4.1. Contractul de închiriere a spațiilor
În conformitate cu n. 1 lingura. 671 din Codul civil, în cadrul unui contract de închiriere, o parte - proprietar sau autorizat de acesta persoana (locator) se obligă să furnizeze celeilalte părți (angajator) camera de zi pentru o taxă în posesia și de a folosi pentru a rămâne în ea.
Contractul de angajare a spațiilor este consensual, compensată, bilaterală.
Contractul de închiriere comerciale se bazează în întregime pe principiul libertății contractuale. și anume În cele din urmă, depinde de latitudinea părților, care se stabilesc condițiile sale cele mai importante: durata contractului, valoarea și procedura de plată pentru închirierea spațiilor, distribuirea responsabilităților repara spațiilor închiriate, etc. ..
În conformitate cu n. 1 lingura. 683 din Codul civil contractul de angajare comercial este pentru un termen de cel mult cinci ani. Cu toate acestea, termenul nu este o condiție esențială a contractului, întrucât contractul în cazul în care nu este specificat, atunci contractul este încheiat pentru cinci ani.
Contractul pentru o perioadă de până la un an, recunoaște pe termen scurt, și nu este subiectul menționat la alin. 2, art. 683 din Codul civil, normele referitoare la contractul cu un termen de mai mult de un an. În special, un astfel de acord nu este reglementat de normele dreptului preferențial al unui angajator de a încheia un contract pentru un nou termen (art. 1, art. 684 din Codul civil).
La expirarea contractului de închiriere comerciale, cu excepția cazului de mai sus, locatarul are dreptul preferențial de a încheia un contract pentru un nou mandat.
Nu mai târziu de trei luni înainte de expirarea unui contract de închiriere comercial proprietarul trebuie să furnizeze chiriaș încheie un acord cu privire la aceleași sau diferite condiții sau împiedică un angajator să refuze să reînnoiască contractul în legătură cu decizia de a nu trece timp de cel puțin un an de spațiu de locuit de închiriat. În cazul în care proprietarul nu și-a îndeplinit această obligație, iar chiriașul nu a refuzat prelungirea contractului, contractul se consideră a fi prelungit în aceleași condiții și pentru aceeași perioadă (Art. 2, art. 684 din Codul civil).
Părțile în contractul de închiriere a spațiilor sunt proprietar și chiriaș. Proprietar în recrutarea de ambele tipuri de acte proprietar al locuinței sau autorizate de acesta persoana.
În calitate de angajator poate fi doar un cetățean, un individ, ca o locuință, după cum se menționează la alin. 1, art. 671 din Codul civil, cu condiția ca „în el rămâne.“
De obicei, cetățeanul angajator (individual) acționează într-un contract de angajare comerciale. Cu toate acestea, posibil și multitudinea de persoane din partea angajatorului. Cetățenii care locuiesc permanent cu angajatorul, poate fi notificarea chiriașul încheie cu acordul chiriaș că acestea sunt împreună cu angajatorul răspunzător în mod solidar la proprietar. În acest caz, aceste persoane sunt co-chiriași (n. 4, v. 677 Codul civil).
La încheierea cetățeanului contract de închiriere comerciale se stabilește cine va locui împreună cu el în camera a închiriat. Aceste persoane pot fi cetățeni care nu sunt soțul sau rudele sale. Cu toate acestea, angajatorul nu are dreptul să se stabilească în mod arbitrar în toată lumea locuință alocat vrea el. În conformitate cu n. 2 linguri. 677 din Codul civil, în contractul de închiriere comerciale trebuie să fie enumerate cu reședința permanentă într-o zonă rezidențială cu angajatorul. În absența unor astfel de instrucțiuni în locuirea contractul cetățenilor se efectuează numai cu acordul proprietarului.
După încheierea contractului de închiriere comerciale și definirea inițială a persoanelor care vor sta cu angajatorul, instalarea altor cetățeni care locuiesc ca permanent chiriaș este posibilă numai cu acordul proprietar, chiriaș și cetățenii care locuiesc permanent cu el în acest moment. Atunci când se deplasează copiii minori ai un astfel de consimțământ nu este necesar (art. 679 din Codul civil).
