Obținerea unui credit ipotecar - aceasta este o astfel de confuzie, că, după câteva luni de funcționare în jurul valorii de a începe să se gândească, „Poate, în iad cu ea, cu economia?“. Cu toate acestea, va fi generos atât de mult timp până când vedeți ratele dobânzilor în ruble, iar rubla - în bunuri materiale. Nu este nevoie să se grăbească. Este mai bine să-și piardă un pic de timp, dar a salva o mulțime de bani.
Rata dobânzii și plăți excedentare
Este logic să lupte pentru fiecare procent. La început, se pare că în plus 1-3% - este un pur nonsens. Dar nu este necesar să se uite la rata dobânzii, precum și cu privire la valoarea plătită în exces.
Supraplată de interes
Calculăm valoarea plătită în exces pentru creditele la 9, și 10% pe an.
Să presupunem că o casă în valoare de 2 milioane de ruble. Jos plata - 20%, care este de 400 de mii de ruble .. Astfel, valoarea creditului va fi de 1,6 milioane de ruble. credite pe termen - 10 ani. anuităților. Considerăm că:
Pentru o perioadă suplimentară de 5 ani vom plăti în plus o jumătate de milion de ruble. Supraplată este angajat la 100%. Este la rata de 9-10%. Știi cât de mult overpay la 15% pe an? Mai mult de 150% din împrumut (2,426,307 ruble). Cu banii ar putea cumpăra locuințe suplimentare sau mașină.
Este clar că pe termen lung sunt selectate pentru a reduce dimensiunea de plată lunare. Dar să calculeze ceea ce ar fi mărimea plății lunare pentru un împrumut de 1,6 milioane de euro pentru o perioadă de 10, 15, 20 și 30 de ani:
10 ani - 21 (144 supraplată - 936420);
15 - 17 194 (supraplată - 1493443);
20 ani - 15 la 440 (supraplată - 2103337);
30 ani - 14 041 (supraplată - 3,448,439).
Dacă te uiți la cheltuielile lunare, perioada de 20 de ani, în mod semnificativ mai ușor de a „trage“ decât în vârstă de 10 ani - diferența de 5704 ruble. Dar merită să plătească aproape 1,4 milioane, pentru a salva doar 1.399 pe lună, de acord cu o perioadă de 30 de ani?
Creșterea termenului de împrumut, numai dacă limita de credit aprobate este mai mică decât cantitatea dorită la 1-200, care nu este posibil să se acumuleze.
Supraplată pentru plăți convenabile
Plățile lunare pot fi anuitate (egal) și diferențiată. Diferența constă în metoda de plată a dobânzii. Atunci când schema de anuitate a plăților de dobânzi în primii ani mai mult decât valoarea principalului.
În cazul în care regimul diferențiat se plătește lunar aceeași cantitate de principal și suma dobânzii este redusă treptat. Supraplat totală este mai mică, dar primele plăți sunt mari și nu își pot permite.
Pentru claritate, vom recalcula valoarea creditului noastre de 1,6 milioane din exemplul de mai sus. Condițiile sunt aceleași, dar plățile nu sunt anuitate și diferențiate.
Tabelul de mai jos prezintă dimensiunile primei și ultimei plăți. Prima plată la rata de 9% va fi de 25 563 de ruble, dar suma lunară este redusă, iar ultima plată va fi egală cu 13 435 de ruble.
După cum puteți vedea, un program diferențiat permite să salvați chiar 100-130000. Dar atunci când aleg metoda anuitate de rambursare, puteți conta pe o cantitate mare de împrumut decât cu regim diferențiat.
Pentru programul de anuitate bancar este mai favorabil, atât de rare astăzi, instituția de credit vă va oferi o plăți diferențiate.
Cum de a salva
Intră în orice motor de căutare expresia „calculator ipotecare“, iar robotul va oferi zeci de opțiuni. Asigurați-vă că puteți introduce valori pentru taxe suplimentare (o singură dată și lunare). Ei bine, în cazul în care programul prevede un program de plată.
