Credite ipotecare și alte titluri de valoare garantate cu ipoteci
Introducerea de valori mobiliare, cum ar fi ipoteca. se face o încercare de a se integra pe piața imobiliară și piața de valori. Ipoteca facilitează circulația drepturilor care decurg din garanții imobiliare, deoarece vă permite să transferați dreptul de proprietate, fara inregistrare de stat. Punct de vedere istoric, originea ipotecare (foi ipotecare) asociat cu organizația în Prusia după 1769 manifestul comun terenurilor de credit sub forma unor instituții independente pentru provinciile individuale. Ulterior, această experiență sa răspândit în alte țări (inclusiv România).
Semnificația practică a ipotecare este că vă permite să simplifice și să accelereze cifra de afaceri imobiliare. Transferul de drepturi sub ipoteca poate fi efectuată fără legalizarea și înregistrarea de stat obligatorie a tranzacției. Acest lucru îl diferențiază de transferul de drepturi în temeiul contractului de ipotecă, care necesită respectarea cu forma contractului ipotecar (legalizarea și înregistrarea de stat), și creează anumite facilități practice.
Teoria și practicile internaționale arată că integrarea pe piața imobiliară și piața de valori se realizează prin formarea de bazine (pachete) ipoteci instituții speciale răscumpărabile ale pieței ipotecare secundare, și să le elibereze în nume propriu, pe baza acestor bazine de instrumente derivate de valori mobiliare lor, cum ar fi obligațiunile ipotecare care au toate caracteristicile instrumentelor pieței de valori și libertatea de circulație în ea. Ipotecile în sine nu sunt valori mobiliare.
Despre această formă de titluri de valoare ca ipoteci, a declarat în mod clar în art. 142 din Codul civil, cu toate acestea, regimul juridic al ipotecii stabilit de Legea cu privire la ipotecă, și anume act juridic, care nu reglementează în mod direct titluri de valoare.
Ipoteca nu este de securitate de capital, astfel încât eliberarea sa, în orice cantitate este exercitată, nu necesită înregistrare de stat, în conformitate cu normele Legii privind piața valorilor mobiliare. BS ar trebui să aibă expresie externă a unui set de hârtie, cu următoarele cerințe specificate în Sec. 1 lingura. 14 din Legea cu privire la ipotecă:
- cuvântul „ipotecare“, inclus în titlul documentului;
- numele pledgor și a actului de identitate sau denumirea acestuia și specificați locația, în cazul în care debitorul gajist - persoana juridică;
- numele creditorului ipotecar original și detalii ale documentului de identitate sau denumirea și specificați locația, ei în cazul în care creditorul ipotecar - persoană juridică;
- numele acordului de împrumut sau altă obligație monetară a cărei performanță este asigurată printr-un credit ipotecar, cu data și locul semnării contractului și motivele pentru apariția obligațiilor ipotecare garantate;
- numele debitorului obligației ipotecare garantate în cazul în care debitorul nu este mortgagor, precum și informații cu privire la documentul care atestă identitatea debitorului sau numele său și specifica locația debitorului - persoană juridică;
- o indicație a valorii obligației garantate prin ipoteca, iar valoarea dobânzii, în cazul în care acestea sunt plătibile în conformitate cu această obligație, sau condițiile care permit momentul oportun pentru a determina valoarea și interesul;
- o indicație a termenului de plată a obligației garantate prin ipotecă, iar în cazul în care această sumă se plătește în rate - sincronizare (periodicitate) a plăților respective și dimensiunea fiecăreia dintre ele sau condițiile care permit să se determine momentul și valoarea plăților (plan de rambursare);
- denumirea și descrierea suficientă pentru a identifica proprietatea pe care este stabilită ipoteca, precum și o indicație a locației unei astfel de bunuri;
- a confirmat concluzia valorii monetare a bunului evaluator pe care este stabilită ipoteca;
- Numele drept în virtutea căreia bunul care face obiectul ipotecare, deținut de mortgagor, iar autoritatea care a înregistrat drept, cu numărul, data și locul înregistrării de stat, iar în cazul în care subiectul ipotecare este deținut de mortgagor dreptul de a închiria - numele exact al proprietății închiriate, în conformitate cu punctul 8 din listă și validitatea acestei legi .;
- o indicație a faptului că subiectul proprietatea unui credit ipotecar, împovărat de dreptul de utilizare viață, concesiona, servitute sau un alt drept nu este grevat de nici a subiectului la înregistrarea de stat a drepturilor terților în momentul înregistrării de stat ipotecar;
- semnătura pledgor și în cazul în care nu este debitorul, și semnătura debitorului asupra obligației garantate prin ipotecă;
- informații cu privire la înregistrarea de stat a ipotecilor prevăzute la alin. 2, art. 22 ipotecare;
- indicarea datei emiterii ipotecii creditorului ipotecar și data emiterii ipotecii proprietarului în cazul în care un credit ipotecar de anulare și de a face un nou credit ipotecar cu data anulării ipotecare anterioare.