Cetățenii care locuiesc permanent cu chiriasul, au drepturi egale pentru o utilizare a spațiilor de locuit. Relația dintre angajator și astfel de cetățeni nu sunt determinate de acestea, ci prin lege (art. 2 alin. 2 din art. 677 din Codul civil). Cu toate acestea, persoanele care locuiesc cu angajatorul, nu compus direct cu proprietarul în relația juridică cu privire la utilizarea spațiilor. În acest sens, pentru comiterea de acte care încalcă termenii contractului. este răspunzător pentru proprietarul chiriaș (n. 3 al art. 677 din Codul civil). Excepția este atunci când acești cetățeni sunt co-chiriași.
În cazul în care locuința aparține fondului de locuințe municipale, proprietarul servește ca guvernul local sau organizarea de locuințe municipale. În cazul de închiriere a locuinței, care face parte din stocul de locuințe publice, proprietarul este o întreprindere sau o instituție de stat, privind soldul care este dată o locuință, sau care le-au creat organizații de locuințe.
LCD (Art. 1, Art. 69) definește, în primul rând, cei care sunt membri ai familiei, și, pe de altă parte, persoanele care pot fi considerați membri ai familiei.
spațiile de locuit este recunoscută dacă îndeplinește sănătatea, planificarea urbană, cerințele tehnice și de protecție împotriva incendiilor și este proiectat pentru a trăi oameni în toate anotimpurile. Casa în care spațiile închiriate trebuie să fie înregistrate ca locuind în Biroul de inventariere tehnică sau în alt mod autorizat de către Autoritate.
ar trebui să fie spații închiriate izolat, adică, să fie o casă, un apartament, o parte a casei sau apartamentului cu o intrare separată. Acesta nu poate fi un subiect independent de contractul de muncă al camerei sau camere comunicante cu o altă intrare baie comună (cameră adiacentă). Încălzire în ansamblu poate face obiectul unui contract de închiriere (încălzire smezhno-).
Obiectul contractului de muncă comercial poate fi o locuință, indiferent de dimensiunea acesteia. În ceea ce privește calitatea închiriate de la amenajarea spațiilor, acesta trebuie să se conformeze conceptului de „cazare, potrivit pentru ședere permanentă“ (alin. 1, art. 673 din Codul civil).
Independent de obiect al unui contract comercial de muncă nu poate fi camere din spate. Cu toate acestea, atunci când angajarea unui apartament, casa, parte a casei ele fac parte din obiectul contractului. În cazul în care contractul de închiriere a apartamentului de inchiriat (camera sau mai multe camere), camere de utilitate va fi în utilizarea comună a tuturor chiriașilor, de exemplu, fi partajate obiect.
Responsabilitati proprietar prin ocuparea forței de muncă comerciale a contractului definit la art. 676 din Codul civil. Proprietarul este obligat să transfere către chiriaș spațiile de locuit libere într-o stare adecvată pentru a trai. În plus, este datoria de a efectua întreținerea corespunzătoare a unei case de locuit în care spațiile închiriate, furnizează sau asigură furnizarea unui angajator pentru plata utilităților necesare. oferă reparații de bloc de apartamente proprietate comună și de a oferi dispozitive servicii publice în camera de zi.
O trăsătură specifică a dreptului la un spațiu de locuit, care îl diferențiază de alte drepturi reale. este orientată. Zona de living este la dispoziția angajatorului să rămână în ea, și anume, pentru a satisface nevoile lor de locuințe. Prin urmare, nu pot fi cazați în spații de întreprinderi comerciale, birouri ale persoanelor juridice. utilizarea acestora pentru producția de produse industriale sau de altă natură pentru depozite, etc. Utilizarea locuinței nu poate fi la fel intenționat (în conformitate cu condițiile prevăzute de lege) motivele de reziliere de închiriere (alin. 2 p. 4 Art. 687 Cod civil, n. 4 h. 4 Art. 83 LC).
Cu toate acestea, în conformitate cu h. 1 lingura. 17 LCD permisă utilizarea spațiilor pentru activitățile lor sau activității de întreprinzător individuale care locuiesc în mod legal cetățeni, dacă nu încalcă drepturile și interesele legitime ale altor cetățeni, precum și cerințele care trebuie respectate în camera de zi.
Angajatorul este obligat să asigure siguranța spațiilor și să-l mențină în stare bună. El nu are dreptul de a face reconstruirea și reconstrucție a locuinței, fără acordul proprietarului.
