Acest articol va spune care este mai bine - pentru a reduce plata ipotecii sau reducerea duratei de funcționare, și precizează, în care cazuri mai profitabile una sau alta metoda. Posibilitatea de rambursare anticipată a creditului ipotecar este reglementată de Codul civil al Federației Ruse:
ne spune că legea cu privire la rambursarea anticipată a creditelor ipotecare? Click pentru a mari
În ciuda faptului că suma legală de a fi suficientă pentru rambursare anticipată parțială nu este limitată, în practică, restricția este încă acolo, este prevăzută în contractul de împrumut. De asemenea, în documentele semnate de emiterea ipotecare (poate fi o cerere, un plan tarifar, memo), precum și alte restricții pot fi prezente. Recent, interdicție mai frecvente privind reducerea termenului de împrumut de rambursare anticipată. Aceasta este pentru mai multe motive:
- Banca este mai profitabil de peste un împrumut mai mare ca dobânda acumulată pe soldul principalului datorat (redus la scadență o cantitate substanțială) de mai mult timp, respectiv, suma plătită în exces va fi mai mult (diferența uneori supraplății nu este, nu este important, dar încă).
- În cazul în care interdicția de a reduce termenul de împrumut, plata lunară pe ipotecare este redusă, ceea ce conduce la o creștere a solvabilității de client - într-o situație dificilă de a fi mai puțin de o problemă cu plata, mai puțin probabil să întârzie
- reducerea costurilor de operare, automatizează operațiunile pentru volume mari de tranzacții, pentru a se asigura că se ia în considerare dorințele fiecărui client pot petrece proces suplimentar de universalizare timp. De exemplu, cererea de bază non-standard al clientului, în același timp, reduce perioada și până la o plată pic mai mic va avea ca rezultat calcule manuale, care sunt foarte intensivă a forței de muncă, astfel încât întâlnirea merge în principal pentru a VIP-clienti.
Ce e mai profitabil - pentru a reduce plata ipotecii sau de a reduce perioada de timp?
Când avantajoasă pentru a scurta termenul de împrumut?
Diferența de a beneficia de rambursarea anticipată parțială a reducerii perioadei de creditare, comparativ cu o scădere în plata lunară va fi evident mai ales în cazul în care împrumutul îndeplinește următoarele criterii:
- plata Anuitate;
- Credit emis recent (3-5 ani);
- Banca oferă opțiunea de a reduce perioada sau reduce plata;
- Comisioane și penalități de rambursare anticipată nu sunt disponibile;
- Valoarea plăților lunare nu este greu să plătească.
Atunci când alegeți o plată anuitate de a plăti (unele bănci nu oferă alegere, în principiu, aceeași anuitate este un „default“), ca parte a primei plăți pe care clientul ipotecar va plăti cea mai mare parte de interes. A se vedea raportul dintre valoarea dobânzilor și a principalului poate fi în programul de plăți pe ipotecare. Dobânda se calculează zilnic pe soldul principalului decât înainte de datoria principală este redusă, mai mică supraplata totală.
Se pare că, dacă în primele trei până la cinci ani de rambursare ipotecare este activă și sume mari de bani pentru a stinge datoria principală, supraplat va fi redus în mod semnificativ. rambursare activă după expirarea termenului de o jumătate de viață a împrumutului nu este întotdeauna adecvată - principalul interes a fost plătită, există doar corpul împrumutului.
După cum sa menționat mai sus, banca rambursare anticipată - o risipă de bani. care este de interes ca instituția de credit ar primi. Prin urmare, alegerea parțial preplată adesea limitată. În cazul în care banca numește o comisie de rambursare anticipată, apoi se stinge mai devreme va fi benefică doar de o anumită sumă, care poate fi calculată în mod independent, concentrându-se pe supraplat folosind un calculator de credit ipotecar pentru a reflecta noua valoare și viața nouă.
Nu este atât de simplu, este demn de reținut faptul că cei cinci mii, plătit de acum, nu este același lucru ca sumă suplimentară de cinci mii de economii în câteva decenii. Acesta este cazul atunci când are sens să asculte opinia angajatului băncii, care va ajuta pentru a calcula fezabilitatea de rambursare pe baza de comision.
Este demn de remarcat faptul că unele bănci nu salută reducerea termenului ipotecare și răscumpărare anticipată parțială, convertit numai de plată. Deci, chiar dacă clientul este aproape complet rambursa ipotecare prin vânzarea proprietății sau veniturile din capitalul mamă, chiar și un mic echilibru de principal este întins pe toată perioada până când împrumutul nu este pe deplin va fi închisă.