Acum încep să numere oferte bănci. Uita-te pentru condițiile complete de credit (inclusiv orice comisioane) și alternativ introduceți parametrii în calculator domeniu. Vă rugăm să evaluați valoarea plăților lunare și suma plătită în exces.
Nu te grăbi. Uita-te la cât de mult credit va costa la pariul minim și maxim, cu asigurare și fără. Comparați ofertele de la mai multe bănci și să aleagă opțiunea cea mai profitabilă.
deducere fiscală
Aveți dreptul de a reveni 13% din prețul de achiziție și valoarea dobânzii plătite. Desigur, dacă aveți un salariu oficial, care este deținut impozitul pe venit, și nu un om de afaceri sau pensionarii care nu lucrează. Banii pot fi cheltuiți pe plățile ipotecare.
Colecta documente:
- Declarație de venit (2-PIT);
- Declarația cu privire la impozitul pe venitul personal;
- dovada achiziționării de bunuri (contractul de vânzare sau de transfer de drepturi, actul de recepție și transmitere apartamente);
- documente care confirmă dreptul de proprietate spațiile de cazare achiziționate (aceasta este obligatorie, în cazul în care carcasa este în construcție, va trebui să aștepte);
- documentele de plată (chitanțe, chitanțe, extrase de cont, cecuri);
- un contract pentru un împrumut;
- pașaport;
- INN.
Apoi, du-te la taxa și să scrie o declarație.
Există o limită: suma maximă de deducere - 260 de mii de ruble (costul de locuințe - mai puțin de 2 milioane de ruble).
260 000 pot fi obținute în același timp, în cazul în care valoarea anuală a impozitului pe venitul personal din venitul contribuabilului este mai mare sau egală cu 260 mii. În caz contrar, în același timp, returnează suma, care nu depășește valoarea impozitului pe venit și soldul este plătit în anii următori.
De exemplu, salariul debitorului este de 75 de mii de ruble pe lună, și la 900 de mii pe an. Impozitul pe venit pentru anul: 900 x 13% = 117000. Apoi, o deducere fiscală în valoare de 117 000 va reveni imediat, iar 143 000 rămase - în anii următori.
deducerea dobânzii este acordat fără restricții, dar restituirea se face în toată perioada creditului, ca și plățile efective ale dobânzilor. Trebuie să se aplice anului fiscal.
Să revenim la exemplul nostru. Dacă am luat un împrumut de 1,6 milioane de 10 ani, atunci plățile anuitate acumulate de interes pentru primul an se va ridica la 175 mii, din care 13% va fi egală cu 22 750 de ruble. În anii următori, valoarea deducerii se va reduce, deoarece lunar este redusă și suma de interes. De exemplu, pentru al doilea an va fi de aproximativ 162000 (deducere - 21 060 ruble), iar în ultimul an - 14 000 (deducere - 1820 ruble).
Amintiți-vă că pentru cetățenii care cumpără un apartament pe credit, deducerea fiscală se acordă o singură dată. Dacă sunteți de planificare în viitor pentru a îmbunătăți condițiile lor de viață (de asemenea, cu un credit ipotecar), este probabil mai avantajos să profite de ocazia mai târziu, atunci când vă cumpărați o casă nouă, la un preț mai mare.
program de creditare preferențial
De exemplu, „Ipoteca militar“ de la „Gazprom“ este emis cu o contribuție inițială de 10%, iar rata de 10,45% pe an. Pentru comparație, condițiile standard ale aceleiași bănci - de la 12.45% pe an, cu o contribuție inițială de 15%. În AHML există împrumut pentru profesori tineri, la o rată fixă de 8,5% pe an.
Obținerea unui credit în condiții speciale - este o mare durere de cap la colectarea de documente care dovedesc drepturile lor la prestații. Dar merită. În plus față de ratele dobânzilor favorabile, debitorii pot obține creditul de vacanță (amânarea plăților de dobânzi) la naștere, subvenții pentru plata parțială a taxei inițiale, teren liber și alte beneficii.
