Mulți cumpărători potențiali de bunuri de peste mări se întreabă - este profitabil pentru a face o afacere acum, dacă investiția va fi de încredere? Despre asta, ceea ce este situația actuală, și ce sa schimbat de la criza, spun expertii de pe piață.
Achiziționarea de bunuri imobile, inclusiv în străinătate, considerat întotdeauna inclusiv ca o investiție. Cu alegerea corectă a locului și timpului de cumpărare, imobiliar poate crește în valoare și de a genera venituri din contractul de închiriere, dar după criză, care a fost însoțită de o scădere a prețurilor locuințelor în multe piețe populare, orice garanții de venit nu poate vorbi.
Este firesc ca investitorii au devenit de două ori mai atent și precaut de achiziționarea de bunuri străine, în cazul în care scopul principal de cumpărare - o investiție sigură. Dar dacă acesta este în valoare de astăzi se așteaptă la o casă în străinătate, ca instrument financiar, sau ar trebui să fie ghidate numai de cumpărare „pentru uz propriu?“
Favorabile imobiliare străine?
Câștigul financiar probabil din achiziționarea de bunuri imobiliare străine este format din profiturile din revânzarea proprietății, la un preț mai mare și veniturile potențiale din contractul de închiriere. Dar creșterea rapidă a costurilor ar putea fi de așteptat înainte de criză, acum în majoritatea piețelor, prețurile de proprietate, fie stabile sau să continue să scadă. „puncte de creștere“ un pic, și cât timp vor ralia - este aproape imposibil de prezis. Prin urmare, posesia investitorilor imobiliari străine sunt acum tratate mai mult ca o conservare pe termen lung a capitalului.
Acest lucru nu este timp pentru tranzacțiile speculative la fel de ușor să revândă proprietatea, spune Julia Titova, director al agenției imobiliare internaționale Rentsale. Dar avantajoasă pentru a cumpăra proprietăți la prețuri sub piață este realist, în special în cazul în care vânzătorul circumstanțele particulare, și el a fost forțat să facă concesii în preț. O astfel de achiziție poate fi profitabil pe termen lung.
În acest punct de vedere este de acord Sergey Nesterenko, șeful proiectului Vista del Mar Phuket. Real Estate, cumpărat de la un discount, poate aduce venituri din revânzare, închiriere și procentul va fi mai mare decât media. creșterea prețurilor este asigurată prin selectarea unui loc unic, calitatea de locuințe și prețul de cumpărare.
Benefic să ia în considerare opțiunile pentru utilizarea ipotecare atunci când cumpără bunuri imobiliare în străinătate - continuă să Julia Titova, - atunci când venitul de închiriere poate achita dobânda pe credit ipotecar și a corpului. Astfel, putem reduce în mod semnificativ valoarea reală a proprietății, și după plata creditului - pentru a te bucura sau revinde.
Elena Zorich, director comercial al „Alice Estate“, consideră că veniturile din revânzarea pentru a primi posibil, dar trebuie să fie experți într-adevăr grave și să studieze cu atenție această problemă: fiabilitatea companiei, cererea din regiune pentru imobiliare, termene, etc Și, la momentul locuințe de închiriat, mult depinde de tipul de bunuri imobiliare - în stațiunile de închiriat va varia și depinde de sezon.
Ce sa schimbat de la criza?
Criza financiară a schimbat preferințele investitorilor români - a fost de mare interes pe piețele emergente, înainte de criză, dar apoi a început să ceară direcție mai fiabile.
Desigur, un oferte pur de investiții a devenit mult mai puțin, spune Julia Titova. În primul rând oamenii sunt de cumpărare de proprietate pentru uz personal, în unele cazuri, se combină pentru a produce un venit mic. În viitor, atunci când lichiditatea imobiliar va crește, va fi posibil să se facă un profit de cele exprimate în achiziții „de piață mai mici“.
Sergey Nesterenko, a declarat că beneficiul financiar - nu este singurul motiv pentru cumpararea imobiliare în străinătate. Această diversificare a activelor, precum și dorința de a te mulțumi, și obiceiul de confort, care poate fi realizat pe deplin numai în propria lor locuință, precum și alegerea unei alternative de reședință. De exemplu, sunt tot mai mulți oameni de afaceri români care au venit de peste mări și încearcă să stabilească zona de rezervă de peste mări. După criză, oamenii au început să acorde mai multă atenție la bani.
Elena Zorich a spus că acum cererea, de exemplu, pe imobiliare din Bulgaria în România pur și simplu se stabilizează în timp emoție când piața imobiliară a fost deschisă numai Rumyniyanami. Nu există nici o creștere a valorii de bunuri imobiliare, pe care o puteți câștiga, dar criza care doresc să cumpere proprietăți în Bulgaria, nu au dispărut. Poate că locuitorii din orașele mari, cum ar fi București și București, aproape este umplut imobiliare din Bulgaria, dar este acum o cerere tot mai mare din partea regiunile nordice din România.
Alternative pentru a achiziționa bunuri imobiliare străine
Proprietatea asupra locuinței are în străinătate avantajele și dezavantajele sale în comparație cu, de exemplu, cu descoperirea depozitelor în bancă, sau cumpărarea de acțiuni. Realizat de cercetare Knight Frank privind structura investitorilor de portofoliu din întreaga lume arată că există încă investiții în proprietate, în primul rând în domeniul imobiliar, este cel mai preferat pentru majoritatea investitorilor - 22%. Acestea sunt urmate de obligațiuni corporative (15%) și acțiuni (15%). Și recent, a crescut interesul deosebit în acțiuni.
