Fondul de finanțare de construcție (CFF)
construcție de finanțare Fondul (FSF) - o suma de bani transferate la conducerea managerului de FSF, care sunt utilizate sau vor fi folosite în viitor pentru a controla condițiile regulilor și acordurile de fonduri pentru a participa la FSF. Scopul CFF este de a obține un fond curatelă în proprietate de locuințe.
Restricții generale ale activității de investiții cu active de pensii ale fondurilor de pensii private
Proporția portofoliului nu este mai mare,%
Conturile bancare de depozit și certificate de economii, băncile comerciale, inclusiv: - obligații de plată într-o singură bancă comercială
Titluri de valoare ale unui emitent (altele decât titlurile de valoare. Răscumpărarea și venituri garantate de către Cabinetul)
Alte active care nu sunt interzise de legislația Ucrainei
În conformitate cu legislația actuală, crearea și gestionarea FSF poate efectua societăți financiare, care au licența corespunzătoare a Comisiei de Stat pentru reglementarea serviciilor financiare pentru a desfășura activități de strângere de fonduri ale persoanelor fizice - fondatorilor de administrare a activelor pentru a finanța construirea de instalații și (sau) punerea în aplicare a tranzacțiilor imobiliare - atât tip excepțional de activitate, precum și băncile comerciale. În acest caz, activitățile băncii ca administrator al FSF este guvernată de reglementările Băncii Naționale a Ucrainei și este un serviciu bancar suplimentar.
Diferența constă în faptul că, pentru societățile financiare, această activitate este principala, iar pentru banca - singura dintre serviciile bancare. În orice caz, atunci când dezvoltatorii imobiliari, dezvoltatorii imobiliari pun la îndoială selectarea controlului potențial, principalele criterii ar trebui să fie o experiență profesională, pozitivă în piața imobiliară, accesibilității și transparenței.
Investiția în FSF, care gestionează un sistem de mare bancă în condiții de siguranță pentru investitori din mai multe motive:
CFF a creat numai după aprobarea setului complet de documente de construcție pentru obiectul de construcție și primirea dezvoltator o autorizație de construcție.
Exclude vânzarea unui apartament la mai mulți investitori. Investitorul are posibilitatea de a lua banii înapoi în momentul punerii în funcțiune a casei.
Fondurile investitorilor sunt într-un cont separat, special deschis de FSF și banca-conducător este responsabil pentru siguranța lor.
FFC poate fi de două tipuri - de tip A și de tip B.
Pentru CFF tip A prețul curent al unei unități măsurabilă de construcție a instalației, proprietățile de consum ale obiectelor de investiții, etaj și factorii de confort determină dezvoltator, în acest caz, el ia riscul de fonduri împrumutate insuficiente pentru construirea de construcție și trebuie să-l introduceți în timp util în operarea, indiferent de finanțare.
Pentru CFF tip B dezvoltator se angajează să adere la controlul recomandărilor asupra proprietăților de consum ale obiectelor de investiții, realizarea unor proiecte de construcție de construcție fără a afecta programele de construcție și în conformitate cu documentația de proiect, precum și în costul total al construcției, a fost de acord cu managerul, și prompt le-a pus în funcțiune în cazul efectuării programului de control al finanțării construcțiilor. La rândul său, managerul determină prețul actual al unei unități măsurabilă de construcție a instalației, coeficienții de pardoseli și confort, și își asumă riscul de deficit relativ de fonduri ridicate pentru construirea proiectului de construcție.
