Probabil că, în orice sector / subsector, există multe lucruri ciudate dreapta (sau, mai simplu, nonsens), care a devenit practic un obicei. Dar, înainte de restul, în opinia mea, raporturile juridice în domeniul imobiliar. Toate tristețea poate fi văzut în contractul mediu de vânzare apartamente, care, de fapt, reprezintă avocatul mediu în sectorul imobiliar.
Dar acest lucru este atât, prologul.
[1]. Fiecare cetățean, nu este un avocat, știe că apartamentul (ca în cazul oricărui spațiu de locuit) are o suprafață totală. Întrebați managerii de cunoștințe, medici și alte nejuriști - știu (testat).
Astfel de locuințe kodeksRumyniya- este pronunțat lex specialis (h. 8 v. 5 Carcasa Cod RF).
dimensiunea suprafața totală a unui apartament determină (de la cele mai relevante):
- dimensiunea unei părți din proprietatea comună asupra proprietății comune într-o clădire cu apartamente (partea 1, articolul 37 din Codul Locuințelor din Federația Rusă ..)
- suma de plată pentru locuințe și servicii comunale (articolele 156-157 din Codul de locuințe al Federației Ruse)
- numărul de voturi ale proprietarilor de apartamente la adunarea generală a proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente (partea 3 din articolul 48 din Codul Locuințelor din Federația Rusă ..).
Astfel, există un concept de „suprafață totală“, aceasta este direct legată de alte concepte și nu include zona de „balcoane, terase și curți interioare.“
[2]. Dezvoltatorii și alte entități (denumite în continuare - dezvoltatori), atragerea fondurilor altor persoane, prin contracte de participare în construcții cota pentru construcția unui bloc de apartamente, acordurile de investiții, etc. Ei tind să opereze pe unul dintre cele două modele pentru determinarea prețului obiectului contractului (apartament în viitor):
A) Pornind de la viitorul spațiu de proiect plat într-un anumit interval, adică, cu determinarea toleranței (de exemplu, 40 ± 1 m²). De obicei, în astfel de cazuri, contractul nu prevede recalculările prețurilor după apartamentele de măsurare reale create;
B) Pe baza unui proiect de zonă statică pentru apartamente viitoare (de exemplu, 40 m²). De obicei, în astfel de cazuri, contractul prevede recalcularea prețurilor după măsurarea efectivă instituit apartamente.
[3]. Și apoi vine punctul culminant - dezvoltatori, mai degrabă avocații lor, încercând să înțeleagă modul în care acestea definesc în contract zona de proiect, și prin ea prețul apartamentului (în special în ceea ce privește modelul „B“). La urma urmei, de exemplu, în cazul în care apartamentul este viitorul balcon, atunci vor exista costuri pentru crearea unui balcon. Da, iar apartamentul cu un balcon este un apartament mai mare, fără balcon - în beneficiul cumpărătorului este evident, și pentru a da de metri pătrați - o acțiune dubioasă.
I) Pe de o parte, dezvoltatorul se teme de client surpriza. La urma urmei, clientul va plăti o suprafață pe mp N, și apoi, la finalizare, toate documentele referitoare la apartament, va apărea aceeași „suprafața totală» (N minus balcon m²). Cu toate că rezultă în mod logic din blog-ul meu, este vorba de faptul că:
a) legiuitorul pur și simplu nu a ales termenul cel mai potrivit (într-adevăr, este greu să realizezi că „suprafața totală“ - Acesta nu este un spațiu comun, și trunchiată, aici și avocații nu pot înțelege, și chiar să încerce să explice cetățenilor obișnuiți);
b) sunt „zona comună“ - conectarea la alte concepte importante ale carcasei kodeksaRumyniya (paragraful 1 al acestui blog), pentru care, probabil, este logic că este nevoie de doar o astfel de cifră trunchiată (de fapt, să plătească pentru încălzirea apartamentelor cu zona balconului. - nerezonabile, și „vot balcon“ nu este, probabil, în valoare de ea);
II) Pe de altă parte, dezvoltatorul nu vrea să dea de metri pătrați. Înțelegându-se că apartamentul cu balcon sunt mult mai mult lichid decât apartamentul, fără un balcon.
[4.1]. Întrebarea este cum să se definească în contractul de o construcție comună, contract de investiții, etc. suprafața apartamentului viitorului proiectat, și prin ea prețul apartamentului:
A) În conformitate cu „zona generală“ (dar apoi dezvoltatorul va pierde o parte din veniturile sale sensibile și rezonabile)?
B) Deoarece zona este absolut toate camerele apartamentului (care, în opinia mea, absolut corect)?
Și, într-adevăr, o variantă a „B“ este corectă. O persoană cumpără un apartament cu un balcon, o persoană care dorește balcon, atunci o persoană pune pe balcon dulap lucrurile kvazivazhnyh stocate acolo cercului pe balcon strica plamanii prietenii atunci când vin la această persoană, etc.
Și, în general: articolele 421, 424 din kodeksaRumyniya- civile ambele părți doresc și să definească termenii contractului. Și ceea ce este, în general în legătură cu această problemă prin faptul că legiuitorul a stabilit Locuințe kodekseRumyniyaponyatie „zona comună“, care nu este foarte mult și, în ansamblu. Și cele de mai sus a explicat sensul acestui termen, în colaborare cu alte persoane.
