intrare
Pentru a vinde un apartament într-o ipotecă sau nu - această întrebare este decisă de fiecare proprietar în mod independent. Motivația aici poate fi diferită - de la un context economic simplu la circumstanțe de viață, când trebuie să vă despărțiți urgent de proprietatea care a fost angajată în bancă. Principalul lucru este să vinzi un apartament în ipotecă. Nu credeți banca sau agenții imobiliari care pot spune că este ilegală sau imposibilă.
Vindem un apartament într-o ipotecă este posibil, acest lucru se aplică chiar și la ipoteca Sberbank. În continuare, veți învăța cum să vindeți un apartament cumpărat într-un credit ipotecar.
Înainte de a trece la o analiză detaliată a potențialelor scheme pentru vânzarea de garanții imobiliare, trebuie remarcat faptul că în Rusia pentru apartamente de vânzare tranzacție la o garanție bancară care nu sunt reglementate prin lege în mod adecvat, ci pentru că proprietarul apartamentului devine adesea un ostatic al instituției de credit cu privire la 15-20-30 ani .
Acum debitorul depinde de poziția băncii, și chiar și în cazul unei inflexibilitate complete a poziției acesteia din urmă, nu se poate face nimic să-i arate, ci la notorii „abuzul de drept“, ceea ce ar fi practic imposibil să se dovedească în practică, plângerile sau chiar în instanța de judecată. De aceea, cu un grad complet de certitudine, starea actuală poate fi deseori numită "sclavie ipotecară" modernă. Să examinăm modalitățile unei posibile ieșiri din această situație.
Prima opțiune
- cea mai simplă opțiune din punctul de vedere al băncii și unică complexă din punctul de vedere al cumpărătorului. În cadrul acestei opțiuni, cineva trebuie să plătească datoria pe creditul ipotecar pentru debitor, și numai atunci banca ia împovărează cu imobile (case, apartamente), ceea ce face posibilă efectuarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare, fără risc pentru cumpărător.
Lucru este că - este singura opțiune în conformitate cu regulamentele Băncii Centrale ruse Sberbank din Rusia (Sberbank din Moscova subordonat lui), în timp ce Moscova Sberbank din Rusia are o abordare mai flexibilă. Prin urmare, concluzia - nu luați o ipotecă în Banca de Economii din suburbii, dacă aveți posibilitatea de a aplica la Sberbank la Moscova. Și pentru alte regiuni pot avea propriile caracteristici.
În acest caz, opțiunile de rambursare a împrumutului pot fi numite câteva:
- pentru a convinge cumpărătorul să avanseze suma de răscumpărare pentru a face față cu înregistrarea unui contract de vânzare este contractul preliminar - riscul de cumpărător este foarte mare, este puțin probabil că veți găsi un astfel dispus fără reduceri substanțiale;
- să se spele, de exemplu, să ia un împrumut de consum pentru a rambursa o datorie dacă este nesemnificativ;
- găsi un intermediar sub forma unei companii imobiliare, care va rambursa datoria pentru tine și pentru comisia relevantă (eventual până la 5% și până la 20% a tranzacției) va intermedia tranzacția cu clientul, având grijă de toate riscurile și comunicarea cu banca.
Cu experiență agenți imobiliari pot ajuta, de asemenea, pentru a aranja vânzarea unui apartament în ipotecare din capitalul mamă, vânzarea de apartamente, achiziționate ipoteca asupra armatei sau vânzarea de acțiuni un apartament în ipotecare.
A doua opțiune
- vânzarea unui apartament cu împrumut printr-un contract de vânzare a unui apartament ipotecar cu o retragere ulterioară după rambursarea datoriilor și primirea documentelor relevante de la banca creditorului.
Această opțiune reduce fără echivoc lichiditatea apartamentului, dar, totuși, poate fi acceptabilă și din punctul de vedere al ambelor părți, mai ales dacă mediatorul este notar. iar părțile convin asupra prețului.
Inițial, trebuie remarcat faptul că, din punctul de vedere al legislației privind înregistrarea de stat a tranzacțiilor imobiliare, nu există obstacole pentru înregistrarea vânzării de bunuri imobiliare, care se află sub o sarcină a băncii. În consecință, în acest caz, noul cumpărător primește, împreună cu apartamentul, toate riscurile ca împrumutatul să nu mai plătească ipoteca, iar recuperarea va fi direcționată către apartamentul lui.
În acest sens, există o regulă logică pentru acest tip de tranzacție - cumpărătorul nu primește întreaga sumă de bani pentru vânzarea apartamentului (diferența dintre valoarea de răscumpărare și valoarea creditului), până când împrumutul nu va fi rambursat, iar grevarea apartamentului nu va fi filmat in Rosreestra.
Garanții suplimentare pot participa la tranzacția notarului. În acest caz, părțile sunt sfătuite să utilizeze serviciile sale, inclusiv pentru transferul de bani pentru rambursarea împrumutului printr-un depozit, luând în considerare, de asemenea, accelerarea semnificativă a tranzacției prin intermedierea sa.