Cu toate acestea, imobiliare, mai ales în vremuri de criză, este văzută ca un mod mai sigur și simplu pentru a economisi bani lor. Elena Yurgeneva constată că există și dezavantaje: aproape toate țările europene cheie există o tendință la o creștere a sarcinii și reglementarea pieței de închiriere de impozitare, care, de asemenea afectează în mod negativ atractivitatea investițiilor.
După istoria crizei bancare Cipru, ca să nu mai vorbim de realitățile românești cu care trăiesc de zeci de ani, credibilitatea de a păstra banii în bancă discutabilă, spune Julia Titova. Bineînțeles, atunci când este vorba de băncile elvețiene, este o chestiune diferită, dar există și ratele de depozit bancar sunt semnificativ mai mici. Imobiliară este întotdeauna imobiliar, acesta poate fi utilizat, în timp ce, de exemplu, în cazul depozitelor în Cipru, investiția sa dovedit a fi fiabile.
Anton Harisov, CEO al consultanta FreeDom companie spune că, dacă comparăm investițiile în imobiliare străine cu investiții în sectorul bancar, veniturile din contractul de leasing ar fi mai mare decât depozitele în valută străină. Comparând cu imobiliare romanesti, trebuie sa se uite la preferința investitorului pe termen scurt și pe ce monedă el pariază.
Pentru mulți investitori alegerea între imobiliare străine și românești - nu este atât de mult o chestiune de beneficii ca fiabilitate și confort personal. Real Estate - acesta este un activ pe termen lung, spune Anton Parigin. În cazul în care un depozit bancar poate fi închis timp de cinci minute, apoi vânzarea de bunuri imobiliare are întotdeauna ceva timp. Pe de altă parte, investițiile în dreptul de proprietate este mult mai fiabile depozite și mai multe acțiuni. Rentabilitatea depozitelor în valută în băncile din România este comparabil cu randamentul de închiriere imobiliare de piață în străinătate.
Dacă vom compara valoarea chiriei de proprietate pe tot parcursul anului și sezonier, în România, în Bulgaria, beneficiile vor fi pe partea de România, spune Elena Zorich. Dar, în Bulgaria, acum puteți cumpăra un apartament bun la mare pentru 20 de mii de euro, cu un finisaj fin, care, în România nu se poate face.
Strategiile actuale și țară
În condițiile economice actuale, nu există nici o strategie universală pentru generarea de venituri din proprietăți imobiliare străine în diferite țări trebuie să acționeze în mod diferit. Randamentul în segmentele de bunuri imobiliare la prețuri accesibile și de lux este, de asemenea, diferite.
Anton Kharisov consideră că cu bună știință schema neprofitabile este una în care cumpărătorul intenționează atât chirie și utilizarea de bunuri imobiliare pe cont propriu, așteptându-se veniturile din chirii ridicate, care, în ansamblu, de fapt, nu mai mult de 4-5%. domenii promițătoare pentru închiriere de locuințe, în conformitate cu Anton Kharisova poate deveni Statele Unite ale Americii, Germania, Regatul Unit, iar investițiile în industria hotelieră profitabilă în Spania, Muntenegru, Austria și Cipru. Randamentul depinde de mulți factori, dacă luăm în considerare, de exemplu, un hotel de afaceri, este important pentru gestionarea ulterioară. Au existat cazuri în care marja a fost de 20-25% pe an.
Julia Titova a spus că există obiecte, locuri, orașe și districte, în cazul în care este întotdeauna posibil și necesar să se cumpere. De exemplu, în cazul în care nu imaginea mai roz în Spania, în general, achiziționarea de la Barcelona, este probabil să fie benefică.
Anton Parigin spune că proprietatea ar trebui să fie cu siguranță închiriate. proprietate necompletată în orice piață va aduce doar pierderi. Stațiunii piețe pot să acorde o atenție la creștere constantă Turcia continuă Anton Parigin.
În țările din sudul Europei, spre deosebire de Turcia este încă în continuă scădere a prețurilor. Din țările din Europa vechi, cel mai bine este să se simtă piețele imobiliare din Germania și Marea Britanie. In Germania, imobiliare este încă mult subevaluat, iar în Marea Britanie o mulțime de foarte favorabile „pachet“ de propuneri pentru investitori. În orice piață se întoarce pe imobiliare un pic mai mare decât cea a clasei economiei imobiliare. Acest lucru se datorează faptului că imobiliar este mai puțin și este mai scump, și, prin urmare, este mai dificil de a dobândi proprietatea.
Potrivit lui Sergey Nesterenko crede, achiziționa bunuri imobiliare profitabile pot fi în aproape fiecare țară - investitor va fi capabil să câștige o bună creștere și piețe, și care se încadrează. Nu este necesar, de exemplu, pentru a cumpăra proprietate exclusivă de scump de ani de zile doar pentru că undeva este foarte ieftin. Este mai bine de a alege locurile care sunt întotdeauna în cerere. Spune, Londra sau Coasta de Azur potrivit pentru cei care preferă în Europa, și Phuket sau Bali, în cazul în care mai mult ca o casă de mare într-un paradis tropical.
Pentru ieftin alegerea imobiliare este mult mai largă, continuă Sergey Nesterenko. Spania, Bulgaria, Turcia și chiar se potrivesc pentru o vacanță de vară, și Pattaya, iar unele noi proiecte în Phuket - pentru ședere pe tot parcursul anului. Dar este necesar să se ia în considerare faptul că scump - atât de masiv. Aceasta este revânzarea de astfel de obiecte nu este foarte ușor, din cauza numărului mare de propuneri. De inchiriat apartamente ieftine ar trebui să fie bine pe statiunile populare pe tot parcursul anului, este mai bine să cumpere mai multe obiecte. Apoi, putem vorbi despre 5-7%, și, dacă este norocos, și aproximativ 10-15% pe an. Cu elita situația imobiliar este similară, doar investiția inițială mai mult, și venituri mai puțin.