Contract de inchiriere - documentul de bază care reglementează proprietarii de relații și locatarii spațiilor rezidențiale.
Obiectul contractului de închiriere servește o locuință (casă, apartament).
La o casa ar putea fi folosite ca obiectul contractului de leasing, acesta trebuie să aibă anumite caracteristici. De exemplu, clădirea ar trebui să fie luate în funcțiune. Nu poate fi obiectul contractului de închiriere case construite ilegal.
În conformitate cu contractul de leasing sediul proprietarul trebuie să dea chiriașului o locuință de plată pentru posesie și folosință temporară, sau pentru uz temporar. Dau în chirie o casă de apartamente prevede transferul atât a locuinței și dreptul la porțiunea de teren care este ocupat de acest imobil și este necesar să se utilizeze la domiciliu. Acest lucru se explică prin faptul că casa nu poate fi exploatat fără drept de utilizare a terenului, care se află sub clădire și este direct adiacente acesteia.
Chiar pe chiriașul terenul pe care casa, în funcție de care a terenului are un locator (proprietate, leasing, utilizare permanentă sau de viață ereditara posesie al.). Lista acestor drepturi stabilite de legislația funciară. În același timp, indiferent de puterile locatorului a terenului, locatarul unei case apartament devine dreptul la terenul pe care casa.
Contractul de închiriere trebuie să includă condițiile de utilizare a terenului. Cu toate acestea, în cazul în care aceste condiții nu sunt stipulate de contractul de închiriere, aceasta nu atrage după sine nulitatea contractului. În acest caz, termenul de închiriere a spațiilor către chiriaș merge dreptul de a utiliza acea parte a terenului, care este ocupat de obiectul contractului de închiriere și este necesară pentru utilizarea acestuia în conformitate cu scopul. Dreptul de utilizare a terenurilor suplimentare este determinat prin acordul părților.
În cazul în care terenul pe care spațiile închiriate, vândute unei alte persoane, pentru locatarul își rezervă dreptul de a utiliza o parte a terenului, care este ocupat de proprietate închiriate și necesare pentru utilizarea sa. Condiții de utilizare rămân aceleași care a funcționat înainte de vânzarea de terenuri. Această dispoziție are drept scop protejarea intereselor legitime ale locuinței de chiriaș, în cazul schimbării proprietarului terenului, pe care bunul închiriat.
Forma de contract de închiriere
Conform legii un contract de închiriere a spațiilor trebuie să fie încheiat în scris, prin elaborarea unui document semnat de către părți. Aceasta înseamnă că, contractul nu poate fi executat prin schimbul de documente prin poștă, telegraf sau alt mijloc de comunicare care permite să stabilească în mod fiabil că documentul provine de la părțile la contract. Părțile nu pot prevedea forma contractului, altele decât cele prevăzute de lege. Nerespectarea formei va atrage după sine nulitatea acordului, indiferent de durata și contractori.
Termen de închiriere (pe termen scurt sau contract pe termen lung), părțile au dreptul de a determina propria lor în contract. Cu toate acestea, perioada poate fi convenită de către părți, în cazul în care contractul de închiriere se încheie pe o perioadă nedeterminată. În acest caz, fiecare dintre părți o oportunitate în orice moment se retrage din contract, o notificare cu privire la decizia sa de a celeilalte părți în termen de trei luni. Legea sau va contracta un alt termen pentru a preveni rezilierea unui contract de închiriere încheiat pe o perioadă nedeterminată poate fi stabilită.
Contractul de închiriere a principalelor condiții este starea de chirie. Chiriasul se obligă să plătească la timp chiria pentru utilizarea locuinței. Procedura, termenii și condițiile de plată pentru închiriere sunt specificate prin contract. În absența în termenii de leasing a contractului de închiriere nu este încheiat.
În cazul în care chiria pentru locuință este stabilit în contract pentru unitatea de suprafață, chiria este determinată pe baza dimensiunea reală a camerei transmite locatarului.
Conform legii, chiria poate fi aplicată sub formă de:
definit ca o sumă fixă de plăți efectuate periodic sau în același timp. Această formă de plată este cel mai frecvent;
furnizarea anumitor servicii către chiriaș;
transferă locatarului către locator din cauza lucrurilor contractuale în proprietate sau de închiriere;
de stabilire pe chiriaș a cauzat contractul pentru a îmbunătăți costul spațiilor închiriate (clădire cu apartamente, apartament).