În cazul în discuție ipotecare ipotecar în vigoare a includerii în informațiile ipotecare specificate în cerere. 10, lista de mai sus este asigurată de către organismul care efectuează drepturile de înregistrare de stat. Procedura de includere a acestor date în ipotecare este determinat de art. 22 din Legea cu privire la ipotecă.
BS este o garanție înregistrată, care să ateste următoarele drepturi proprietarilor de drept: dreptul de a obține executarea unei obligații monetare garantate printr-o ipotecă de proprietate specificat în contract pe ipotecare, fără prezentarea de alte dovezi ale existenței acestei obligații; dreptul de gaj asupra subiectului de proprietate a unui credit ipotecar.
Astfel, BS confirmă simultan două angajamente - bază (bani, SecuRed) și accesorii (colaterale).
Ipoteca atesta dreptul proprietarului de drept a două contracte diferite. Acest lucru este logic și convenabil pentru utilizarea practică datorită faptului că soarta relației garanție este indisolubil legată de obligația garantată prin gaj. După atribuirea drepturilor creditorului ipotecar în cadrul unui contract de gaj la o altă persoană este valabilă în cazul în care aceeași persoană a cedat drepturile debitorului privind obligația principală garantate prin gaj.
Astfel, legiuitorul, care să permită posibilitatea unei nepotriviri într-una dintre debitor și mortgager, neagă posibilitatea unei nepotriviri a personalităților creditoare și chargeholder. Prin urmare, este recomandabil ca toate drepturile care decurg din persoana care acționează în calitate de creditor și creditor ipotecar, certifică un document (o garanție) - ipoteca.
În cazul în care creditorul ipotecar (care este, de obicei, este o bancă) simte nevoia de rambursare anticipată de bani, el poate vinde ipoteca către o altă persoană. Prin vânzarea de credite ipotecare către alți participanți în comerț civil, banca gajist primește fondurile pentru emiterea de noi resurse (o astfel de operațiune se numește refinanțare). Realizarea unei astfel de operațiune fără acordul debitorului, și, în multe cazuri, debitorul nu știu chiar despre comportamentul ei. În acest caz, toate condițiile acordului de împrumut rămân neschimbate, iar raportul dintre plățile de împrumut continuă cu același creditor.
Astfel, titularul ipoteca este într-un condiții mai favorabile în comparație cu creditorul negarantate, care în mod normal nu se poate ajunge la termenul de execuție.
Ipoteca garantează dreptul de a primi o împlinire obligație monetară, și anume dreptul de a-și însuși o sumă de bani, restituirea care este asigurată de bunuri imobiliare. Persoana care a emis două sau mai multe ipoteci pot deschide și menține în scopuri contabile proprii, proprietarii de credite ipotecare emise acestora. Intrările conținute în acest cont nu poate fi folosit pentru a certifica dreptul la ipoteci.
Intermediază ipoteci pe piață poate fi efectuată pe baza unui acord între broker și ordinea de client sau a unui acord de comision. Contractul încheiat între broker și client poate oferi brokerul drept le fie în numele atestărilor client la creditele ipotecare clienților eliminate în favoarea cumpărătorilor. Ipoteca nu este o dispoziție a mărfurilor de securitate. Acest lucru se datorează faptului că, pe baza eliberării sale nu se pune posesia lucru, ca mortgagor rămâne proprietarul bunului grevat de ipoteca. În acest context, de o mare importanță practică este următoarea problemă: în cazul în care ipoteca se face pe baza contractului pe ipotecare, asigurarea executării acordului de împrumut, Banca de România poate solicita operarea de vânzare a unor astfel de credite ipotecare sunt efectuate în mod exclusiv între instituțiile de credit care au licența corespunzătoare. În ciuda faptului că valabilitatea juridică a unui astfel de poziție este incertă, există deja precedente reale atunci când Banca Română tratate tranzacția de vânzare a ipotecilor în acest fel. Prin urmare, investitorii nu sunt instituții de credit, transporta riscuri serioase atunci când se ocupă cu ipoteci.