De asemenea, să acorde o atenție la programele comune ale băncilor și ale dezvoltatorilor imobiliari. De exemplu, ratele reduse pentru achiziționarea de apartamente de la dezvoltator - partener Bank. Trucul aici. De obicei, acești parteneri sunt ei înșiși debitori ai băncii (împrumutat pentru construcții), astfel încât acesta din urmă este benefică pentru dezvoltator, cât mai curând posibil, a vândut apartamentul și sa întors datoria.
Un alt mod - de a cumpăra un apartament într-o clădire nouă. Statul încurajează extinderea de locuințe, iar băncile care participă la programele guvernamentale, tarifele pentru locuințe noi a scăzut.
În cele din urmă, să acorde o atenție la promoții speciale în care există o șansă de a obține bani în condiții avantajoase.
Capcanele de rambursare anticipată
Timpurie rambursare - unic pas benefic în plata creditului de consum. Dar nu se poate spune același lucru despre ipotecare.
Creditele ipotecare sunt de lungă de viață, și bani amortizate pe parcursul timpului. 10 ani - un timp impresionant pentru economie. S-ar putea aminti momentele minunate atunci când apartamentele au fost în valoare de 3-500? Astăzi, această sumă este suficientă doar pentru o plată în jos, iar acum doar aproximativ 10 de ani. În plus, în timp, salariile vor crește, iar plata lunară nu se va schimba.
În acest sens, este logic să amâne rambursarea anticipată, să se complacă în plăcerile vieții pentru rambursarea accelerată a împrumutului. După o duzină de ani de plată lunară va fi element de cost mai puțin tangibile decât este în prezent.
În cazul în care rambursarea anticipată parțială de oferte de a alege - modifica termenul de împrumut sau suma de plată, pentru a alege prima. Este mult mai profitabil.
certificatele de capital și locuințe de maternitate
capital de maternitate poate fi folosit ca o plată în jos, și de rambursare anticipată. Acest lucru este deosebit de avantajos atunci când fac schimb de apartamente, în cazul în care creditul este luat pentru a face un cost suplimentar. Același lucru este valabil și pentru certificatele de locuințe.
refinanțare ipotecară
De-a lungul timpului, condițiile de creditare se schimbă. Examinăm periodic ipotecare bănci oferă. În cazul în care rata dobânzii a scăzut, este posibil să încercați să obțineți un împrumut pentru noile condiții.
Este posibil ca banca dvs. este de acord să reducă rata, adaptându-l în funcție de tarifele curente. De exemplu, luați un credit ipotecar în mijlocul crizei, iar astăzi pariul pare foarte ridicat în comparație cu condițiile actuale. Scrie o declarație că banca a revizuit condițiile de împrumut ale contractului.
Dar este mai simplu să refinanțeze cu o altă bancă. Aceasta se numește refinanțare - un nou împrumut pentru a achita cel vechi. dar în condiții mai favorabile. Acest lucru are sens dacă diferența de rată a dobânzii de 2-3 puncte procentuale sau mai mult.
Salvați pe asigurare
Această metodă este, de asemenea, foarte ambiguu, dar a spus odată „o“, atunci vom lua în considerare toate opțiunile.
Linia de jos este faptul că banca oferă, de obicei, o alegere limitată de asigurători. Și în cazul în care asigurarea în sine poate fi o condiție obligatorie pentru creditare (cel puțin, asigurarea de locuințe achiziționate), apoi se impune o anumită bancă asigurător nu are nici un drept. Există o opinie că este mai ieftin de a alege o companie de asigurări.
Cheltuielile de asigurare - este de 1-3% din soldul datoriei. Uneori, costul de asigurare se calculează pe suma restantă înmulțită cu 10%.
de viață și de asigurări de sănătate nu este obligatorie, dar condițiile sunt, de obicei, astfel încât eșecul ratei sale de interes pentru creșterile de împrumut, astfel încât nu se salvează aici.
Dar puteți încerca pentru a salva pe suma de asigurare. Nu raportați probleme de sănătate, nu acceptă că aveți obiceiuri proaste, si vei avea un tarif minim. De asemenea, prețul de asigurare depinde de obiectul de asigurare - există o diferență, dacă pereții asigurat sau goale tot ceea ce este în apartament.
