Cumpărarea unei proprietăți, care este angajat, acesta poate fi un chilipir. Nevoia urgentă de bani poate induce vânzătorului grave de bunuri imobiliare să cedeze în preț. Pe de altă parte proprietatea grevate de drepturi ale terților - garanție, ceea ce face necesară pentru cumpărător să arate o anumită prudență atunci când se face o tranzacție.
Impactul asupra garanției tranzacției propuse
Real Estate, care este de așteptat să cumpere, poate fi angajat la banca sau de către orice persoană sau entitate.
Prezența garanției înseamnă următoarele:
- proprietarul are anumite obligații față de bancă sau alt creditor (cel mai adesea - un împrumut) sau proprietarul instruit proprietatea lor pentru obligațiile unui terț.
- Mortgagor nu poate dispune de proprietate, fără consimțământul persoanei la care el are (creditorului ipotecar).
- În caz de neplată, creditorul ipotecar are dreptul de a satisface cererile lor prin vânzarea bunului promis înainte de alți creditori, inclusiv în fața ta.
Opțiuni pentru achiziționarea imobilului ipotecat
două opțiuni în tranzacțiile cu proprietăți gajate sunt utilizate în mod obișnuit:
- În primul caz, dreptul de proprietate asupra obiectului gajat este transferat către cumpărător, fără încetarea gajului cu acordul gajist. Ea poate merge, de asemenea, obligațiile care sunt furnizate de gaj.
- În al doilea caz, obligația garantate prin gaj este răscumpărat, și numai după aceea de a face tranzacții cu bunuri imobile. În cel mai adevărat sens, această afacere nu este achiziționarea imobilului ipotecat ca garanție la momentul tranzacției sa încheiat.
Înlocuirea proprietarului imobilului ipotecat
În primul caz, tranzacția cu bunul ipotecat este posibilă numai cu acordul scris al gajist. Băncile sunt foarte reticente în a face această procedură, deoarece orice afacere cu proprietatea angajat adaugă risc prezenței sale de securitate în gaj. Pentru a înlocui debitorul băncilor de credit garantate de acord și numai în anumite condiții. Faptul că, atunci când decide cu privire la un împrumut, banca evaluează bonitatea debitorului și capacitatea imobilului ipotecat pentru a asigura rambursarea împrumutului. Prezența garanție sub forma de bunuri imobiliare scumpe poate fi o condiție suficientă, deoarece banca interesat în primul rând capacitatea debitorului de a rambursa împrumutul în detrimentul veniturilor lor, mai degrabă decât prin vânzarea de garanții.
În cazul în care solvabilitatea proprietatea cumpărătorului satisfăcut camatarului, atunci o astfel de afacere în termeni de riscuri pentru a fi în siguranță suficient pentru cumpărător, în calitate de creditor ipotecar, asigurând interesele lor, vor avea, de asemenea, grijă de puritatea sale juridice.
În calculele părților la tranzacție, următoarele opțiuni:
- Cumpărătorul își asumă toate plățile pe împrumut, nimic doplachivaya cu vânzătorul. Interesul aici este ultima versiune de levier excesiv în cunoștință de faptul că proprietatea este probabil să fie altfel pierdut pentru ei.
- Cumpărătorul, în plus față de transferul datoriei suportate de către vânzător a fost de acord o taxă.
Tranzactia cu eliberarea preliminară a proprietății garanții
În cele mai multe cazuri, pentru a face o afacere cu proprietatea angajat, proprietarul trebuie să plătească datoria dvs. complet (sau datoria persoanei pentru care a vouched proprietatea lor). După aceea, angajamentul încetează și nici un obstacol în calea tranzacției nu sunt disponibile. Complexitatea este faptul că viitorul cumpărător bani este cel mai des utilizat pentru rambursarea datoriei. Acest lucru prezintă anumite riscuri pentru acestea din urmă.
Pentru a reduce riscurile, ar trebui să se orienteze după următoarele criterii:
- Bani pentru a rambursa datoria de a fi emise ca un depozit. În cazul în care tranzacția nu are loc, vânzătorul de bunuri imobiliare va fi obligat să se întoarcă de două ori mărimea depozitului rezultat care îl va motiva să respecte acordul.
- Înainte de emiterea depozitului către cumpărător trebuie să se întâlnească cu creditorul ipotecar (reprezentantul său). În cazul în care proprietatea este prevăzută în bancă, se recomandă, împreună cu debitorul să viziteze managerul băncii, care supraveghează împrumutul său (din cauza secretului bancar singur că informațiile cumpărătorul nu primește). Este necesar să se afle dimensiunea exactă a datoriei, inclusiv de compensare, penalități și alte sancțiuni, prezența de întârziere sau altă încălcare a obligației. Furnizarea de a ajuta la debitor a valorii datoriei băncii nu oferă întotdeauna o imagine completă. De asemenea, este de dorit să se asigure că debitorul nu se aplică procedură extrajudiciară sau judiciară de realizare a garanției că proprietatea nu este confiscate.
- Intră în Centrul de Servicii pentru Cetățeni (CPS) la locul certificatului de proprietate de titlu înregistrat pentru a se asigura că nu există alte sarcini pe această temă.
- Deoarece depozitul este necesar pentru a da exact suma care este necesară pentru rambursarea datoriei și rezilierea servituți. Pentru a vă asigura că banii vor ajunge la destinație, se recomandă să producă transferul acestora nu este vânzătorul, ci direct creditorului ipotecar (banca sau numerar pe o parte la creditor) la momentul semnării de bani serios.
- Register rezilierea gaj durează 5 zile și a produs la cererea creditorului ipotecar.
- Numai după încetarea înregistrării gaj poate încheia un contract de vânzare și de a face o plată finală.
Principalele riscuri în tranzacțiile cu proprietăți gajate
- Vânzătorul, cu nici o intenție de a stinge datoria, cheltui bani pentru alte scopuri, sau ascunderea banilor. În viitor, este imposibil de a finaliza tranzacția, deoarece obligația de a nu se stinge, iar depozitul nu este retrasă. Acest lucru se poate întâmpla în cazul în care cumpărătorul nu reușește să supravegheze transferul de bani către creditor.
- Suma pe care cumpărătorul este dispus să plătească pentru o proprietate, nu au suficient să o elibereze de gaj din cauza sancțiunilor acumulate. Se pare după introducerea sumei principale, care necesită creditorul înapoi imposibilă. Astfel de cazuri apar din cauza cunoașterii incomplete a cumpărătorului tuturor obligațiilor existente ale vânzătorului.
recomandări suplimentare
- Nu inspira, nu fac reparații în instalația, care nu a fost încă emisă în numele tău.
- Acordând o atenție deosebită tranzacțiilor, complicată de gaj, nu uita despre formalitățile obișnuite necesare. Deci, în ciuda emiterea de depozit și rambursarea datoriilor, acordul ar putea pune în pericol absența consimțământului vânzătorului soț. Rambursare în acest caz, va fi dificil. Același lucru se poate întâmpla din cauza prezenței la locul de arest pentru creanțele de terțe părți.
Firma de avocatura „De Facto“
