Întrebările noastre au ajutat să răspundă Alexei Komarov. notar din București, Vadim Lyashenko. Gestionarea AN RBNO și Irina Shcherbinina. expert imobiliar.
Ceea ce sa schimbat în noua legislație? Care sunt perioadele de prescripție (de exemplu, după o perioadă, cumpărătorul apartamentului poate fi perfect calm și eliberat creanțelor participanților la tranzacții și terțe părți)?
Diferența principală dintre tranzacțiile nule și anulabile constă în momentul invalidității, și dacă este posibil să le conteste în ce interval de timp.
Nulitatea tranzacției (cu alte cuvinte - anularea acesteia) nu depinde de decizia instanței. Tranzactia este neglijabilă de la începutul tranzacției și nu dă naștere la nici o consecință părți juridice. tranzacții anulabile poate, de asemenea, invalida numai prin hotărâre judecătorească, respectiv, la o astfel de decizie au semnat un acord are forță juridică obligatorie și obligatorie pentru executare.
Până în momentul schimbării problema restante pentru tranzacțiile pe piața imobiliară: orice tranzacție efectuată de către părți în încălcarea legilor în vigoare, recunoscute nule. În plus, o cerere de recunoaștere a unei tranzacții nule poate prezenta orice persoană. Această posibilitate, în practică, conduce la abuzuri de persoane care, după ce a avut nici un interes special în tranzacție, a încercat să zanichtozhit ei.
Acum, atât în litigiu și la o cerințele de tranzacție neglijabilă a instanței de invalidare are dreptul să prezinte numai acorduri secundare sau specificate direct în legea persoanei, cum ar fi un mandatar, cu alte cuvinte - o persoană care are un interes în contestarea tranzacției Art. 177, 166, n. 2 CC RF.
Principalul motiv pentru invalidarea tranzacțiilor privind nulitatea - tranzacție efectuată de către o persoană incapabilă, art. 171 din Codul civil. Acesta este cetățeanul care vinde o casă, a fost de a termina un contract de vânzare în incapacitate de instanța de judecată. Sub o astfel de tranzacție instanța va obliga părțile să se întoarcă la reciproc toate vânzările primite în temeiul contractului. Cumpărătorul pentru această tranzacție - partea mai slabă, ca prin returnarea locuințe achiziționate, se pune problema cu returnarea banilor, care incapacitat, desigur, nu mai există.
Conform tranzacției atacate în afara competiției Art. 177 din Codul civil: tranzacție efectuată de către o persoană care nu este în măsură să înțeleagă semnificația acțiunilor sale sau de a le controla.
Dacă în primul caz este o confirmare suficientă a faptului de handicap - o decizie judecătorească privind privarea de capacitatea juridică, trimiterea la articolul 177. GKRumyniyasudom este atribuit de examinare, și ținând seama de alte dovezi ale părților va decide cu privire la recunoașterea tranzacției invalid sau refuza creanțele respective. În practică, un rol esențial este jucat de un aviz de experți, în cazul în care fiabilitatea avizului expert al instanței nu există nici o îndoială (de obicei, așa cum este ea). Alte dovezi, cum ar fi declarațiile martorilor, pot fi de o valoare foarte condiționată de decizia instanței.
Vorbind de mecanisme legale pentru a proteja drepturile cumpărătorului de proprietate, putem spune că, de fapt, există două: statutul de limitări și calificări art. 302 GKRumyniyakak bona fide cumpărător.
În primul caz, operațiunile stabilite termenul de prescripție de un an, pentru tranzacția în litigiu și trei ani - neglijabil. Conform tranzacțiilor nule, în cazul în care cererea este declarată parte la tranzacție, termenul de prescripție începe să curgă de la data executării contractului, în cazul în care cererea este revendicată de către un terț - din momentul în care a știut sau ar fi trebuit să știe despre faptul încheierii contractului.
Care sunt astăzi cele mai comune cauze ale invalidă (tranzacții anulabile lipsite de valoare și)? fenomen frecvent sau rar? Are practica (sau în istoria companiei), astfel de cazuri și, în caz afirmativ, cum sa terminat pentru cumpărător?
Un alt lucru - o tranzacție în care una dintre părți este un anumit risc, inclusiv riscul de a comite o provocare sau tranzacții anterioare cu obiectul. Aceste riscuri pot avea legătură cu infracțiunile, dar să fie prezent în istoria obiectului.
sarcina de specialitate care însoțește cumpărătorul - identificarea în timp util a acestor riscuri sau riscuri, să evalueze valoarea lor, de a propune posibile moduri de a minimiza și de a face recomandări corespunzătoare pentru client. Astfel de recomandări, în funcție de situația specifică și de riscurile specifice ale provocatoare, pot fi foarte diferite - refuzul de cumpărare, cererea de reducere adecvat, oferind reprezentări suplimentare, garanții, etc.
sarcina de specialitate care însoțește vânzătorul - pentru a detecta și a minimiza riscurile tranzacțiilor anterioare vidanjabile cu obiectul în etapa de pregătire a documentelor obiectului vândut, da evaluarea motivată de risc de contrapartidă (cumpărător).
Adesea, evaluarea eventualelor tranzacții anulabile și consecințele probabile de a deveni obiectul unei dezbateri aprinse între vânzător și cumpărător cu avocații lor, agenții și specialiști bancare. Uneori, bunul simț este câștigătoare în aceste dispute, uneori - nu.
