Lichiditatea de bunuri imobiliare - un concept familiar pentru aproape toată lumea, într-un fel sau altul se confruntă cu imobil. Dar există întrebări care nu pot fi rezolvate pe cont propriu, de exemplu, se calculează lichiditatea sau dacă acesta poate fi volatil și du-te „în roșu“. Cu ajutorul experților, am încercat să răspundă la toate întrebările legate de lichiditate.
Pentru a începe cu, ceea ce este lichiditatea de bunuri imobiliare
Dacă nu locuiți în mod specific pe imobiliare rezidențiale, dar să ia în considerare acest concept ca un întreg, putem spune că lichiditatea implică posibilitatea de a vinde facilitatea în cel mai scurt timp posibil si la cel mai bun pret. O astfel de posibilitate poate fi calculată, pe care ne vom concentra mai târziu. Cu alte cuvinte, dacă poți vinde apartament la prețul maxim, și există cerere, este lichidă, adică, are cea mai mare lichiditate.
Piața imobiliară condiționat există trei tipuri de lichiditate. Este o lichiditate ridicată, medie și joasă. Așa cum ne-am dat seama deja ridicat de lichiditate implică o vânzare rapidă a obiectului. lichiditatea medie asociată cu termene mai lungi de vânzare a obiectului. A se referă minime de lichiditate țintă la obiecte complexe, care nu sunt atât de ușor de a vinde și pentru care nu există practic nici o cerere.
Există câteva criterii care trimit direct la facilitatea de lichiditate. Dacă luăm în considerare doar clădiri rezidențiale, este posibil să se aloce o lichiditate.
Indicatori de lichiditate imobiliare
Având în vedere indicatorii considerați, probabil gândiți-vă dacă există vreo formulă de calcul de lichiditate. Noi putem spune cu exactitate că nu există nici o formulă specifică. Există doar o poziție clar concentrată de pensii, care se poate calcula rentabilitatea achiziția de bunuri imobiliare. De exemplu, dacă ați cumpărat un apartamente cu o cameră de 2 milioane de ruble. În acest caz, este prevăzută într-un aspect liber și de finisare. Dar ai lua la etapa inițială de construcție. În cele din urmă, după finalizarea construcției, va fi capabil să vândă fără atașamente un astfel de apartament pentru 2 milioane 700 mii. Ruble. Asta este pentru tine un profit de 700 mii. Ruble. Această rată este direct proporțională cu lichiditatea.
Atunci când achiziționează o proprietate, nu este necesar să se uite și că raportul de lichiditate poate fi un minus, care nu se aplică în exemplul nostru de mai sus. De exemplu, în cazul în care obiectul a fost cumpărat inițial pentru a lăsa-l, dar din anumite motive el nu a cerut, investiția într-o astfel de facilitate poate fi considerată lipsită de sens în ceea ce privește profitul din contractul de închiriere. În orice caz, să acorde o atenție la facilitatea de lichiditate nu ar trebui doar investitorilor, ci și oameni obișnuiți care cumpara o casa pentru propria reședință.
Și ce despre acest gând, un specialist?
Manager de proprietate.
Fondator al Centrului „proprietate Chilipir Krasnodar“.
- Ce obiecte crezi că sunt proprietatea cele mai lichide imobiliare din capitala România? Este raportul de lichiditate pentru locuințe în capitală și în regiunile?
Cel mai lichid, care se vinde cât mai repede posibil, la Moscova sunt încă un mic de apartamente cu un dormitor la câțiva pași de metrou.
În principiu, în regiunile cer aceleași obiecte. Singura diferență este că nu există nici un metrou, dacă luăm în considerare nemillionniki oraș. În aceste orașe au reprezentat apropierea de locuințe la linia de tramvai. Precum și la Moscova și în regiunile sunt în apartament cererii în noua zonă rezidențială în cazul în care aveți deja, sau va infrastructura de bază: .. școli, grădinițe, clinici, magazine, noduri de transport, etc. Aceste zone sunt de obicei îndepărtate din principalele artere ale orașului și mai aproape o zonă de pădure parc.
Dar piața Moscova este fundamental diferită în regiunile pieței imobiliare. București - unul dintre cele mai mari centre economice ale lumii - mai puțin expuse la perioadele de regres financiare, atrage mai mult fluxul de numerar, se caracterizează prin migrație ridicată - atât interne, cât și externe. Cumpararea unei case este adesea considerată ca o investiție, de exemplu, pentru leasing ulterioare. În regiunile, populația este asigurată în principal cu locuințe și dobândește un apartament nou mai des, în scopul de a îmbunătăți condițiile.
Există regiuni care sunt interesante punct de vedere economic pentru investitori din cauza lipsei de cerere puternică pentru locuințe. Înainte de „enter“ într-o regiune, care studiază cu atenție pe piață, să ia în considerare factori precum nivelul producției industriale, dezvoltarea de servicii și comerț, relații internaționale și interregionale, rata șomajului și venitul mediu al populației, migrația și așa mai departe. D.
Cele mai promițătoare pentru investitori sunt metropole și unele orașe din Urali și nordul țării: Ekaterinburg, Krasnodar, Rostov-pe-Don. Kazan, Nijni Novgorod, Tyumen, Novosibirsk, Yaroslavl. În aceste orașe, o cerere bună pentru locuințe. Prin urmare, lichiditatea de locuințe în ele este mult mai mare.
- Ce crezi, merită să acorde o atenție indicatorului de lichiditate de locuințe pentru oamenii obișnuiți, și ar trebui să fie singurii investitori?