După ceva timp după primirea creditelor, puteți schimba compania de asigurări, în cazul în care puteți găsi un asigurător cu tarife mai mici. Desigur, problema va trebui să negocieze cu banca.
Și altul. Dacă aveți puțini bani pentru o plată în jos, este posibil să se asigure responsabilitatea debitorului. Când achiziționați această asigurare banca este de acord să reducă suma de plată până la 10%, fără o creștere a ratelor dobânzilor. Prima de asigurare veți plăti o sumă forfetară, atunci când face un împrumut - nu mai puțin de 10% din suma cu care reduce dimensiunea de plată în jos.
In exemplul nostru, taxa inițială - este de 20%, adică 400 de mii de ruble. Dacă vrem să facem doar 200.000, restul de 200 ar trebui să asigure. Acest lucru este de 20 de mii de ruble. Nu este un astfel de preț ridicat pentru o scădere a dimensiunii de plată în jos, cu toate celelalte condiții.
Economii privind înregistrarea tranzacției
Ipoteca - este dificil pentru neinițiați. Uneori este mai ușor să se aplice broker de împrumut, care va da o soluție la cheie. remunerația Broker se calculează ca procent din valoarea tranzacției. Scumpe, dar economiile este evidentă.
Să servicii broker costă 1,5% din valoarea tranzacției. În același împrumut de 1,6 milioane de euro, pe care îl plătiți mediatorul 24 de mii de ruble, dar va economisi 150-200 milioane pe un împrumut, dacă nu mai mult. Unii brokeri au acorduri cu bănci, potrivit cărora condițiile speciale prevăzute pentru clienții de brokeri - examinarea gratuită a cererii de credit, o scădere de 0,5 puncte sau mai mult rata dobânzii etc. Un alt lucru este că, pentru a găsi un broker de incredere - nu este o sarcină ușoară.
Aveți dreptul de a alege un evaluator de companie. Nu că băncile au fost de acord cu o casă evaluate nu sunt în favoarea ta. Pur și simplu firmele care recomandă băncile funcționează, de obicei, la prețuri umflate. Consultați câteva companii, inclusiv băncile, propuse și selectați cel cu care sunteți de lucru confortabil și mai profitabile.
Agenții imobiliari, brokeri, evaluatori, asiguratori, notar, înregistrarea tranzacției, taxa de timbru, închirieri seif - toate costurile de bani. Asigurați-vă că pentru a verifica în prealabil ce costurile de vin. Deci, tu ești primul, te afli într-o situație în care pur și simplu nu au destui bani (și, în cazul în care afacerea cade prin intermediul). În al doilea rând, va fi capabil să decidă ce operații se poate face pe cont propriu (și, în consecință, cu excepția).
Ceva de ascuns, ipoteca - e înfricoșător. Prin urmare, poziția clientului, care este tras de la achiziționarea de bunuri, ușor de înțeles. Ei se așteaptă ca ratele și prețurile imobiliare va scădea. Dar, rețineți că, dacă mai mici ratele dobânzilor, prețurile locuințelor avânta imediat.
Să presupunem că există un apartament frumos de 2 milioane, a acumulat 400 mii pentru o plată în jos (20%), și puteți lua un împrumut de la 9% pe an. Dar așteptați până când nu va fi de 8%. Cu toate acestea, în cazul în care rata va fi redus la 8%, pretul apartamentului va fi de trei sute de mii de mai sus. Și apoi plata inițială va fi la 400 și 460000, iar plata lunară - 22 324 ruble în loc de 20268.
Nu trageți! În cazul în care îmbunătățirea condițiilor, atunci trebuie întotdeauna timp să-și refinanțeze.
Care sunt perspectivele
În cele din urmă să vedem ce schimbări ne așteaptă în viitorul apropiat.
Nu este de așteptat creșterea rapidă a prețurilor de proprietate. Sansele sunt, creșterea prețurilor locuințelor va rămâne în termen de inflație.