În practică, trebuie să îndeplinească foarte diferite atitudini ale părților interesate de a dezbate astfel de factori de risc tranzacții anulabile, cum ar fi:
- lipsa unora dintre locuitorii din cauza fiind în închisoare;
- donație între non-rude;
- Scoaterea din registrul procurilor;
- Scoaterea din registru, fără a fi înregistrate în altă parte;
- recunoașterea drepturilor de proprietate printr-o hotărâre judecătorească;
- preț non-piață în contract;
- schimb de nonechivalente fără costuri suplimentare;
- afacere proaspete cu cumpărător de bună credință.
Lista continuă, și fiecare experiență profesională, decât complementul său.
Dar evenimentele cele mai memorabile - acest lucru este atunci când colegii încearcă să se ascundă de tine riscurile obiectului său. Se întâmplă atât de rar, dar acest lucru cel puțin nu devine urât. "
Cu toate acestea, există o tranzacție contestată. Și, de regulă, cele mai frecvente cauze sunt:
- apariția membrilor familiei după executarea contractului anuitate;
- apariția moștenitorilor, dintre care vânzătorul nu au știut (sau tăcut);
- încălcarea drepturilor minorilor în privatizarea în anii '90;
- efectuarea unei tranzacții cu o persoană înregistrată cu Narco sau spitalul de psihiatrie fără examen la momentul tranzacției. "
Cum se poate minimiza riscurile atunci când cumpără un apartament?
Irina Shcherbinina. „Minimizarea riscurilor atunci când cumpără un apartament ar trebui să înceapă din momentul în care apelurile efectuate de pe lista de opțiuni. Aș sfătui să excludă din lista de chirie recente, moștenire mai puțin de trei ani, precum și moștenire și cadou de la fața altcuiva (nu o rudă). Acum pe piață o mulțime de variante și nu merită riscul. Opțiunea selectată trebuie verificată cu atenție. Mai bine cu ajutorul unui specialist. Să agentul sau avocatul va colecta „dosare“ pentru a cumpăra un apartament, care va fi vizibil de riscurile ".
Alexei Komarov. „Vorbind despre mecanismele legale pentru a proteja drepturile cumpărătorului de proprietate, putem spune că, de fapt, există două: statutul de limitări și calificări art. 302 GKRumyniyakak bona fide cumpărător. Permiteți-mi să vă reamintesc că imunitatea pentru confiscarea proprietății - bunuri într-un cumpărător de bună credință nu se aplică tranzacției gratuit (donație) și în cazul în care instanța constată că proprietatea împotriva voinței proprietarului retras (vânzarea de documente false) ".
Are recunoașterea ta practică a cazurilor de o achiziție notarial și vânzarea apartamentului invalid? Dacă da, atunci cum sa terminat pentru cumpărător?
Alexei Komarov. „În experiența mea, nu.“
Există cazuri în care nu recomanda sa cumpere un apartament, din cauza probabilitate ridicată a tranzacției în viitor invalidarea?
Irina Shcherbinina. „Da, am avut două astfel de cazuri. I-am explicat clienților săi, pe baza a ceea ce am decis că, în viitor, vor exista probleme. Toate controalele sunt emise pe mâini. "
Cum te simți în legătură cu riscul de asigurare de pierdere a drepturilor de proprietate? Recomanda dacă să emită o astfel de asigurare pe fiecare achiziție de proprietate?
Irina Shcherbinina. „Pentru societățile de asigurare și societățile de asigurare tratează cu scepticism. În timpul nostru dificil, orice companie poate închide cu ușurință sau să declare faliment. Și, uneori, contractele de asigurare sunt atât de ingenios care exclud daune în anumite versiuni de evenimente. Un exemplu în acest sens - este Chalaeva prin care instanțele între societatea de asigurări și banca ipotecară au fost câțiva ani. În general, cea mai bună speranță pentru logică și intuiție și încredere -. Experții "
Este suficient pentru a drepturilor de proprietate protejate ale cumpărătorului astăzi și ceea ce ar sugera să se schimbe în legislație, în cazul în care a existat o astfel de oportunitate?
Alexei Komarov. „Nu va fi întotdeauna stabilită prin lege pentru a contesta baza tranzacțiilor încheiate, prin urmare, o garanție absolută a drepturilor de proprietate ale cumpărătorului de proprietate - este un mit.
Statul are nevoie pentru a rezolva problema pentru a asigura o sută de garantare la sută din despăgubiri pentru persoanele de bună credință care, ca urmare a recunoașterii tranzacțiilor nule stânga fără bani și bunuri care necesită o decizie în principiu, să determine legalitatea efectivă a drepturilor de proprietate ale unui garant cu introducerea unor modificări legislative corespunzătoare. Aceasta, la rândul său, va conduce la eliberarea de soluții sistemice la problema cifrei de afaceri a carcasei secundare, care nu fără semnificație adoptarea Legii cu privire la activitățile imobiliare și care ar trebui să se reflecte decizia privind licențierea, domeniul de aplicare al activităților și responsabilităților agenților, brokerilor, care au fost întotdeauna și va fi un important element de cifra de afaceri de locuințe civile și primii profesioniști care îndeplinesc cumpărarea sau vânzarea cetățenilor imobiliare prin care se dispune. O primă impresie, după cum știm, poate fi făcută o singură dată. "