Subiect HOA nu lasă câmpul de vedere al ziarului cu apariția în legislația românească a formei juridice de organizare, care unește proprietarii spațiilor rezidențiale ale unui bloc de apartamente. [1] Astăzi ne vom concentra atenția asupra modului în care locuitorii care au creat condominii, a scăpa de societatea de administrare neglijente și de a câștiga o posibilă dispută cu ea.
Proprietarii de spații într-o clădire cu apartamente trebuie să aleagă o metodă de control astfel de acasă, de exemplu pentru a organiza proprietarii de case sau de a angaja un participant profesionist la piața serviciilor de locuințe - societate de administrare (Clauza 2, articolul 161ZHK RF ..). Dacă este selectată metoda de control, societatea de administrare determină o municipalitate pe bază de concurs. Fiecare dintre aceste forme de control propriile sale caracteristici.
Proprietarii de case - o organizatie non-profit care reprezinta unirea proprietarilor de spații și a creat pentru gestionarea proprietății comune într-o clădire de apartamente (articolul 135 din RF LC.). Decizia de a înființa HOAs ia proprietarii de spații în adunarea generală cu o majoritate (peste 50%) din voturile din totalul voturilor proprietarilor de spații într-o astfel de casă. Atunci când alegeți o metodă de gestionare a tratatelor de servicii la domiciliu este consiliul de HOA în numele chiriașilor. Consiliul de administrație gestionează fondurile lor, controlează calitatea de locuințe și servicii comunale, care primesc plăți pentru ei și calcule desfasoara activitate.
de control acasă, prin intermediul este asociat cu Hoa anumite dificultăți. Astfel, asociația își menține registrele sale contabile și prezintă autorităților fiscale situațiilor financiare. În plus, este obligat Hoa o dată pe an pentru a aproba o adunare generală a estimărilor de parteneriat de venituri și cheltuieli pentru anul, precum și raportul privind executarea acestor estimări. Prin urmare, aveți nevoie de un contabil. De asemenea, este important ca încheierea de contracte în numele locuitorilor din casele de ingrijire cu o companie de management necesită cunoștințe juridice de specialitate.
Astfel, gradul de implicare a ocupanților în controlul de origine - principalele diferențe criteriul acestor două forme. Este greu de spus care este mai bun: o parte activă în gestionarea de către Hoa, atunci când locuitorii ample posibilități de a influența în mod direct îmbunătățirea acasă și calitatea serviciilor, sau pasiv, atunci când chiriașii nu sunt grevate de preocupările municipale și minimal implicate în procesul de luare a deciziilor.
Motive pentru modificarea metodei de control
societate de management al relațiilor cu proprietarii spațiilor se bazează pe așa-numitul contractul de apartament cu casa de gestionare. Ghidat de acestea, societatea de administrare pe instrucțiunile proprietarii spațiilor în perioada convenită de plată va presta servicii și de a efectua lucrări la întreținerea corespunzătoare și repararea proprietății comune într-o clădire de apartamente, pentru a furniza servicii publice către proprietarii spațiilor, precum și efectuarea altor activități care vizează realizarea obiectivelor de management apartament casa.
Dacă schimbați metoda de a controla problema-cheie acasă pentru proprietarii - capacitatea de a rezilia unilateral contractul de management.
Interpretarea sistematică a normelor legislației civile și de locuințe conduce la concluzia că gestionarea contractului a clădirii de apartamente pe natura sa juridică, nu este doar un acord de servicii de plătit și un tip special de contract supus unui regim juridic special. Acesta este punctul de vedere al curtilor de arbitraj a avut loc până de curând.
Motive pentru a încuraja locuitorii să renunțe la serviciile unei societăți de administrare sunt diferite. Cele mai frecvente - tarifele umflate și servicii inadecvate.
În apărare societățile de administrare spun că sunt ghidate de considerente de „dezvoltare a afacerilor“, având în vedere că există o anumită valoare de prag de servicii, permițându-le să se asigure o calitate corespunzătoare. Dar exemple când proprietarii mijloacelor
Este într-adevăr direcționat la îmbunătățirea eficienței și transformarea comunicațiilor, un pic.
furnizarea inadecvată a serviciilor
să dispună furnizarea și calitatea serviciilor publice cerințele sunt stabilite în prezent în Regulamentul cetățenilor serviciilor publice (în continuare - normele existente). [3] Astfel, temperatura minimă din încăperile de locuit nu trebuie să fie sub 18 grade Celsius, în camera de colț - nu mai puțin de 20 de grade Celsius. Abaterea de temperatură într-o zonă rezidențială nu este permisă. Pentru fiecare sumă abatere oră de plată lunară pentru încălzire ar trebui să fie redusă la 0,15% pentru fiecare grad de abatere (anexa 1 la normele în vigoare).
Chiriasii este important să se furnizeze dovezi privind furnizarea necorespunzătoare a serviciilor de locuințe. Dar acest lucru nu este întotdeauna ușor.
De exemplu, atunci când se raportează la serviciul de dispecerat de urgență problema cu privire la furnizarea de servicii publice (de exemplu, de mult timp retezate apa calda), trebuie să vă asigurați că ofițerul a înregistrat o cerere într-un registru special, și a făcut un semn că consumatorul este informat cu privire la motivele pentru eșecul în furnizarea de servicii . Fără acest nivel de eșec de a furniza servicii nu pot fi considerate acceptate de societatea de administrare. În cazul în care un angajat de urgență serviciu de expediere necunoscut cauza eșecului în furnizarea de servicii publice trebuie să scrie un document (secțiunea VIII din Regulamentul).