CFF funcționarea sistemului prevede:
# 200; comanda steward CFF structuri de organizare dezvoltator de proiecte de construcții prin contract;
# 200; deschiderea conducătorul finanțării FSF a proiectelor de construcții;
# 200; făcând principalele mijloace în CFF și a le transfera la conducerea managerului de FSF în conformitate cu contractul privind participarea la CFF;
# 200; de stabilire a mandatarului obiectului său ales de investiții;
# 200; posibilitatea de reziliere anticipată a managementului proprietății inițiate de către comitent, se desprinde de ea obiectul investiției, returnarea fondurilor principalului sau schimbarea obiectului de investiții, cesiunea drepturilor în conformitate cu cerințele contractuale pentru a participa la FSF terților, primirea parțială a fondurilor de la FSF;
# 200; Proiecte de construcție de finanțare facilități FSF steward;
# 200; conducătorul controlului asupra utilizării FSF țintă de instrumente de dezvoltare concepute pentru a construi;
# 200; introducerea dezvoltator de construcție în funcțiune, o notificare scrisă administratorului, documentația tehnică pentru construcția proiectului și pentru fiecare obiect de investiții, informațiile de transfer pentru managerul FSF despre zona reală a obiectelor de investiții;
# 200; obținerea curatelă în proprietate atribuite acestora pentru obiecte de investiții;
# 200; Închiderea finanțarea construcției, și altele.
Principalele avantaje ale FSF sunt:
1) Completați legalitatea acestei metode de investiții de construcții. Mecanismul de finanțare este reglementat de Legea Ucrainei „Cu privire la mecanismele și gestionarea proprietății pentru tranzacțiile de locuințe și imobiliare financiare și de credit“. [7]
2) În comparație cu alte mecanisme, acest lucru este cel mai ușor și mai intuitiv pentru principalul - investitor mic. După ce a primit contractul de participare la regulile CFF și CFF, investitorul va fi clar în cazul în care investește, iar când va ajunge la proprietate, astfel, să fie în măsură să evalueze riscurile lor.
3) Pentru dezvoltator - aceasta este cea mai ușoară a mecanismelor de lansare rapidă a procesului de investiții în construcția. Este suficient pentru a contacta banca sau instituția financiară specializată în astfel de servicii, să prezinte un pachet de documente care confirmă dreptul de a efectua funcțiile de client de construcție, pentru a convinge o instituție financiară în capacitatea sa de a iniția și de a finaliza cu succes construcția, pentru a negocia prețul de servicii pentru a îndeplini procedurile contractuale între manager și dezvoltator care este cerută de lege. După aceea, se deschide FSF, iar investitorii pot face bani pentru construcția.
4) Schema este obligatorie monitorizarea utilizării fondurilor, pierderea de utilizare a fondurilor de FSF ca garanții, cauțiuni și garanții pentru obligațiile sale față de instituțiile financiare, inclusiv la lichidarea acesteia. Atractiv este, de asemenea, statutul special al stabilirii finanțării construcției fondului - aceasta nu este o persoană juridică, iar fondurile privind balanța de control plasate în dreptul încredere.
Principalul dezavantaj al finanțării prin FSF, există anumite legi contradicții, regulamente servicii gask, ITO, etc. Acest mecanism nu oferă optimizare fiscală atunci când primiți fonduri de la CFF la dezvoltator, dar, de asemenea, asigura împotriva problemelor care apar atunci când intră în instalația, în proiectarea drepturilor de proprietate. Toate acestea, la rândul său, duce la creșterea riscurilor operaționale. legea FSF prevede un constructor de instituții financiare mecanism de confruntare, nu a îndeplinit obligațiile care îi revin în interesul principalului, dar, în practică, foarte puțini oameni să înțeleagă (aduce) realitatea acestei metode.
Fonduri de tranzacții imobiliare (VON) - un numerar ridicat prin achiziționarea investitorilor emise de bancă sau de alte instituții financiare certificate VON, în scopul de a investi de locuințe și de a primi-o în proprietate, după răscumpărarea de către emitentul certificatelor.
Odată cu introducerea Legii Ucrainei „Cu privire la mecanismele financiar-creditare și de gestionare a proprietății pentru tranzacțiile de locuințe și imobiliare“, care a marcat începutul certificatelor VON, au primit un potențial competitiv serios
• În primul rând, ea devine aproape singura modalitate posibilă de a strânge fonduri pentru finanțarea construcției, împreună cu mecanismele de fonduri de finanțare de construcție;
• În al doilea rând, acestea sunt prevăzute cu lichiditate și de capital suficiente active - imobiliare;
• În al treilea rând, se poate optimiza în mod semnificativ de impozitare a câștigurilor și a amâna obligațiile fiscale.
