Ce este obligațiuni de locuințe?
obligațiuni de locuințe - o garanție înregistrată, ceea ce confirmă faptul că proprietarul a făcut bani pentru construirea unei anumite zone a spațiilor. De obicei, o legătură egală cu un metru pătrat. Ai cumpăra 60 de obligațiuni - piețe proprii a 60-a în noua clădire. Aceasta este - una dintre diferențele de construcție în comun de obicei.
Bond este egal cu metru pătrat, dar aceasta nu înseamnă că contorul este pe un anumit etaj într-un anumit apartament. Cu toate acestea, la încheierea contractului, puteți negocia în continuare cu dezvoltatorul despre ce fel de apartament puteți răscumpăra mai târziu pentru obligațiunile lor.
„Și în contractul va fi înregistrat numărul casei, un apartament cu etaj. Asta este, nu este doar legătura, pe care o puteți alege apartamentul. Când ați venit pentru cheile după finalizarea construcției, nu putem spune că ai ales un an în urmă, de locuințe la etajul al doilea, iar acum putem oferi doar 25. Este important să înțelegem că legăturile non-documentare în mâinile nu le pot ține. Acestea sunt stocate electronic într-un cont special, și în mâinile aveți doar un extras din acest cont“, - spune Lyudmila Falkovich. Leading specialist de vânzări și închirieri de grup imobiliar de companii „Univest-M“.
În locuințe obligațiuni au o valoare nominală și prețul de piață. Nici dezvoltatorul nu vinde obligațiuni la valoarea nominală sale: de obicei, aceste sume sunt diferite în două sau mai multe ori. În plus, prețul de piață a obligațiunilor, de regulă, încă în creștere măsură ce ne apropiem de sfârșitul timpului de construcție. Dar, restituirea se efectuează de obicei la alin. Aceasta este, contractul va fi stabilită, dacă vă decideți să iasă din clădire inainte de a fi terminat și doriți să returneze banii - revine dezvoltator pentru a vă numai valoarea nominală a obligațiunilor.
„Avem, de exemplu, valoarea nominală a obligațiunilor - aproximativ 6 milioane de ruble, iar piata -. Aproximativ 1500-1600 de dolari. Și avem dreptul de a returna numai valoarea nominală a obligațiunilor. Dar, desigur, înainte de care nu vine niciodata: am încorporat în contract pe care clientul are dreptul de a vinde obligațiuni la o terță parte. Deci, dacă nu există nici bani să plătească pe o persoană, de exemplu, el poate face apel la noi pentru a găsi un cumpărător-l pe obligațiunile sale. Și ne ajuta să găsim un cumpărător pe care le-a pierdut nimic „- spune Lyudmila Falkovich.
obligațiuni pro
Avantajul principal al obligațiunilor de locuințe - prețul său fix. În cazul în care prețul de construcție în comun pe metru pătrat poate crește după ce ați semnat un contract, în cazul obligațiunilor toate modificările sunt posibile numai înainte de semnarea contractului.
„Cu construirea în comun utilaje constructii indicele și de instalare, persoana care semnează contractul, și apoi a pus în fața faptului și forțat să semneze acordul adițional - explică Ludmila Falkovich. - obligațiuni C ale unei astfel de locuințe nu poate fi. Titluri de valoare, prețul contractului de toate prescris: costul unui metru, costul apartamentului. Dacă cumpăra astăzi, unele de presă, atunci mâine putem schimba prețul denumirii nu putem schimba, iar costul contractual poate fi schimbat cel puțin în fiecare zi. Dar, dacă semnezi un contract, atunci nu aplicați aceste modificări. Chiar dacă aveți o întârziere de un an sau doi - nu avem dreptul de a modifica valoarea garanției, va răscumpăra obligațiuni la un preț specificat în contract ".
Alte obligațiuni plus - posibilitatea de a vinde apartamentul în etapa de construcție. În cazul „dolevki“ acest mecanism este deținătorii de capital practic inaccesibile. Cei care au construit folosind obligațiuni vinde cu ușurință apartamentul în orice moment.