La art. 13 din Legea cu privire la ipotecă subliniază faptul că BS este o garanție înregistrată (numele proprietarului indicat pe hârtie în sine), și enumeră drepturile conferite de aceasta.
Ipoteca poate fi de până la înregistrarea de stat a creditelor ipotecare, precum și după. În cazul în care se face după înregistrarea de stat a ipotecii, mortgagor și creditorul ipotecar trebuie să scrie o declarație comună privind ipotecare problemă, și ipoteca în sine este dat la gajist în termen de o zi după cererea solicitantului în diviziunea teritorială Rosreestra.
Ipoteca este făcută de pledgor, iar dacă este un terț, și, de asemenea, debitorul obligației garantate prin ipotecă. Aceste persoane sunt obligate să ipotecare.
Nu este permis să aibă ipotecare non-documentar, așa cum, într-adevăr, și un certificat - un substitut pentru documentar. Acesta trebuie să fie întotdeauna exprimat în mod obiectiv de securitate. Legea Ipoteca nu obligă persoana care a produs mai mult de două ipoteci păstrează înregistrările lor, așa că, dacă aveți un registru de date ipotecare conținute în ea, nu poate servi drept dovadă a existenței drepturilor unei persoane.
Ipoteca trebuie să conțină detalii bine definite, a căror listă este prevăzută în articol. 14 din Legea cu privire la ipotecă. Acest document conține toate datele relevante, având în vedere organismul care efectuează inițial creditor ipotecar înregistrarea de stat a ipotecilor, după înregistrare. Orice proprietar de drept al ipoteca are dreptul de a solicita ca organismul care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor, îl înregistrați în Registrul de stat unificat a drepturilor la bunuri imobile și tranzacții cu ea ca gajist cu indicarea numelui și identitatea documentului, iar în cazul în care proprietarul ipoteca este o entitate juridică - sa numele și locația.
Lista cazurilor în care pregătirea și emiterea ipoteca nu este permis, este exhaustivă și destul de limitate. Restricții cu privire la elementele individuale ale ipotecii (întreprinderea ca un complex de proprietate de teren agricol, păduri), precum și acele datorii, cu condiția ipotecare, care, la momentul încheierii contractului privind ipoteca nu este determinată valoarea datoriei.
Transferul drepturilor ipotecara către o altă persoană înseamnă transmisia astfel aceeași persoană a drepturilor obligației garantate ipotecar. Formală și în mare parte abstractizat de natura sa de bază a obligației privind ipoteca este, de asemenea, confirmată de faptul că proprietarul de drept ipoteca deține toate drepturile certificate de acesta, indiferent de drepturile creditorului ipotecar originale și proprietarii anteriori ipotecare.
Orice proprietar de drept al ipoteca are dreptul să o transfere la o altă persoană (ipoteca ipotecar) pentru a asigura orice obligație a apărut între ele. Transferul de drepturi ipotecara și gaj a unei ipoteci făcute în modul prevăzut de art. Art. 48 și 49 din Legea cu privire la ipotecă.
Astfel, în conformitate cu n. 1 lingura. 48 din Legea cu privire la ipoteca atunci când transferul de drepturi la tranzacția ipotecare se desfășoară în scris. În cazul în care transferul de drepturi concedentului ipotecare face un semn pe ipoteca pe noul proprietar, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege cu privire la ipoteca.
Marca trebuie să fie indicat în mod clar și pe deplin numele (titlul) al persoanei căreia i drepturile ipotecare. Marca trebuie să fie semnat declarat în ipotecare ipotecar sau, în cazul în care eticheta nu este primul proprietar al ipotecare menționate la punctul anterior. În cazul în care marca este făcută de către o persoană care acționează sub procură trebuie să conțină informații cu privire la data eliberării, numărul și puterea de avocat, în cazul în care procura notarial, notarul, asigurându-vă că puterea de avocat.