Cea mai importantă sarcină a angajatorului este plata la timp pentru spațiile, iar în cazul în care contractul prevede altfel - (. Articolul 678 din Codul civil) introducerea a unei plăți de utilități independente.
Unul dintre drepturile angajatorului care decurg din contractul de închiriere, are dreptul la livrarea spațiilor închiriate în subînchirierea. În conformitate cu contractul de susținere a spațiilor de locuit chiriaș cu proprietarul a fost de acord să transfere, pentru o perioadă de unele sau toate dintre ele a angajat o cameră pentru utilizarea de către subchiriaș (Sec. 1, art. 685 din Codul civil).
Angajatorul are dreptul de a insufla în camera de zi este nu numai subchiriaș, dar alții - rezidenți temporari (utilizatori). Deoarece acesta din urmă poate lua rudele rădăcină, prietenii chiriaș și membrii familiei sale, etc. Statutul juridic al rezidenților temporari nu depinde de tipul de închiriere.
Pentru introducerea permisului de rezident angajator și cetățeni necesar temporar domiciliați permanent cu el, precum și o notificare în avans a proprietarului.
rezidenți temporari nu au un drept independent de utilizare a spațiilor. Responsabilitatea pentru acțiunile lor înainte de proprietarul are chiriaș.
În cazul în care părțile au fost convenite o perioadă de ședere de rezidenți temporari, aceștia sunt obligați să elibereze sediul la cererea angajatorului sau a oricărui cetățean, cu domiciliul permanent cu el, după această perioadă, iar în cazul în care această perioadă a fost de acord, - cel mult șapte zile de la data unei astfel de cereri ( Art. 680 din Codul civil). În cazul încetării contractului de muncă a spațiilor, precum și în cazul unor rezidenți temporare spații libere la sfârșitul convenit cu ei perioada de ședere sau de prezentare a chiriașilor temporare de cerințele de mai sus pentru a fi evacuati din sediile de către instanțe, fără a oferi alternative de cazare (Art. 5, art . 80 LCD).
În conformitate cu art. 686 din Codul civil, în special, angajatorul poate fi înlocuit în contractul de închiriere comerciale, la cererea angajatorului și a altor cetățeni care locuiesc permanent cu el, și cu acordul proprietarului unuia dintre cetățenii adulți care locuiesc permanent chiriaș. În cazul în care nu se ajunge la un acord al persoanelor care trăiesc în locuință, înlocuirea chiriaș, proprietar și nefiind de acord pe o astfel de substituție poate face apel la soluționarea litigiului în instanță.
În conformitate cu principiul libertății contractuale prin acord între părțile la un acord de închiriere comercial poate fi modificat oricare dintre termenii săi, cu excepția celor care au stabilit în mod imperativ de lege.
Pentru angajamentele legii de închiriere prevede motive specifice pentru încetarea acestuia.
Prin motivele de reziliere de închiriere legală se referă în primul rând încetarea contractului, care este posibil, la inițiativa ambelor părți, chiriaș sau proprietar.
Consecința încetării contractului de muncă al spațiilor este scutirii de taxe spațiilor chiriaș și membrii familiei sale. Această taxă poate fi efectuată în mod voluntar sau involuntar.
După cum declară constituție, nimeni nu poate fi lipsit în mod arbitrar de locuințe (cap. 1, v. 40). În dezvoltarea acestei norme de art. 3 LCD prevede că nimeni nu poate fi evacuat din domiciliu sau drept limitat de a utiliza locuință, inclusiv dreptul de a obține servicii publice, cu excepția motivelor și în modul prevăzut de Codul de locuințe și alte legi federale.
În cazul în care angajatorul și care locuiesc împreună cu el membrii familiei sale de a ocupa evacuarea apartament sau cel puțin două camere, angajatorul are dreptul, respectiv, pentru un apartament sau pentru o locuință, constând din același număr de camere într-un apartament comunale (cap. 1.2 Art. 89 LC).
Deoarece evacuarea este folosit aici ca sancțiune pentru comportamentul ilicit al angajatorului sau a membrilor familiei sale, este posibilă numai cu condiția ca violator să ia măsuri preventive, dar acestea nu au avut succes (Art. 1, Art. 91 LC).
Fără a oferi alternative de cazare pot fi evacuate ca cetățeni, lipsiți de drepturile părintești, dacă locuiesc împreună cu copiii lor, pentru care aceștia sunt lipsiți de drepturile părintești, recunoscute de instanță imposibilă (Art. 2, Art. 91 LC).
