Text: Igor Chubakha Foto: Alex Aleksandronok
Dezvoltatorii pretind adesea: acreditarea de noi clădiri în instituția de credit este o garanție absolută că un debitor ipotecar a primit în cele din urmă un apartament. Încercați să dau seama dacă acest lucru este așa.
Uneori, atunci când acreditarea de clădiri noi, bancherii sunt obligați să închidă ochii la defectele în activitatea companiilor de construcții.
BN raportează aproape zilnic că o bancă acreditată o altă clădire nouă. Acest lucru înseamnă că - instituția de credit este gata să dea împrumuturi de origine pentru apartamente într-o casă nou construită.
Procedura de acreditare în teorie este împărțit în două etape. În primul rând, verificați dezvoltatorul însuși. Studiul său „portofoliu“ (obiecte deja construite) și reputație. Situațiile financiare ar trebui să demonstreze o stabilitate de mai mulți ani, și să îndeplinească o serie de alte cerințe.
Și apoi, cu evaluarea pozitivă a dezvoltatorului, acreditarea este efectuată separat pentru fiecare obiect fiind construit. În primul rând permis de studii pentru construcția de case de locuit, la un anumit site; proprietate sau închirierea pe termen lung a unui anumit domeniu; prezența documentației de proiect aprobat.
Fiecare bancă poate avea propriile sale cerințe suplimentare. creditorii Partea a verifica conectivitatea la rețeaua de inginerie. Un bănci al doilea nivel poate ridica o condiție nerostită că clădirea a fost deja acreditat de cei mai importanti jucatori pe piata creditelor ipotecare. „În cazul în care alte bănci sunt de lucru cu o companie de construcții, înseamnă că are o reputație pozitivă“, - spune guvernatorul adjunct al sucursalei Sankt-Petersburg a băncii „Globex“ Arkady Bocharnikov.
Deoarece procedura de acreditare descrie bancherii, omițând unele nuanțe.
Băncile sunt direct interesat de numărul tot mai mare de clădiri acreditate. La urma urmei, un credit ipotecar pe un factor principal de vânzări rămâne. Și, în calitate de director general al „Big Real Estate“, Igor Rogulin, acum piața imobiliară are loc în principal în detrimentul unui credit ipotecar redusă. Prin urmare, este mai mare numărul de facilități acreditate, creditele mai mari este emis.
În același timp, imediat ce după criza zdruncina situația pieței, mai mult sau mai puțin stabilizate, băncile au început să se înmoaie cerințele pentru constructori. Treptat, încetează să mai fie un obstacol în calea stadiul scăzut de pregătire obiect de construcție. „Promsvyazbank gata să acrediteze o clădire nouă pentru eliberarea ulterioară a creditelor ipotecare pentru etapa de pregătire la zero, - spune șeful de centru ipotecar al filialei băncii Svetlana Cetin București. - Este suficient pentru a înțelege că dezvoltatorul este de încredere ". „De asemenea, suntem gata să acrediteze la etapa zero, - este susținută de către directorul adjunct sucursală a Absolut Bank din St. Petersburg, Maria Battalova. - Chiar mai liberal ne raportăm la dezvoltatori în cadrul schemelor de finanțare a proiectului ".
Astfel, considerații pe termen scurt ale băncii poate închide bine ochii la unele defecte în activitatea companiei de construcții. Și acest lucru, chiar dacă numai crește ușor riscul cumpărătorului.
Băncile cu dezvoltatorii, există două tipuri de relații. Într-un caz, părțile nu au nici un punct de intersecție. Și apoi du-te într-adevăr verifica regulile standard. Și, în același timp, banca dorește un constructor de interacțiune comercială.
Într-un alt - dezvoltator este deja asociat cu datorii financiare ale Băncii. De exemplu, în cadrul proiectului de finanțare. „Construcția implică fluxuri mari de numerar, potențial atractiv pentru bănci“ - sugerează șeful de serviciu „SPb renovare“, prin colaborarea cu agențiile guvernamentale Dmitriy Mikhalev.
Nu este întotdeauna colaborarea publicitate. Cu toate acestea, unii dezvoltatori nu fac încheierea unor astfel de acorduri secrete, considerând că faptul că împrumutul este o dovadă suplimentară a fiabilității companiei.
Cu alte cuvinte, înainte de a emite împrumutul, banca verifică dezvoltator mult mai scrupulos decât înainte de acreditare. Și apoi - în cazul în care procesul de acreditare se desfășoară - o parte a întrebării este eliminată automat.
Teoretic, banca de creditare compania de construcții ar trebui să garanteze cumpărătorului că el nu va fi investitorilor înșelați.
Pe de altă parte, este de multe ori condițiile tipice de finanțare este următoarea cerință: dezvoltatorul listează banca de rambursare cât mai devreme de cel puțin 60-80% din banii primiți de la acționari. Aceasta este, banca poate reveni bani pentru a finaliza construcția. Iar faptul de livrare a clădirilor noi devine nu este atât de important.
Pur și simplu pune, chiar și faptul de creditare a dezvoltatorilor o bancă mare nu oferă o garanție absolută a debitorului.
Riscurile la banca
A declarat că băncile dau credite ipotecare doar pentru obiecte care sunt construite strict în conformitate cu numărul 214. Legea federală În practică, această cerință nu este obligatorie.
Desigur, cu cel mai grav infractorul a legii „Cu privire la participarea la construirea în comun ...“ nici o bancă nu va coopera. Dar, în cazul în care încălcările sunt minore, iar banca are propriul său interes în creșterea vânzărilor, creditorul poate merge în continuare pe lucrul cu dezvoltatorul. De exemplu, după cum sa menționat deja, dezvoltatorul este în bancă înainte de a putea obține un împrumut și de a reveni acum la timp a banilor depinde de numărul de cumpărători de apartamente. Cu toate acestea, un astfel de păcat băncile numai mijlocii.
Acest „condescendență“ ca debitorul are puține amenințări. În primul rând, deoarece pentru banca acordarea unui astfel de credit are riscuri. Acest lucru înseamnă că creditorul va re-verifica dezvoltator de trei ori.
Pentru a clarifica: atunci când casa nu este încă finalizată, înregistrarea dreptului de proprietate al apartamentului nu este posibilă. Un subiect nu poate acționa ca o garanție. Dezvoltatorul vinde cumpărător numai dreptul de a pretinde. Și în contractul de credit este asigurat gaj grevează nu pe proprietate, ci numai un drept. În acest caz, pentru a obține despăgubiri de la banca debitoare fără speranță va fi mai dificil. Și doar atunci când casa este pus în funcțiune, cumpărătorul va evalua apartament și înregistra dreptul de proprietate, banca va fi în măsură să impună un drept de gaj grevează direct pe obiect.
În același timp, în cazul în care debitorul plătește dobânzi în timp util, banca nu face nici o diferență cum stau lucrurile cu construcția.
Partea de jos
Pentru a rezuma. Desigur, în criză cumpăra un apartament într-o clădire nouă, nu este acreditat de către oricare dintre banca - este foarte riscant. Dar acreditarea nu este un panaceu.
Se efectuează inspecții ale generatorului, banca urmărește în principal scop propriu, și nu protejează interesele solicitantului pentru un credit ipotecar.
La urma urmei, indiferent ce se întâmplă, banca rămâne un atu în mânecă. Chiar și atunci când clădirea este acreditat, dar dezvoltatorul a fugit cu banii acționarilor, debitorul datorează încă banii băncii împrumutate.