„Obligatiuni poate elibera doar o companie serioasa - continuă Vadim Tachkin listare. director al companiei de consultanta "Viva Capital". - obligațiuni de locuințe sunt asigurate de către bancă (în cazul în care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile care îi revin în temeiul acordului, banca se angajează să plătească clienților valoarea nominală a obligațiunilor -. Naviny.by), o garantie bancara de astfel de stânga și dreapta nu dă. Ca o entitate comercială, banca evaluează foarte atent fiecare constructor, care a apelat la el pentru obligațiuni de asigurare. "
„Acest instrument permite deținătorilor de interese devin mai mult și investitor: revinde anumite obligațiuni pentru a valorifica pe ele, cumpara unele mai multe titluri de valoare. construcție comună - acțiuni mai bine orientate: doresc să construiască, du-te și de a construi. Și mi se pare că am legături mai profitabile la finalul construcției. Poate că pot vinde obligațiuni lor pentru un apartament cu un dormitor (și au mers în sus în timpul construcției) și pentru bani pentru a cumpăra o altă casă în obligațiuni pentru un apartament cu un dormitor cu un cost suplimentar minim. În cazul în care timpul și situația permite, atunci acest lucru poate îmbunătăți condițiile lor de viață, profitând de situația pieței. Doar pentru că o casă în etapa de excavare, și casa finit diferă în preț cu aproximativ 20%“, - spune Vadim Tachkin.
obligațiuni cons
Teoretic, ai putea miscalculate cu prețul obligațiuni: hârtie întotdeauna pachete disponibile și, mai ales, pentru fiecare pachet ulterior este ultimul mai scump. Acest lucru nu este un dezavantaj, dacă ați cumpărat întregul pachet la o dată obligațiuni necesare pentru achiziționarea de apartamente. Dar, în cazul în care contractul vă permite să cumpere obligațiuni de părți, prima parte vă puteți cumpăra de la un mai mic, iar al doilea - la un preț mai mare. Cu toate acestea, majoritatea dezvoltatorilor doar „să rezerve“ pentru pachetul dorit de obligațiuni la prețul inițial, chiar dacă plata se face în rate.
„Când ieșiți din dezvoltatorul clădirii cumpără obligațiuni la valoarea nominală, care este, desigur, dezavantajoase pentru client. Prin urmare, o persoană este nevoită să caute un cumpărător pentru obligațiuni, își petrec timpul. În principiu, ne-am format o atitudine loial astfel de oameni, așa că ajută dezvoltator să vândă obligațiuni, fără o pierdere pentru client, „- spune Vadim Tachkin.
„Asigurare de răspundere banca constructor poate fi, de asemenea, numit ca un plus sau un minus, - spune Vadim Tachkin. - Precedentele fost încă, dar putem presupune că banca va căuta toate căile posibile să nu plătească o mulțime de oameni care valoarea nominală a obligațiunilor. Pe de o parte, de asigurare - asta e un plus obligațiuni. Dar, pe de altă parte, creează o iluzie de securitate, dar, de fapt, nu a fost cazul, care ar permite să evalueze eficiența acestui mecanism. "
„În cazul obligațiunilor dezvoltatorul are dreptul de a dispune de banii: Reprezentați modul de finanțare a proiectului de construcție și de a proiecta următorul, și să se angajeze în zona de pregătire de reinstalare“, - confirmă Vadim Tachkin.
Dar există un plus: „Acest sistem este util pentru dezvoltatori, le permite să reducă ușor costul pe metru pătrat, deoarece acestea nu atrag bani prin credite bancare, ci direct de la clienți. Și reduce prețul pe metru pătrat. "
În general, experții văd în obligațiuni de locuințe mai multe plusuri decât minusuri. Răspândirea largă de obligațiuni în Belarus nu se poate obține doar pentru că nu fiecare dezvoltator este gata și își poate permite să lucreze cu ei.
„Nu este un singur caz încă, atunci când dezvoltatorii de lucru cu obligațiuni, odată ce pătat reputația pentru acționari inselat. Toate cazurile cunoscute de fraudă asociate cu construcția din capitalul social, cu companiile care nu calculează forțele, sau cu intenție criminală practicat inițial versiunea clasică a construcției în comun „- însumează Vadim Tachkin.