Pentru încheierea contractelor de muncă comerciale și de evacuare permisă în cazuri excepționale, care sunt menționate în mod explicit în art. 687 din Codul civil.
Conform p. 1 lingura. 687 din Codul civil, angajatorul are dreptul, cu acordul altor cetățeni care locuiesc permanent cu el, în orice moment să rezilieze contractul de închiriere comerciale. Cu toate acestea, pentru a preveni pierderea persoanei predarea spațiilor închiriate, legea prevede că angajatorul este obligat să notifice în scris proprietarului, timp de trei luni de la rezilierea contractului. În cazul în care nu, proprietarul are dreptul să prezinte angajatorului o cerere pentru pierderea profiturilor sub formă de pierdere de venituri din închirierea de spații de închiriat.
Contractul de închiriere comerciale poate fi dizolvat printr-o hotărâre judecătorească, la cererea locatorului în următoarele cazuri:- neplata plata angajatorului pentru trimestre timp de șase luni de viață în cazul în care contractul nu stabilește o perioadă mai lungă, și pentru ocuparea forței de muncă pe termen scurt - cu neplata taxelor mai mult de două ori după condițiile inițiale de plată;
- distrugerea sau deteriorarea localurilor de către, sau alți cetățeni pentru a căror acțiuni el este responsabil.
Potrivit instanței de chiriaș poate fi acordat pentru a nu mai mult de un an pentru a rezolva încălcările lor care au dat naștere la încetarea unui contract de închiriere comercial. Dacă în termenul stabilit de instanța de judecată angajatorul nu reușește să elimine încălcările sau nu a luat toate măsurile necesare pentru a le aborda, instanța de aplicare repetată a chiriasului decide să rezilieze contractul de închiriere spații de locuit. În același timp, la cererea angajatorului într-o decizie judecătorească de a rezilia contractul poate întârzia executarea deciziei pentru o perioadă care nu depășește un an (art. 4 alin. 2 din art. 687 din Codul civil).
Contractul de închiriere comerciale poate fi încheiată printr-o hotărâre judecătorească, la cererea oricărei părți la contract, în cazul în care premisa încetează să mai fie potrivite pentru ședere permanentă, precum și în cazul unei situații de urgență (art. 2 alin. 3 al art. 687 din Codul civil).
În cazul în care locatarul spațiilor sau a altor cetățeni pentru a căror acțiuni este responsabil, utilizați premisele pentru alte scopuri sau să încalce sistematic drepturile și interesele vecinilor, proprietarul poate notifica angajatorul de necesitatea de a elimina încălcările. Dacă continuați aceste încălcări după avertizare ultimul proprietar are dreptul la o instanță de a rezilia contractul de închiriere spații de locuit. În acest caz, în conformitate cu revendicarea. 4 linguri. 687 din Codul civil se aplică regulile de mai sus prevăzute de art. 4 alin. 2 al aceluiași articol.
La încetarea contractului de leasing comercial și refuzul angajatorului și a altor cetățeni care locuiesc permanent cu el, eliberați în mod voluntar locuința, aceste entități sunt supuse evacuarea din spațiile în temeiul unei hotărâri judecătorești (art. 688 din Codul civil).
Caracteristici ale relațiilor care apar în ceea ce privește angajarea de spații specializate ale fondului de locuințe sunt definite în secțiunea. IV LCD.
4.2. schimb de premise ale tratatului
acord de schimb spațiilor de locuit - acest acord, potrivit căruia persoana care are dreptul la o locuință, este obligat să transfere aparțin sau ocupate de aceștia locuind la o altă persoană, care, la rândul său, este obligat să transfere în loc de o anumită locuință. Partajarea spațiilor între proprietarii acestora (persoane fizice sau juridice) care nu sunt produse în cadrul unui contract de spații de schimb. și pe un acord de barter, în același timp ținând cont de specificul subiectului schimbului.
Participanții la schimbul contractului spațiilor poate fi mai mulți angajatori, adică acord de schimb pot fi bilaterale și multilaterale.
cazare pot fi schimbate în aceleași sau în alte localități din România.
În conformitate cu art. acord 74 LCD privind schimbul de spații încheiate în scris, prin elaborarea unui document semnat de către angajatorii respectivi.