aceste povești au loc aproape niciodată, dar un pașaport obișnuit să iasă din casă, lăsând pentru o lungă perioadă de timp, nu este în valoare de ea. În cazul în care pierderea pașaportului prezinte de urgență o declarație de pierdere sau furt.
Există riscul ca proprietarul poate muri înainte de înregistrarea transferului de drepturi, precum și o înțelegere să conteste în instanță moștenitorii săi.
El a dispărut din față. Un astfel de aranjament este comun acum. spectacol apartament cumpărător, acesta i se potrivește, iar apoi între cele două părți este un contract preliminar, confirmând plata avansului. După ceva timp, vânzătorul dispare pur și simplu. Mai târziu se dovedește că nu era proprietarul apartamentului, și, să zicem, chiriaș și documentele în apartament falsificate. Pentru confortul cumpărătorul poate fi doar că daunele materiale sa limitat la valoarea avansului. Și, cel mai probabil, victima - nu singura victimă, la fel ca în astfel de sisteme escrocii încearcă să trișeze mai mulți cumpărători.
De Vânzare prin procură. Astfel de tranzacții sunt apriori riscante. Procura se eliberează în mod frecvent, în cazul în care proprietarul este vechi sau bolnav și, prin urmare, nu se poate efectua în sine tranzacția. Dar există riscul ca el să moară înainte de înregistrarea transferului dreptului, iar acordul va contesta în instanță moștenitorii săi. Alt moment de „alunecos“ este că persoana care eliberează procura o poate revoca în orice moment. Cel puțin o zi înainte de tranzacție. Apoi, puterea de avocat se abrogă, iar tranzacția este încheiată.
Este necesar, în primul rând, insista pe întâlnirea cu proprietarul bunului, a emis o procură. Asigurați-vă că el a fost în viață, sănătos, nu a schimbat dorința sa de a vinde proprietatea nu va revoca puterea de avocat. Este necesar să se încerce să negocieze cu el despre implicarea sa personală în tranzacție. Imediat înainte de tranzacția este în continuare de dorit să se facă autoritatea emitentă la notar că nu a fost revocat.
Vânzare de apartamente, situate în gaj sau sub alte sarcini. Escrocul poate încerca să vă vândă un apartament, inerent în prepararea lor de împrumut. de asemenea, este un fenomen foarte frecvente (în special în comun bogat cu privire la evenimente criminale și 90). Acum burdening dreptul la proprietate, inclusiv garanții, verificate destul de ușor. Pentru a face acest lucru, plasați o comandă prin intermediul site-ului extrasul Rosreestra din Registrul de Stat unificat a drepturilor de bunuri imobile, de plată de două sute de ruble și cinci zile mai târziu obține. Extras ar trebui să fie la fel de „proaspete“ la momentul tranzacției, dar nu le poate salva de fraudă. Faptul că solicitantul trebuie să obțină informații cu privire la grevarea impuse în termen de trei zile. Prin urmare, există un caz, atunci când tranzacția este înregistrată deja impusă, însă nu sunt încă cunoscute de grevarea registrator. Astfel de cazuri sunt soluționate în instanță. Imposibil pentru a prezice rezultatul procesului.
În interpretarea paragrafului privind dreptul de drept de ședere pe viață încă de vedere a fost extins recent, că la descărcarea de apartament este o astfel de persoană își pierde dreptul său. Dar în ultimii ani, instanțele restabili, referindu-se la art. 19 din Legea federală „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului Locuințelor din România“ și Rezoluția Plenului VSRumyniyaot 02.07.09 №14.
Prin urmare, cumpararea unui apartament, în cazul în care nimeni nu a fost înregistrat, puteți obține o surpriză neplăcută atunci când dintr-o dată un om decide să se stabilească în jos cu tine impreuna. Chiar și prezența bunurilor persoanei în proprietate el nu poate face rău.
Contestarea afacere este posibilă în cazul în care vânzătorul este înregistrat în dispensarul narcologic.
Contestarea afacere. După tranzacția efectuată de către vânzător dintr-o dată declară că a drogat și forțat să semneze un contract. Și mâna lui este un document care să ateste că nu era treaz la momentul tranzacției. În conformitate cu schema frauduloasă sau la tranzacție sau vânzătorul imediat după ce bea o cantitate de alcool și devine un examen medical ca urmare a unei încălcări de trafic sau de comportament turbulent. În cazul în care acest lucru se întâmplă înainte de tranzacție, alcoolul este eliminat cu un picurător, iar vânzătorul devine afacere deja în stare sănătoasă. Tranzacția este contestată, cumpărătorul returnează un apartament, dar banii nu se ajunge înapoi, ca vânzătorul a pierdut, a petrecut, etc. Instanța, desigur, obligă vânzătorul să restituie banii în temeiul contractului, dar, în realitate, este imposibil să-i merge departe.