A treia opțiune
- înlocuirea debitorului cu ipoteca. De fapt, aceasta este de vânzare un apartament pe o ipotecă, numai împrumutatul este un nou cumpărător.
În acest caz, cumpărătorul plătește numai acea parte din prețul de răscumpărare datorat vânzătorului în afara datoriilor, iar datoria este rambursată băncii sub forma unei ipoteci de către cumpărător ca debitor nou.
Această opțiune este adecvată pentru situație, în cazul în care cumpărătorul nu are 100% din suma pentru a cumpăra un apartament în stoc, dar folosește fonduri de credit. În acest caz, "Dumnezeu însuși a spus" că înlocuirea împrumutatului ar trebui făcută, mai ales dacă valoarea datoriilor este aproximativ echivalentă.
Acesta poate fi bine că banca va pur și simplu, să nu fie în măsură să conectați cele două tranzacția de rambursare a împrumutului și emiterea de noi împrumutat ipotecar într-o singură unitate (nu știu cum să dețină o novație trilateral), pentru că această poveste nu va apărea în regulamentele sale interne și documente (care este valabil mai ales pentru bănci de stat - Sberbank, VTB 24, Gazprombank, etc.), ceea ce înseamnă că va fi imposibil să se obțină o decizie pozitivă a comisiei de credit ..
A patra opțiune
- cea mai comună și cea mai realistă este utilizarea cutiilor de depozit ale băncii creditor în tranzacție.
În acest caz, banii cumpărătorului merge parțial vânzător, în parte - la banca pentru a achita partea rămasă a împrumutului. În termeni generali, schema arata ca acest lucru, cumpărătorul stabilește în două cantități de celule diferite de bani corespunzătoare valorii de răscumpărare a apartamentului - prima parte va merge la bancă pentru a rambursa împrumutul, a doua parte - pentru vânzător, dar numai după înregistrarea tranzacției și eliminarea servituți.
Dupa depunerea banilor in celula depozitara, avand garantii, banca depune la serviciul de inregistrare documentele de retragere a garantiei din apartament, iar cumparatorul si vanzatorul sunt simultan documente pentru inregistrarea noii tranzactii. Banca își retrage partea din fonduri pentru a rambursa împrumutul din prima casetă de depozit.
Numai după înregistrarea unei ipoteci neîncărcate a unui apartament pentru un nou cumpărător, vânzătorul primește partea sa din fondurile din a doua casetă de depozit.
Acest sistem este cel mai frecvent utilizat în practica bancară curentă și este folosit pe scară largă de băncile comerciale. De regulă, operațiunea cu casete de depozit devine plătită și poate ajunge la 0,5-2% din suma tranzacției.
A cincea opțiune
- O tranzacție alternativă sub controlul băncii. De fapt, aceasta înseamnă vânzarea unui apartament cumpărat într-o ipotecă și cumpărarea altui.
Înainte de criză, aceste tranzacții au fost efectuate, de regulă, cu îmbunătățirea condițiilor de viață ale debitorului - debitorul în cadrul acordului cu banca pentru a vinde apartamentele lor și să cumpere o locuință mai confortabilă, iar valoarea lor a datoriei băncii a devenit în mod corespunzător mai mult.
În prezent, au existat tranzacții cu tendința inversă, în cazul în care un debitor care a intrat într-o situație dificilă, banca explică faptul că apartamentul actual de a vinde, în scopul de a cumpăra o casă mai mică, iar taxa suplimentară rezultată lăsa să iasă pentru a plăti datoria.
De regulă, în cazul acestui tip de tranzacții, banca poate să-și dea acordul pentru înlăturarea greutății din actualul apartament ipotecat până la rambursarea datoriei, cu înregistrarea simultană a unui gaj pentru un obiect imobiliar nou. În acest caz, toți participanții la tranzacția alternativă își depun contractele de înregistrare la Rosreestr în același timp.
De asemenea, banca poate da consimțământul pentru gaj ulterior de bunuri imobiliare, care este, oa doua ipotecă, în cazul în care valoarea datoriilor pe ipoteca înainte de a fi mic în comparație cu costul apartamentului, i.е. ipoteca apartamentului este în mod clar supraponderală. Apoi puteți lua în considerare un împrumut pe cauțiune în altă bancă.
A opta opțiune
- nu plătiți un împrumut și așteptați pentru colectarea forțată.
Principalul avantaj al acestei abordări este că nu trebuie să faceți nimic, toate problemele vor fi suportate de banca creditorului și de serviciul executor judecătoresc.
Dezavantajele sunt mult mai multe:
- locuințele vor fi vândute la licitație, ceea ce nu înseamnă că se va câștiga un preț decent - tranzacțiile se desfășoară într-un timp limitat și fără stabilirea unor obiective pentru rezultat;
- pentru bancă este necesar doar să acopere împrumutul restante cu dobândă și va fi ghidată de valoarea garanției din ipotecă cu o reducere;
- împrumutatul va trebui să plătească o sumă imensă de amenzi, costuri de judecată și taxe executive de la serviciul executor judecătoresc.