Toți, atât investitori și oameni care cumpără o casă pentru sine, trebuie să prevadă întotdeauna o strategie de ieșire (de exemplu, vânzarea de proprietate), deoarece situația există viață diferite. Oamenii pot acum nu cred că după 2 ani, de exemplu, ei vor avea nevoie undeva să se miște sau să schimbe condițiile de locuit, în legătură cu schimbarea situației în viață. Prin urmare, este necesar să se îndepărteze toate pre-se gândească la lichiditatea de apartamente achiziționate.
Acest lucru se poate face în cazul în care situația sa schimbat cu locul sau obiectul în sine.
Exemplu. De Metro Belyaevo (Bucuresti) intr-un fel puse spre vanzare spatiu comercial într-o clădire nouă într-o locație excelentă în cazul în care există un trafic foarte mare de oameni din metrou. Conform planului de obiect a fost de a obține de ieșire a unei foarte lichide și în ceea ce privește livrarea și condițiile de vânzare.
Apoi următoarele întâmplat: casa a fost construita (camera a fost la primul etaj al casei), toate magazinele am oprit, a început de tranzacționare. Dar a durat doar 3-4 luni, iar în fața acestei case a pus chioșcuri și taie tot traficul din metrou! Proprietarii și locatarii spațiilor comerciale au fost șocați, pentru că le-a cumpărat, la un preț care a inclus un trafic foarte bun (numărul potențialilor cumpărători), dar, de fapt - ele nu pot fi văzute a fost. Și să vină la el în cameră, a trebuit să lucreze în jurul valorii de toate tarabele, și rămâne de făcut un drum lung.
Aici este un bun exemplu de lichiditate redusă. Aceasta este, de a vinde la prețul la care a cumpărat, în cazul în care nu tarabe curate, nu pot: trebuie să serios minusovat cum să vândă și leasing (chiriaș nu vrea să plătească mult pentru camera în care nu există cumpărători). Lichiditatea și vânzarea și să livreze Fallen.
- Credeți că orice bunuri imobiliare în străinătate pot fi lichide pentru investitorii noștri pe piața internă?
Vă recomandăm investirea într-un loc în care va fi disponibil pentru gestionarea instalației. Aceasta este mai bine în orașul său natal, iar dacă acest lucru nu este posibil, atunci cel puțin în propria lor țară. Investeste mai bine în cazul în care locuiți.
Cumpararea de proprietate în străinătate este mai bine să ia în considerare dacă ai de gând, cel puțin, uneori, de a trăi. Acest lucru, de exemplu, imobiliare de pe coasta (Bulgaria, Spania). De fapt, se dovedește a nu avea investiții și o achiziție comună pentru uzul propriu.
Și să investească cu intenția de a revinde - aceasta, desigur, este dificil, consumatoare intensiv de muncă și de timp.
Pe de altă parte, cumpărarea unei proprietăți în străinătate pentru doar uneori, o pauză, nu are sens. Din moment ce este încă necesar să conțină și: proprietate are nevoie de atenție și de bani. Mai ieftin și mai interesant de a închiria o casă în momentul deplasării. Și călătoresc tot timpul în același loc - este plictisitor, în opinia mea.
Din punct de vedere financiar, mai bine de a alege un loc minunat pentru a călători acolo pentru a trage apartamente bune sau camere de hotel și se bucură de o schimbare de locuri și experiențe. Este mult mai profitabil.
- Ce indicatori pot afecta creșterea lichidității proprietății?
Carcasa creșterii lichidității este influențată de factori:
Desigur, zona si infrastructura sunt cele mai importante.
O excepție poate fi doar clădiri. Pentru că ei le construiesc, de regulă, în zone bune, chiar dacă, uneori, la distanță de centru. Dar nu există nici praf, nici un zgomot de la drumuri, nici forfotă. În multe ansambluri rezidentiale noi probleme cu locuri de parcare rezolvate. Întrebările de transport public sunt rezolvate imediat, aproape simultan cu soluționarea primii chiriasi.
Desigur, într-o clădire nou brand doar greu pentru a vorbi despre orice infrastructură. Dar cei care înțeleg că zona într-un fel minunat, și că, pe termen lung, după 5 ani, nu va fi tot ceea ce vrei, și ei noroc de coada :)
Și în înțelegerea noastră a celor 5 ani? Copilul a fost născut - nu am avut timp să se uite înapoi, dar el era deja în vârstă de 5 ani, iar un an mai târziu, el a fost deja la școală merge. Mai multe clipit de câteva ori - și Wee absolvit deja liceul. 5 ani mai mult - și el are studii superioare în spatele.
Astfel încât clădirile noi - este un bun exemplu de modul în care un obiect poate crește lichiditatea în doar 3-5 ani.
Atât la Moscova și în aproape toate regiunile țării noastre, obiectul imobiliar cel mai mult lichid este un mic de dimensiuni clasa economica, care se află în zone cu infrastructură relativ bine dezvoltată. Primul lucru pe care să acorde o atenție la astfel de indicatori ai obiectului, ca regiune, starea generală a clădirii, vecinii, layout-ul, suprafața și numărul de etaje, precum și statutul de comunicații. Să ia în considerare creșterea ratei de lichiditate au fost încă, iar investitorii și consumatorii obișnuiți, pentru că, în orice caz, trebuie să se presupună că de proprietate va trebui să izbavlyatsya.Takzhe experții noștri recomanda să-și planifice în avans faptul că lichiditatea poate merge în minus la vedere un număr de prichin.Chto la imobiliare pentru în străinătate, opinia experților noștri au fost de acord cu ceea ce este încă mai bine să se oprească la facilitățile noastre locale, deoarece acestea sunt mai accesibile și mai ușor de a le gestiona.