Casa a trecut - Casa a trecut!
După decizia privind stabilirea condominii și metoda de gestionare a schimbărilor de administrare a unei case de apartamente merge la un astfel de parteneriat. Dar, după cum arată practica, companiile de operare sunt în nici o grabă de a transfera Hoa hățurile: refuză să dea documentația tehnică pe casa, de a face apel împotriva deciziei adunării generale a proprietarilor de spații nu se repatrieze rămășițele bani colectate pentru reparația capitală a casei.
Lupta pentru documentare
Dacă schimbați managementul acasă mod, inclusiv societatea de administrare HOA 30 de zile înainte de încetarea contractului de management al cladirii de apartamente este obligat să transfere documentația tehnică pentru a acestuia și a altor documente legate de administrarea casei (pag. 10 Art. 162 LC RF). De regulă, această cerință este încălcată.
Pretinde la ordinul Adunării Generale
Cele mai frecvente motive:
- lipsa cvorumului necesar, la o reuniune de mai mult de 50% din voturi;
- nici un indiciu în procesul-verbal al adunării generale a motivelor de reziliere a contractului cu societatea de administrare (secțiunea 8.1 sau 8.2 al articolului 162 din RF LC ..);
- forme de vot neadaptării cerințele de vot absenți articolului. 47 Cod de locuințe;
- inconsecvență a ridicat întrebări cu privire la elemente de vot pe ordinea de zi a adunării generale;
- Notă insuficientă a proprietarilor de spații de a organiza un vot în absență.
Cu alte cuvinte, companiile de administrare ofera arbitrilor pentru a aprecia validitatea deciziilor Adunării Generale. Pentru a evalua posibilitatea unor astfel de judecăți sunt ambigue.
Bani pentru reparații capitale
Plata pentru serviciile de locuințe și utilități la proprietarul locului într-o casă de apartamente include, în special, taxele pentru servicii și lucrări privind repararea proprietății comune într-o clădire de apartamente (Sec. 2, art. 154 LC RF).
reparații capitale periodicitate se determină în conformitate cu instrucțiunile aplicabile privind efectuarea lucrărilor de întreținere preventivă, să dezvolte și să pună în aplicare, ținând seama de cerințele normelor și reglementărilor de supraveghere publică relevante. Acest lucru este menționat la punctul 1.7 din Instrucțiunea privind compoziția, dezvoltarea, coordonarea și aprobarea documentației de proiectare și estimări pentru reparații capitale ale clădirilor rezidențiale MDS 13-1.99 (continuare - manual). [4]. Timpul de răspuns și volumul reparațiilor sunt stabilite pe baza stării tehnice și caracteristicile de proiectare ale obiectelor. Documentul principal care descrie starea tehnică a clădirii și reflectă nevoia de revizuire este pașaportul tehnic (alin. 1.13 Instrucțiuni).
Reparat efectuate numai proiecte aprobate și estimări (pag. 1.14 manual). Proprietarii de plăți lunare ale spațiilor pentru astfel de reparații sunt formate pe baza unor estimări ale lucrărilor: valoarea estimată împărțită la suprafața totală a spațiilor rezidențiale și non-rezidențiale și numărul de luni, timp in care costul va fi plătit pentru reparații.
Astfel, frecvența de revizuire a unui bloc de locuințe depinde de starea tehnică. Fondurile pentru repararea, acumulate în contul sau de management HOA societatea, proprietarii de spații într-o clădire de apartamente se face pe o bază lunară. Având în vedere că reparațiile capitale medii ale casei se efectuează o dată la zece ani, atunci când schimbă metoda de control este de multe ori o dezbatere cu privire la soarta acestor fonduri.
Evident, cu metoda corespunzătoare de schimbare a conducerii casei dețin un astfel de echilibru ar trebui să recunoască îmbogățirea fără justă cauză. În cazul returnării cu întârziere a soldului necheltuite pe soldul dobânzilor de întârziere acumulate în conformitate cu art. 395 din Codul civil.
2. Pentru a controla utilizarea fondurilor colectate are sens dintr-un număr de proprietarii spațiilor pentru a forma o comisie de audit numărabil sau pe bază de contract pentru a atrage un profesionist contabil. Un astfel de control ar elimina abuzurile de către conducerea HOA (Consiliul de administrație și președinte al Consiliului) și pentru a realiza economii semnificative de management financiar abil.
3. La etapa alegerii unei metode de control acasă, în etapa semnării contractului cu societatea de administrare, precum și în cazul unor litigii cu fostul subiect de control, contactați avocații. Indiferent de cât de bine elaborat de contract pentru a gestiona clădire de apartamente, depinde compania de management de integritate și liniște de rezidenți.
Dmitry Smirnov, LL.M., Senior Associate al firmei de avocatura "Muranov, Tcherniakov și parteneri"
Dmitri Savochkin, avocat firma de avocatura „Muranov, Tcherniakov și parteneri“
[4] Aprobat de Complexul Stat și comparată komitetaRumyniyapo locuințelor din 17.12.99 № 79