Locatarul premiselor au dreptul de a solicita reducerea chiriei, în cazul în care din cauza unor circumstanțe pentru care nu răspunde, în mod semnificativ înrăutățit condițiile contractuale de utilizare sau condiție a locuinței.
În cazul în care locatarul încalcă în mod substanțial condițiile de plată a chiriei, proprietarul are dreptul să ceară de la chiriaș pentru plata anticipată a chiriei în termenul specificat de locator. În același timp, legea prevede și limita - plățile pot fi anulate înainte mai mult de două mandate consecutive (clauza 5 din articolul 614 din Codul civil.). interferență semnificativă implică întârzierea repetată sau pe termen lung de plata chiriei. În cazul în care chiriașul este de mai mult de două ori la rând, la sfârșitul termenelor de plată inițiale nu plătește chiria, proprietarul are dreptul de a merge la măsura extremă - să ceară rezilierea anticipată a contractului.
Utilizarea bunului închiriat
După ce contractul de închiriere a fost predat obiectul, locatarul este obligat să folosească spațiile de locuit, în conformitate cu termenii contractului. Particularitatea acestui tip de contract de leasing o utilizare orientată a obiectului închiriat. Se utilizează în spații închiriate numai pentru cetățenii care trăiesc.
Reparare generală a spațiilor închiriate este obligat să facă proprietar. Taxa de chiriaș - pentru a menține sediul în stare bună și să facă la propriile cheltuieli de reparații și să suporte costurile de conținutul său, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau contractul de închiriere.
Reparare generală a obiectului închiriat trebuie să fie făcută în termenul prevăzut de contract, iar în cazul în care nu este definit prin contract sau cauzate de necesitate urgentă, într-un timp rezonabil. Acest lucru indică faptul că proprietarul de proprietate trebuie să mențină sediul într-o stare adecvată pentru utilizarea prevăzută.
În cazul neîndeplinirii obligațiilor de obligația locatorului de revizuire a producției de locatarul are dreptul de a alege:
1. efectua reparații și de a recupera de la costurile de reparație proprietar sau de a înregistra în contul chiriei;
2. necesită o reducere corespunzătoare a chiriei;
c) să solicite rezilierea contractului și daune.
Îmbunătățirea spațiile închiriate
Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contractul de închiriere, îmbunătățirile separabile ale spațiilor închiriate, efectuate de un locatar, sunt proprietatea lui. Prin urmare, chiriașul are dreptul de a le retrage.
Costul de îmbunătățiri permanente care urmează să fie rambursate chiriaș în cazul în care acestea sunt făcute cu acordul locatorului. Acesta este considerat ca fiind îmbunătățiri inseparabile care nu pot fi separate fără a deteriora spatiul. Părțile au dreptul de a conveni asupra unei proceduri de distribuire a costurilor generate de îmbunătățiri ale proprietății închiriate făcute cu acordul locatorului.
Încetarea contractului de închiriere
Transferul de proprietate a spațiilor închiriate către un terț nu constituie un motiv de modificare sau încetare a contractului de închiriere. Relațiile de arendă nu sunt întrerupte, iar originalul se înlocuiește cu un nou cumpărător proprietar al drepturilor de proprietate la locuințe.
În caz de deces al unui cetățean, Inchiriere Casa, drepturile și obligațiile care îi revin în temeiul contractului de închiriere trece la moștenitor, cu excepția cazului în care legea sau contractul prevede altfel. Locatorul are dreptul de a refuza moștenitor al locatarului în preambulul contractului ca un chiriaș pentru perioada de valabilitate rămasă numai în cazul în care contractul de închiriere a fost datorat calităților personale ale locatarului.
Locatorul are dreptul de a cere rezilierea anticipată a pe cale judiciară a contractului atunci când locatarul:
Acesta utilizează premisele cu o încălcare substanțială a contractului sau numirea obiectului închiriate sau cu încălcări repetate;
afecteaza in mod semnificativ camera de zi;
nu plătească chiria mai mult de două ori la rând, la sfârșitul termenelor de plată inițiale.
evită lucrări majore de întreținere a spațiilor în termenii contractului de leasing, iar în lipsa acestora în contract - într-un termen rezonabil (în cazurile în care responsabilitatea pentru producția de reparații capitale încredințate locatarului prin lege sau contract)
Această listă nu este exhaustivă, părțile pot să prevadă alte motive de reziliere anticipată a contractului de cererea locatorului.