Un astfel de scenariu este posibil să conteste tranzacției, iar în cazul în care dealer-ul este înregistrat în Dispensarul narcologic sau HDPE. Prin urmare, un certificat de la vânzător acestor instituții la încheierea contractului de cumpărare / vânzare de foarte de dorit. Notarială de cumpărare / contractul de vânzare atunci când vânzătorul pentru a certifica capacitatea de a înțelege semnificația acțiunilor sale și capacitatea sa de a acționa, de asemenea, nu va fi de prisos. Și, în unele cazuri, este necesar.
Frauda din partea cumpărătorului
Cumpărarea de acțiuni. Cazuri frecvente de fraudă din partea cumpărătorului sunt raid și fraudă în decontare în numerar a tranzacțiilor. Acum, Raiders sunt angajate în principal în manipularea acțiunilor în apartament. pentru ceea ce unul dintre proprietarii au cumparat cota (uneori - foarte mici). După aceea, din cauza imperfecțiunea legislației în acest domeniu, Raiders a pretins dreptul de a utiliza bunuri imobiliare.
În cazul în care Raiders apartamentul nu este permis, ei scrie o declarație la poliție privind prevenirea utilizării de locuințe, și apoi, folosind conexiuni și mită, în prezența persoanelor autorizate pentru a alege încuietori și locuiesc. Sarcina lor - de a suprima proprietarii morale ale apartamentului și pentru a forța să cumpere de pe Raiders pentru bani disproporționată, și, uneori, chiar și ieftin de a vinde pătrat invadatori lor Footage. Metodele utilizate mai deșănțat. În Raiders există chiar comunități online și site-uri speciale, în cazul în care au în comun unele cu altele secretele „profesiei“.
Cum de a rezista? Este necesar să contactați un avocat și dosar pentru Raiders în instanță, în funcție de situația specifică. Poate provoca un proces asupra prejudiciului material si moral, dar trebuie amintit că operațiunile cu acțiuni imobiliare sunt supuse anumitor reguli. Co-proprietarii apartamentului trebuie să fie notificat în scris vânzarea de acțiuni. Mai mult decât atât, ei au un drept de prioritate pentru a cumpăra acțiuni la un preț stabilit de către vânzător. Omul cu mâna se poate obține o cotă de numai după ce prețul pentru numirea ei a refuzat să cumpere sodolschiki. În cazul în care condiția nu a fost îndeplinită, este posibil să se conteste tranzacția de cumpărare / vânzare de acțiuni. În plus, trebuie să știți că proprietarul cotei în apartament poate dispune de acesta numai cu acordul celorlalți proprietari de apartamente.
Cheating cu calcule de bani. Evazioniștii refuza vânzătorului pentru a transfera bani mod de modă veche - în numerar din mână în mână. O astfel de metodă de calcul a prețului tranzacției de cazare este extrem de periculos. Cea mai comună metodă de azi este calcularea numerar prin intermediul celulei bancare. Dar, spun ei, există momente când banii furați din celulă. Mai multe opțiuni mai sigure, dar opțiuni ușor mai scumpe de plăți în numerar - prin aceeași cutie de depozit, dar nu și în numerar, dar cu utilizarea de bilete la ordin și prin transfer bancar printr-o scrisoare de credit bancar.
Ce să verifice înainte de tranzacție?
În primul rând, trebuie să obțină un extras din Registrul de stat unificat în apartament, care au cumpărat. Vor fi informații despre sarcină. care sunt impuse pe el, dacă este cazul. Extractul poate fi obținut fără o problemă, dar rețineți că Rosreestr respectă nu întotdeauna cu termene. Cu toate acestea, informațiile informale pot fi obținute în decurs de câteva ore. Propunerile de pe Internet este suficient.
Este mult mai dificil, cu un extras extins, care prezintă istoria proprietarii apartamentului. O astfel de declarație poate obține numai proprietarului. Același lucru este valabil și pentru matrița de referință 40, care este produsă în biroul de pașapoarte. Ai nevoie de a cere proprietarului cu privire la modul de obținere a acestor certificate. În caz de eșec este în valoare în considerare dacă să facă o înțelegere.
Condiții de provocare tranzacție
Posibilitatea teoretică care se va lupta cu achiziția, păstrate timp de 3 ani - cum este termenul de prescripție. o perioadă de 1 an pentru invalidarea tranzacției stabilite. Recunoașteți tranzacția ca nulă și neavenită (care nu este inițial, în conformitate cu legislația) poate, în termen de 3 ani de la producerea acestuia. Dar viața nu poate fi calculată de la data tranzacției, iar din ziua în care reclamantul a cunoscut sau ar fi trebuit să știe despre circumstanțele în care tranzacția poate fi invalidate.