O condiție prealabilă pentru crearea fondului tranzacțiilor imobiliare este eliberarea certificatelor de fond - titluri de valoare care atestă dreptul proprietarului de a primi o parte din activele nete ale fondului în numerar, la sfârșitul termenului pentru care a fost creat cadrul adecvat, precum și dreptul de a solicita respectarea proprietății confidențiale restricții privind drepturile de conducător.
Activele nete ale fondului sunt fonduri a căror dimensiune este egală cu diferența dintre valoarea din valoarea proprietății a fundalului și a obligațiilor care decurg din fondul controlului. Valoarea netă a activelor este determinată la sfârșitul zilei lucrătoare care precede ziua în care va fi plasarea sau răscumpărare a certificatelor de fond, dar nu mai puțin de o dată pe trimestru.
Este important de remarcat faptul că, spre deosebire de mecanismul CFF, participanții VON - proprietarii de certificate CONTEXT scopul de a face un profit sub formă de bani, în timp ce membrii FSF, care drepturile conferite de un certificat și nu valorile mobiliare sunt interesați în achiziționarea de proprietate de proprietate sau non-rezidențiale spațiilor .
Pentru a crea o instituție financiară ar trebui să STADIUL elaboreze și să aprobe normele de fond, declarația de investiții și de fond a certificatelor de prospect, aranja certificatele de cazare VON prin vânzare publică sau oferte directe grup de persoane pre-definite. Mai mult decât atât, principiul de bază al funcționării acestui mecanism financiar și de credit este de a oferi pentru fiecare obiect în parte VON constructii.
Atras la fondurile VON sunt utilizate în gestionarea condițiilor de proprietate în interesul deținătorilor de certificate în modul stabilit de Regulamentul de VON. certificate de proprietar de fundal poate fi orice persoană juridică sau fizică, spre deosebire de certificatele de investiții de capital de risc, proprietarii care pot fi doar persoane juridice.
STADIUL perioada pas create stabilit de prospectul, și la sfârșitul emiterii certificatelor de VON nu angajeaza nici o obligație de a răscumpăra astfel de certificate. După încheierea termenului pentru care a fost creat de fond, acesta nu mai funcționează.
Mecanismul operațiunilor fondului cu imobil este, atât de mulți participanți destul de complexe de pe piață până la sfârșitul anului nu este clar ceea ce cauzează neîncredere investitorilor.
subiecți activi de activitate de investiții sunt membri funcționale, care includ:
# 200; Firmele de dezvoltatori - entități care întreprind funcții de management de capital, de capital. Astfel de companii efectuează propriile lor de căutare pentru direcții profitabile de a investi investitorilor, dezvoltarea de proiecte, finanțarea, implementarea și punerea în funcțiune. Funcțiile individuale ale proiectului în ansamblu sau etapele sale individuale pot lua pe managerul de proiect (manager de proiect), care este implicată în special în perioada de implementare a proiectului de investiții.
# 200; Firmele Agenții imobiliari - aceasta firmele intermediare să investească în bunuri imobile. Ei nu funcționează numai în tranzacții cu vanzatori imobiliare, dar, de asemenea, pentru a determina fezabilitatea economică a achiziționa investitorilor anumitor clădiri finite, structuri sau obiecte de construcții neterminate.
# 200; Firmele de construcții - desfășoară toate complex de lucrări privind proiectul de investiții (proiectare, constructii, instalatii, etc.), iar investitorii sunt dispuși să predea obiectul „la cheie“.
# 200; Firmele de audit - operează în procesul de investiții a funcțiilor activității financiare și economice ca investitorii de proprietate și alți parteneri. Auditorii dau o estimare a activelor și pasivelor din bilanțul companiei, calculează soldul lichidității, evaluează calitatea investițiilor a valorilor mobiliare, aprecierea capitalului investitorilor proprii și acționarii săi.