Locatarul are dreptul la rezilierea anticipată a contractului în cazul în care:
proprietarul nu oferă un spațiu de locuit pentru utilizarea de către locatar sau creează obstacole în calea utilizării de locuințe, în conformitate cu condițiile contractuale sau în scopul spațiilor;
transferat la sediul arendași îngreunează exercitarea deficiențelor lor, care nu au fost specificate de către proprietar în contract, nu au fost cunoscute anterior chiriaș și nu ar fi fost detectată de către locatar în timpul controlului spațiilor sau a verifica serviceability sa la încheierea contractului;
proprietarul nu își îndeplinește obligațiile pentru producția de reparații capitale ale spațiilor rezidențiale în termenii de leasing, iar în lipsa acestora în contract - într-un termen rezonabil;
spațiilor rezidențiale din cauza unor circumstanțe pentru care locatarul nu este responsabil, este într-o stare care nu utilizabilă (adică circumstanțe aleatorii și forță majoră).
Transferul spațiilor rezidențiale
Residence transferă locatarului, și se întoarce de la ea prin actul de recepție și transmitere. Camera trebuie să fie returnate în starea în care chiriașul le-a primit (sub rezerva uzurii normale), sau în starea prevăzută de contract.
În cazul returnării cu întârziere a spațiilor închiriate, locatorul poate solicita plata chiriei pentru întârziere de timp. Cu toate acestea, acest lucru nu înseamnă prelungirea contractului de închiriere, în cazul în care, înainte de expirarea contractului, proprietarul a informat chiriasul intenția de a nu reînnoi contractul. În cazul în care chiriile rezultate nu acoperă daunele cauzate de către locator, el poate cere despăgubiri pentru ei.
Un drept preferențial la reînnoirea contractului
În cazul în care chiriașul este îndeplinește în mod corespunzător sarcinile care îi revin în temeiul contractului de închiriere, acesta are un drept preferențial de a încheia un contract de închiriere la sfârșitul contractului de leasing
Sub executarea corespunzătoare a îndatoririlor sale de către locatar au în vedere:
a) utilizarea spațiilor în conformitate cu scopul și termenii contractului său;
b) menținerea sediul în stare bună și pe propria cheltuială de întreținere, prevenirea deteriorării semnificative a locuinței;
c) plata în timp util pentru utilizarea de locuințe.
În cazul în care chiriașul are o dorinta de a continua contractul de închiriere, acesta trebuie să avanseze înainte de sfârșitul perioadei de leasing, notifică proprietarul în termenul prevăzut în contractul de închiriere, iar în cazul în care contractul este specificat nici un moment, într-un termen rezonabil înainte de încheierea contractului.
La încheierea unui nou contract de închiriere a spațiilor pentru un nou termen condiții ale acordului poate fi modificat prin acordul părților.
În cazul în care locatarul continuă să folosească spațiile de locuit după expirarea contractului și locatorul nu se opune, atunci contractul este reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată. În același timp, pentru fiecare parte își păstrează dreptul, în orice moment pentru a anula contractul, anunțul cu privire la decizia sa de către cealaltă parte trei luni (prin lege sau contract un alt termen pentru prevenirea reziliere poate fi instalat).
La încheierea contractului de închiriere părțile pot exclude posibilitatea continuării contractului de închiriere pe o nouă piatră sau de a specifica condiții suplimentare în contractul în baza căruia locatarul dobândește dreptul de prioritate de a încheia un contract de închiriere pentru un nou mandat.
Procedura de modificare a contractului de închiriere
Modificările și completările la condițiile de închiriere spațiile făcute în scris, sub forma unui acord sau protocol separat, și sunt parte integrantă a contractului. Modificările și completările sunt permise numai cu acordul reciproc al părților. În mod unilateral, contractul poate fi modificat numai în cazul în care o încălcare a contractului de către cealaltă parte.
Responsabilitatea părților prin contractul de leasing
Acordul de închiriere ar trebui să includă dispoziții privind răspunderea părților pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a atribuțiilor lor. Este recomandabil să se stabilească, de exemplu, sancțiuni pentru transferul prematură a chiriilor și a altor încălcări. Pentru livrarea neautorizată a unui chiriaș a spațiilor în subinchiriere, neîndeplinirea altor obligații în conformitate cu contractul poate prevedea o penalizare. În acest caz, plata sancțiunii nu scutește părțile de îndeplinirea obligațiilor sau de eliminare a încălcărilor.