Dacă contabilitatea depozitarului pus în aplicare de credit ipotecar, transferul de drepturi reflectă intrarea corespunzătoare în contul de valori mobiliare. Drepturile ipotecii transferate către dobânditor de la data efectuării înscrierii pe contul de instrumente financiare al cumpărătorului, care este o dovadă suficientă a cesionarului drepturilor la ipoteca. În acest caz, marca de pe ipotecare pentru noul ei proprietar nu se face.
Transferul de drepturi la ipoteca către o altă persoană, înseamnă transferul, astfel, persoana respectivă toate certificate de acesta drept împreună.
În ceea ce privește garanțiile ipotecare în sine, în conformitate cu alin. 1, art. 49 din Legea cu privire la ipoteca ipoteca poate fi stabilită în conformitate cu ipoteca contract de gaj, fără a transfera sau transfera altei persoane (ipoteca ipotecar) pentru garantarea obligațiilor în temeiul acordului de împrumut sau altă obligație care decurge între acea persoană și creditorul ipotecar, numit inițial în ipotecare, sau este în alt mod proprietarul de drept (ipoteca ipotecar).
În caz de neplată, drepturile garantate ipotecare pe ea transferat la ipoteca creditorului ipotecar, care poate fi de a bloca accesul pe proprietate ipotecat, în conformitate cu termenii ipotecare. Posibil un alt mod de un fel de blocare a pieței pe ipotecare ca garanție, în cazul în care ipoteca asupra transferului de angajamentul de a face o aprobare specială, s-ar putea ipoteca ipotecar după o anumită perioadă de a vinde ipotecare și să păstreze veniturile din suma de bani a asigurat gaj ei.
Prin natura juridică a titlurilor de valoare garantate cu ipoteci în România sunt instrumente financiare derivate de la alte tipuri de valori mobiliare - ipoteci. Procedura valabilă în prezent pentru înstrăinarea de credite ipotecare prin acoperirea lor cu aprobarea și mișcarea fizică a ipotecilor de la un proprietar la altul este eficientă numai în tranzacții cu ipoteci individuale, dar devine un obstacol semnificativ în vânzarea de „piscina“ mare de mii și zeci de mii de credite ipotecare. În plus, în legătură cu mișcarea fizică a ipoteci există costuri semnificative de transport. În legătură cu mișcarea de credite ipotecare de la o persoană la alta crește în mod inevitabil riscul de pierdere sau deteriorare a ipotecare, care este stabilită de tranzacție părțile trebuie să suporte costurile suplimentare. Banca, creditele ipotecare, vinde obligațiuni, angajându-se să plătească plăți investitorilor pentru rambursarea de debitori bancare ale principalului și dobânzii aferente împrumutului. După aceea, investitorii cumpără aceste obligațiuni, și că plățile efectuate de către bancă în detrimentul plăților debitorilor băncii de principal și dobânzile aferente.
Astfel, titluri de valoare garantate cu ipoteci sunt printre valori mobiliare derivate, care, după cum arată practica, nu sunt întotdeauna suficient de fiabile, deoarece legătura cu drepturile de proprietate din spatele lor, este mediată.
În conformitate cu art. 2 titluri Legea ipotecare menționate sunt obligațiuni garantate cu ipoteci și certificat de participare ipotecare.
obligațiuni ipotecare - îndeplinirea obligațiunilor a obligațiilor care sunt furnizate în totalitate sau în parte de acoperire de garanție ipotecară.
Certificatele de participare Ipoteca - securitate nominală care atestă ponderea proprietarului în proprietatea comună a garanției ipotecare, dreptul de a solicita entității emitente de încredere administrare corespunzătoare garantate cu ipoteca, dreptul de a primi numerar primite în conformitate cu angajamentele, cerințele de care alcătuiesc garanțiile ipotecare, precum și alte drepturi prevăzute de actul.
titluri de valoare garantate cu ipoteci rezidențiale - obligațiuni ipotecare, care include numai dreptul de a pretinde garantate prin gaj, a spațiilor.
Problema ipotecare numai subiecte speciale pot titluri de valoare - creditorii ipotecari și agenți. Instituțiile de credit să emită obligațiuni garantate cu ipoteci, trebuie să respecte stabilite în conformitate cu cerințele legislației federale ale Băncii România.