În cazul în care calculul preliminar arată în mod clar că reducerea termenului este mult mai avantajos pentru debitor ar trebui să scrie o declarație spunând că el cere să lase o plată fixă, iar perioada scurta, în cazul în care nu interdicții simple privind funcționarea, instituția de creditare va lua în considerare dorința clientului separat.
Pentru sume foarte mari de credit ipotecar, se poate scurta la client dorit, reducând în același timp plata. Acest lucru, de asemenea, este considerat în mod individual, ca un compromis între reducerea plăților excedentare și necesitatea de a reduce plata.
Când avantajoasă pentru a reduce plata?
În cazul în care creditul inițial a fost emis la suma maximă posibilă, și aproximativ jumătate din venitul familiei merge la ipoteca rambursare clientului. are sens să renunțe la reducerea perioadei în favoarea conversiei plată în jos. Această tactică funcționează până în momentul în care valoarea plății lunare este mai puțin de o treime din venitul debitorului.
În cazul în care plățile diferențiate pe ipoteci care reduc semnificativ suma plătită în exces, în comparație cu anuitate, reducând durata de viață a împrumutului va fi în continuare mai ieftin decât declinul de plată, dar nu la fel de pronunțată. Deci, diferența va fi mai mică decât în cazul în care împrumutul este prematur de stingere permanentă.
De exemplu, un împrumut de peste 20 de ani, clientul plătește suma, care permite să plătească timp de 10 ani. Deoarece plățile sunt întinse uniform pe toată durata împrumutului va fi plătită în exces la fel ca și în cazul în care împrumutul a fost emis în conformitate cu aceeași rată, dar pentru o perioadă de două ori mai scurtă, indiferent de opțiunile de rambursare anticipată selectate.
Va fi avantajos să se mențină termenul de împrumut, în cazul în care această opțiune este oferită de valorile implicite bancare, precum și condițiile în schimbare duce la apariția unor amenzi, taxe, costuri suplimentare care anulează toate beneficiile supraplății.
Băncile individuale impun condiții de rambursare anticipată în mod individual. În acest caz, lipsa de opțiuni rambursare anticipată poate afecta rata de jos, capacitatea de a rambursa verde împrumut de termen cu recalcularea plății dă naștere unei comisii de o singură dată, și capacitatea de a alege modul de rambursare anticipată a taxelor suplimentare. Acest lucru ar trebui să fie luate în considerare la momentul înregistrării creditului ipotecar, o schimbare în condițiile contractului actual, de regulă, mai scumpă decât estimarea inițială a probabilității de anulări timpurii.
Compararea opțiunilor de rambursare anticipată
Exemple de calcule pentru o rambursare anticipată a unui credit ipotecar
Să presupunem că un împrumut de la 4 milioane de ruble emise de 20 de ani, la 15% pe an, o jumătate de an mai târziu a fost efectuată plata anticipată în valoare de 1 milion de ruble. Inițial, plata lunară este de 52 671.58 ruble, supraplat - 12 724 337.36 ruble. Când salvați viața o plată după rambursare anticipată parțială se va ridica la 39 de ruble, 429.60 și supraplății - 9565 432.94 ruble. Menținând valoarea plății și reducerea perioadei de supraplată obține 5628 665.74 ruble. Diferența este semnificativă.
În cazul în care plățile diferențiate după rambursarea plătită în exces de un milion de ruble 7606 se va ridica la 051.53 ruble, menținând în același timp perioada și 6521 690.99 ruble, ceea ce nu este atât variază foarte mult. Inițial, alegerea supraplății de plată diferențiată va fi mai mic decât atunci când aleg o rentă, în aceleași condiții, fără răscumpărarea parțială a 1 000 000, se va ridica la 10,074 ruble împotriva 693,08 12 724 337.36 ruble.
După cum sa menționat deja în partea teoretică, cu rambursare bullet suma mare pentru a alege perioada de rambursare este substanțial mai avantajoasă. cu plăți regulate care depășesc programul de plată, o diferență semnificativă nu este, supraplat va fi redusă, de asemenea, și păstrarea vieții. Cu o rambursare anticipată lunar în 5000 de ruble, cu schimbarea sumei supraplății în perioada 7849 772.79 ruble, menținând în același timp perioada - 8080 095.01 ruble.
