Multe entități comerciale nu funcționează în spațiile proprii și închiriate spațiu. În acest caz, la încheierea contractului de închiriere se concentrează pe dimensiunea chirie, termenii, condițiile de reziliere a contractului. Cu toate acestea, există încă multe întrebări, care ar trebui să convină în contract pentru a preveni problemele viitoare. Luați în considerare unele dintre ele.
Pentru clarificare, este chiria
Acordul de închiriere trebuie să fie clar ce fel de proprietate este transferat pentru posesie și folosință temporară sau pentru utilizarea temporară a locatarului pentru o taxă <1>. Astfel, este necesar să fie de acord obiectul contractului de leasing. obiect de date, și anume imobiliare închiriate, pot fi structuri de capital (clădiri, structuri), spații izolate și părți ale acestora (în continuare - imobiliare) <2>. Negustorie obiect va fi plasat după încheierea contractului.
Clădirea ar trebui să fie (după caz) a pieselor de suprafață și subterane, cu camere de locuit și (sau) activitatea umană, localizarea producției, depozitării, producția sau întreținerea animalelor <3>
Constructii - un sistem de construcție (volum, de mare altitudine, plane, liniare sau combinate), este ferm conectat la sol, constând din purtători, și în unele cazuri, și zidărie. Ea are doar un scop non-rezidențiale și pot fi utilizate pentru a îndeplini funcțiile de consum <4> .
loc izolat - partea interioară a structurii capitalului, care (în total) <5> :
- separate de alte părți adiacente ale plafoanelor de structură, pereți, pereții despărțitori;
- are o intrare independentă de spațiul auxiliar (hol, sala de lift și altele asemenea) sau o zonă comună (zona locală, străzile și altele asemenea) în mod direct sau prin alt spațiu (suprafață) prin servitute;
- scopul, locul în interiorul clădirii, zona descrisă în documentele USRRE.
Pentru ca un contract este încheiat, acesta ar trebui să fie specificate date pentru a stabili în mod clar proprietatea închiriată <6>. acestea sunt <7> :
- numărul de inventar;
- suprafața și (sau) alte dimensiuni;
- alte caracteristici ale proprietății imobiliare, în conformitate cu legea.
Dacă chirie camera este luat (partea lui), în plus față de informațiile despre clădire (construcție), în care este situată, acordul poate fi reflectat:
- etaj, numărul camerei pe podea;
- zona, locația exactă.
Prin acord se recomandă să aplice planul sau schema corespunzătoare a copiei pașaportului tehnic în cazul în care obiectul contractului de leasing afișat limită (de exemplu, marcator încercuite)
În cazul în care obiectul contractului de leasing nu este de acord, contractul nu este încheiat. Prin urmare, locatarul nu va fi în măsură să utilizeze proprietatea și va fi obligat să se întoarcă la proprietarul său (o altă persoană autorizată) <8>
Se determină acțiunea prin schimbarea proprietarului de proprietate
Ca și în orice proprietate în succesiune poate fi înlocuit de către proprietar. În cazul în care contractul a fost încheiat, o astfel de schimbare nu va fi un motiv de reziliere a contractului sau a modifica condițiile sale. Chiriașul va continua să utilizeze proprietatea și noul proprietar nu va fi capabil de a preveni acest lucru (dar, la rândul său, va dobândi dreptul de a primi plata pentru utilizarea) <9> .
Cu toate acestea, în cazul în care chiriașul nu este conștient de schimbarea de proprietate, este probabil să continue să plătească chiria la fostul proprietar (cu care a fost încheiat contractul). În cazul în care, ulterior, el a refuzat să restituie suma transferată în mod eronat, va fi posibil să se recupereze numai prin instanțele de judecată (ca îmbogățire fără justă cauză). Acesta va avea nevoie de timp și va necesita anumite costuri.
Pentru a evita această situație, în contract poate include o condiție ca locatorul este obligat, în cazul transferului de proprietate a obiectului de leasing pentru a informa chiriaș. Nu fi rău să anticipăm responsabilitatea pentru nerespectarea acestei condiții.
Noi menținem proprietăți în stare bună
Stare normală presupune conformitatea cu cerințele stabilite de reglementările ANP și tehnice (absența unor defecte, să respecte standardele de sănătate și siguranță, etc.)
Astfel, părțile au dreptul să fie de acord în contract:
- regulile, tipurile, volumul, frecvența de lucru pentru a menține proprietatea închiriată în stare bună;
În lipsa unor astfel de prevederi în contractul de chiriaș are încă să păstreze obiectul de închiriere într-o tehnică adecvată, sanitare și de igienă, incendii, starea mediului și arhitecturală și estetică <11>
- partea, care ar fi obligat să mențină instalația în stare bună chirie (inclusiv posibilitatea să aloce această responsabilitate reciproc, indicând lista de lucrări pentru fiecare parte);
- partea care suportă costurile de întreținere a proprietății închiriate în stare bună.
La negocierea termenilor costurilor se poate stabili că:
a) costul menținerii proprietății în stare bună este partea care realizează foarte suportul;
b) costul menținerii proprietății în stare bună are o parte, și sprijină - celălalt;
c) costul menținerii proprietății în stare bună de către părți.
În cazul în care obligația de a menține proprietatea în stare bună este atribuit într-o parte, și rambursarea cheltuielilor (integral sau parțial) - celelalte părți, ar trebui să cadă de acord asupra:
- cheltuielile rambursabile limită de dimensiune;
- procedura și termenele de armonizare nevoia de locuri de muncă specifice;
- procedura și termenele de rambursare de către una dintre părți la celelalte costuri de întreținere a proprietății în stare bună.
În cazul în care contractul nu este de acord pe care se bazează obligația de a menține premisa în stare bună și să suporte costul unor astfel de obligații implicite suportate de locatar.