Ca teren este distribuit sub noua clădire la finalizarea? Răspunsul la această întrebare este rareori preocupat de cei care au decis să devină un participant de construcție în comun. Cu toate acestea, știind acest lucru, pentru a evalua consecințele și riscurile care pot fi întâlnite după primirea cheilor apartamentului. Ceea ce este mai bine: atunci când casa este construit pe terenul arendat, sau pe site-ul, situat în dezvoltator de proprietate? Domostroynn.ru opinia cu capul în comun a companiei juridice „Maslov si Asociatii“ Alexander Maslov.
Punct de vedere istoric, 90% din terenul aparține statului, și este mai mică de 10% în proprietate privată în țară. Faptul este că din momentul în care toată țara a fost numai de stat, și „dintr-o dată“ a fost permis să-l aibă cu privire la drepturile de proprietate privată, a fost nevoie de doar 25 de ani. Prin urmare, este logic că, în 9 din 10 cazuri, terenul este constructorul în contractul de închiriere. Dar aceasta este doar statisticile generale ale relațiilor funciare în proprietate privată și închiriere.
Mai mult decât atât, în conformitate cu prevederile Codului Funciar, terenuri pentru construcții este disponibil numai pentru chirie și prin licitații.
Dreptul de proprietate asupra terenului poate veni numai în instalațiile existente. Un exemplu în acest sens este mutarea caselor: atunci când un dezvoltator cumpără un apartament în fondul vechi, terenul a primit în proprietatea dezvoltatorului ca obschedomovoe de proprietate pentru clădiri rezidențiale.
Să presupunem că a existat un patru sau barăci vosmikvartirny. Sub aceasta există o bucată de teren în proprietate, de lângă - același teren pentru alte case. Ca urmare, dezvoltatorul le devine, consolidarea în posesia exclusivă a tuturor apartamentelor, dar lipsește motivul cerut chiria. Astfel, el a obținut o bucată de teren în proprietate privată, și o parte - pe împrumut.
Teren în proprietate - o trăsătură caracteristică a punctului de construcție. Această metodă neobișnuită de teren. Normal constructii, civilizat, care este reglementată de legislația funciară și urbanismul - aceasta este o licitație sau o competiție specială și este întotdeauna de închiriat.
Ce formă de proprietate este mai favorabilă deținătorilor de capital
În opinia mea, pentru deținătorii de interese dețin mai puțin convenabil decât închirierea.
Odată ce terenul a devenit proprietatea comună (așa cum se întâmplă în momentul de înregistrare a drepturilor de proprietate către deținătorii de capitaluri proprii ale primului apartament in casa finit), se oprește la dezvoltator proprietate publică sau privată.
De obicei, zona de șantier puțin mai mare decât în zona de la fața locului a construcției casei. În acest caz, dezvoltatorii nu sunt întotdeauna interesați în proiectarea întregii zone înconjurătoare sub casa.
Aici, problema principală - este spațiu comun (parcare, loc de joaca, etc). Atunci când sunt integrate de dezvoltare în cazul în care dezvoltatorul să închirieze terenul, el se grăbește să-l abandoneze rapid pentru a nu plăti chiria. În cazul în care terenul de la dezvoltator în proprietate, nu este întotdeauna trimite restul teritoriului investitorilor imobiliari, și pot forma un teren chiar sub casa.
Astfel, complot în proprietate - aceasta nu este un avantaj, ci mai degrabă un dezavantaj. Deoarece indică prezența punctului de construcție, dar este, în sine, mai rău decât trimestrial pentru a asigura locuri de parcare, drumurile de acces, precum și în realizarea acesteia.
Când clădire punct încearcă să „stoarce“ numărul maxim de spații de locuit și nelocuit pe metru pătrat, prin urmare, nici o realizare normală - o mulțime de bani a fost cheltuit pe cazare.
Care sunt schimbările în legilor funciare din regiunea Nijni Novgorod?
După cum se știe, a fost recent modificată în legile regiunii Nijni Novgorod „privind reglementarea relațiilor funciare în regiunea Nijni Novgorod“ și „Cu privire la măsurile de sprijin de stat pentru persoanele afectate de acțiunea (sau inacțiunea) de dezvoltatori, atragerea de bani cetățenilor pentru construcția de clădiri de apartamente și organizații non-profit stabilit persoanele afectate de acțiunea (sau inacțiunea) a dezvoltatorilor, regiunea Nijni Novgorod. "
De fapt, aceste inovații necesită finalizarea așa-numitei „prelungite“ pentru buget. Ce vrei să spui? În cazul în care terenul nu este dat dezvoltator drept compensație, și a pus la licitatie, ei ar fi primit pentru lui 20, 30,40, 50 sau mai multe milioane de ruble. Și, din moment ce bugetul de fonduri nu obține sub formă de venituri din vânzarea.
Este clar că venitul pierdut, avem în mod tradițional, o valoare mai mică decât fondurile reale postate „din buzunar“. Cu toate acestea, în termeni de bani nu este mult de o diferență. Aceasta se alocă din bugetul acestor fonduri sau primite din vânzarea de terenuri - este, de fapt, o pierdere la trezorerie.
Pentru agențiile guvernamentale, un astfel de sistem pare a fi mai de preferat, din cauza complexității și setul de constrângeri ale legislației bugetului. Faptul că primirea bugetului planificat pentru următorii trei ani, ceea ce complică livrarea eficientă a acestora. Desigur, este mai ușor de a oferi arendă terenuri pentru construcții. Da, din punct de vedere economic, banii Trezoreriei pierde. Dar este mai ușor decât să-și vândă terenurile la licitație și apoi „knock out“ bani de la buget pentru a monitoriza ulterior cheltuielile lor, în conformitate cu legea privind achizițiile publice.
În cazul în care contractul de închiriere expiră înainte de sfârșitul construcției
Ce se va întâmpla în cazul în care perioada de leasing acordat va expira, iar casa și nu va fi construit?
În primul rând, termenul de leasing pentru dezvoltare ar trebui să fie definită ca de două ori perioada de construcție a casei, ceea ce face un moment bun pentru a cruța dezvoltator. Cu toate acestea, pentru a exclude o situație în care dezvoltatorul nu poate fi în măsură să finalizeze activul până la sfârșitul perioadei de leasing, de asemenea, este imposibil.
Land kodeksRumyniyapo o regulă generală, să permită prelungirea contractului de închiriere a terenurilor acordat fără licitație.
Posibila extindere a termenului contractului de leasing, ca regulă generală, de asemenea, în cazul în care terenul pentru locuințe a fost prevăzut la licitație.
În acest caz, conform revendicării. 5, art. 39 Codul Funciar al Federației Ruse, la organul care exercită competențe ale proprietarului, există o alegere:
- îndepărtați clădirea neterminată într-un dezvoltator neglijent și a pus-o la licitatie (cu titularii de drepturi povară);
- edinokratno oferă terenul de dezvoltator pentru finalizarea construcției, în cazul în care există un motiv pentru întârzierea nu este legată de dezvoltator (cu probleme de conectare, permise de înregistrare, etc.).
Acest tarif este valabil pentru numai doi ani și modul în care va fi utilizat, timpul va spune. Cu toate acestea, pentru a rezolva problema „investitorilor înșelați“ pentru stat - nu este de dorit. În opinia noastră, ori de câte ori este posibil, este mai bine pentru a oferi terenuri pentru finalizarea și, cel mai probabil, se va face de stat.