[4.2]. Cu toate acestea, a fost găsit varianta „B“. Născut opțiunea „B“ (ciudat, prostie, amuzant) ar putea doar în mintea acele persoane menționate în prolog.
Opțiunea „B“ a găsit prin prepararea unui „cocktail okoloyuridichesky“ (din seria - nu suntem în căutarea pentru calea cea mai ușoară) din următoarele componente:
I) croitor 2.08.01-89 *. Clădirile rezidențiale (SNP, cu toate acestea, nu au trecut la înregistrarea de stat).
Aici, având în vedere următoarea definiție :. „Suprafața totală a apartamentului - suprafața totală de apartamente rezidențiale și facilități auxiliare având în vedere loggii, balcoane, verande, terase“
Cu toate acestea, a clarificat în continuare: „Suprafața totală de apartamente ar trebui să fie definită ca suma suprafețelor spațiilor lor built-in dulapuri, precum și loggii, balcoane, verande, terase si camere de depozitare la rece, calculată cu următorul factor de reducere: pentru loggii - 0.5, pentru balcoane si terase - 0,3 camere frigorifice si terase la -. 1.0 "
Ordinul urmeaza definirea unui spațiu comun al unui apartament de la «I», dar explică în mod clar (punctul 3.34.): „Indicatori din suprafața totală de apartamente sunt utilizate în scopul monitorizării statistice de stat a volumelor de construcție de locuințe în România (completat și locuințe nefinalizate pentru perioada corespunzătoare) și în alte scopuri “. Poate „alte scopuri“ au confundat colegii noștri, dar în cazul în care au găsit-le în acest sens?
Și „mărimea apartamentului“ pe ordinele = „suprafață totală“ de Locuințe kodeksuRumyniya + chiar și fără „camere frigorifice de depozitare și platforme.“
E o nebunie. S-ar părea, legea aici?
Aici, de asemenea, punctul culminant. „B.2. Normele necesare pentru caracteristicile de consum ale unei clădiri rezidențiale: zona de apartamente, suprafața totală de apartamente <*> „(Asterisk indică ordinul n. II).
Da, caracteristicile de consum în documentul astfel că „se aplică la proiectarea și construcția clădirilor de apartamente nou construite și renovate.“
De fapt, punctul B.2.2: „Suprafața totală - suma ariilor camerele sale încălzite și apartamente, dulapuri încorporate, precum și spații neîncălzite, calculate cu factorul de reducere stabilit de normele de inventariere tehnică.“.
[4.3]. Toate acestea au fost motivul pentru care definirea proiectului prețurilor zona / apartament în termeni de coeficienți efectuate de puțin mai mult decât orice. Și că numai agenții imobiliari spun, chiar dacă majoritatea juriștilor alt punct de vedere (despre dubiousness coeficienților) ar provoca o disonanță teribilă.
Și este adevărat: nu este croitor poate determina zona de balcon valoare pentru clienți? Deci, puteți merge pe jos până la acel punct în SNIP ceva de genul „zonă de bucătărie, care este mai mult de 15 m², care nu sunt incluse în dimensiunea totală a apartamentului.“ Sau, de asemenea, cu coeficienți, de ce nu. Să Ministerul Construcțiilor de baieti determina valoarea produselor alimentare de consum.
Și cui îi pasă că inventarul tehnic sa scufundat în uitare (care, întâmplător, este o chestiune separată - contracte până în prezent, toate „inventarizovyvayut“, deși a fost o perioadă de tranziție lungă a expirat) că reglementările tehnice nu pot determina cât de mult pentru mine valoros este balconul, investitorul dobândește o anumită zonă, cu o geometrică specifică, mai degrabă decât zona de „coeficient“ că statisticile privind volumele de construcție de locuințe nu este corelată cu determinarea prețului contractului pentru Legea obligațiilor - ce este vorba o valoare dacă totul este așa cum este, și niciodată cel mai probabil, nu se va schimba?
Aceasta este o întrebare retorică și o anumită personificare a faptului că nimeni nu îi place să se gândească și nu doresc - „pentru noi, cineva a crezut“
[5]. Situația Chiar mai trist este văzut în continuare atunci când ne amintim de locuințe economiei clasa. De exemplu, „în cazul în care dezvoltatorul este o persoană juridică care a încheiat, în conformitate cu Codul de urbanism al acordului românesc privind dezvoltarea terenurilor pentru construcția de locuințe cu venituri mici“ (Art. 10.1 Art. 4214-FL), o condiție esențială a contractului este, de asemenea, un „acord de preț o construcție comună pe metru pătrat de suprafață a instalației de comun „(pag. 3 h. 10.1 Art. 4214-FL).
Cred că nu este necesar să se oprească - da trei contract cu preț (sarcasm).
P.S. Să sperăm că, de altfel, că toată lumea înțelege diferența dintre balcon și placa de balcon, ca o structură de susținere placare. Și apoi, uneori, am auzit că toate balcoanele - generale.