Știință sandwich-uri de gătit ipotecare. Cu banca de ulei
valoarea creditului, pe termen, rata dobânzii, plata inițială, penalități de rambursare anticipată, Comisia ... Un total de opțiuni de credit ipotecar, există până la 60. Desigur, nu toate dintre ele sunt egale.
Între timp, nu în rata dobânzii, și anume, tipul de plată este esența procesului de rambursare a datoriei. Acest lucru înseamnă că potențialul finanțator trebuie să se ocupe mai întâi cu această măsură a creditului ipotecar.
Noile legi sandviș
Explicarea diferenței dintre cele două tipuri de plată, de multe ori recurg la forma de datorii comparație organism (împrumut luat de tine) și interes, cu un sandwich. Respectarea tradiției.
Deci, atunci când organismul de plată diferențiată a datoriei este o pâine lungă, baghetă, crestată în felii de numărul de perioade de plată. Lunar „rupere off“, următoarea bucată de bancă, trebuie să-l răspândească cu generozitate „ulei“ - dobânda acumulată pe soldul principalului. Procentul de „ulei“ în primele luni și ani nu este gras, și a pus bucăți uriașe. Dar toate lucrurile rele ajuns la capăt, iar la sfârșitul debitorului este o bancă aproape crustă uscată - pur și simplu repatrieze rămășițele principalului.
Dezavantajele de plată diferențiate sunt clare. În primul rând, inflația este ridicată și dovezi obiective de declin în viitorul apropiat, nr. Două treimi din debitorului de a plăti dobânzi în prima jumătate a perioadei în care acești bani pot cumpăra mult mai mult de 5, 10 sau 20 de ani. În al doilea rând, creditul cu o plată diferențiată este mai dificil de obținut, deoarece Banca estimează valoarea maximă a creditului în funcție de capacitatea clientului de a „trage“ primele plăți.
În corectitudine, vom explica faptul că primul defect se transformă în cele din urmă într-o mare demnitate. Din cauza „eforturi comune“ de cădere interes și inflație (și o mulțime de oameni a lungul timpului, a crescut, de asemenea, veniturile), plățile ipotecare devin mai puțin împovărătoare, iar la sfârșitul vieții nu se reduce la doi ani și jumătate sau trei, și într-o duzină de ori.
Al doilea dezavantaj este mai dificil de manevrat. Pierderea locurilor de muncă bine plătite noi nu sunt asigurate, iar riscul de neplată există sub orice formă de plată. Dar, cu un mod diferențiat, riscul este mult mai mare în perioada de început. Prin urmare, băncile care practică această formă de plată, sunt mult mai interesați de „plasă de siguranță“ a clientului în următorii ani: în special, co-debitor, care, dacă este necesar, poate sprijini clientul acum, nu în 15 ani (de exemplu, părinții care lucrează). Este de asemenea important prezența proprietății, care va reține o lichiditate relativ mare într-un timp scurt, o astfel de masina buna.
Este important să nu se aleagă ca și cum să numere
În primul rând, formula de calcul a plății anuitate este că, va satisface clienții, băncile nu au uitat despre mine: valoarea totală a plăților de dobânzi ( „ulei“) pentru plățile anuitate sunt puțin mai mari decât în diferențiate. Ei bine, păstrează întreaga economie a acestei forme de „retroactivitate“: în cazul în care unele de inovare promite un avantaj pentru consumator în condiționale doi bani, producătorul va ridica prețul la un penny reală.
În practică, acest lucru conduce la faptul că, de exemplu, de zece ani, rata de împrumut de 12% de plată anuitate înseamnă a împrumutat aproximativ aceeași sumă pe care ar plăti la 14% din plată diferențiată.
În al doilea rând, atunci când plățile anuitate păstrat principalul dezavantaj al diferențialului: aproape două treimi din plățile pe rata dobânzii debitorul plătește ... în prima jumătate a perioadei. Cum așa? La urma urmei, o plată anuitate sinonim - „părți egale“! Adevărat, toate afară „exact“. Problema este că, în primele luni și ani, sub „ulei“ este aproape nici o „pâine“: veți plăti doar dobânda este aproape (în avans), iar datoria corpul rămâne aproape intactă. Cu alte cuvinte, anuitate „sandwich“ a fost preparat prin simpla aliniere diferențiată de-a lungul marginii superioare și glisând „pâinea“, până la sfârșitul perioadei.
Băncile au o scuză: Lipirea buna „ulei“ (la sută), pe o bucată plană de „pâine“ (datorie principală), banca în caz de rambursare anticipată nu va primi toate beneficiile datorate. Și, din moment ce jocul este pe regulile băncii, pierderea în acest caz, debitorul este.
Imaginați-vă că doi dintre debitorul a luat credit pentru aceeași perioadă, iar după jumătate de această dată, a decis să ramburseze împrumutul înainte de termen. Cu ambele debitori băncile au primit deja trei sferturi din plățile de dobânzi, dar va trebui să se întoarcă la prima jumătate a băncii sale principalului obligat, iar al doilea - trei sferturi.
Același lucru este valabil și în sens invers, evenimentul nefericit. Atât împrumutat pe termen mediu în incapacitate de plată. Cei care au luat creditul în condițiile plății diferențiate, a dat banca ca întreg la 15-18% mai mare decât cea plătită pe anuitate. Cu toate acestea, este încă acoperit jumătate din datoria principală și de a pierde ipotecat apartament, dreptul la cazare alternativa. împrumutat „Anuitate“ pentru o bancă jumătate de termen listat aproximativ aceeași cantitate de plăți de dobânzi că primul, dar principalul - doar un sfert.
pact de neagresiune
Aici se află răspunsul la întrebarea de ce băncile mutat în masă la anuitate. Nu există plăți anticipate în ultimii ani, nu mai mult. Valori prestabilite, poate, de asemenea. Dar ceva sa schimbat. Acum trei sau patru ani, chiar și scepticii înțeleg (sau cred) că creșterea economică - este o lungă perioadă de timp. Pe producția lunară pe piața creditelor ipotecare aproape zece bănci noi. A devenit clar faptul că ratele dobânzilor vor scădea. Și apoi cei care au luat un împrumut de la 20% pe an, își pun întrebarea destul de firesc: „Nu plăti dacă am datorii vechi și să ia un nou împrumut de la o altă bancă la 14%,“ banca a cerut să ia măsuri pentru a menține o astfel de refinanțare sub control, să rămână loial debitori.
Sunt de acord cu privire la modul de a nu atrage clienții străini, câteva sute de bănci este dificil, de altfel, este în probleme cu autoritățile antitrust. A doua opțiune - refinanțare în cadrul aceleiași bănci, dar implică unele concesii semnificative pentru clienți. Mult mai de încredere „cârlig“ a fost schema de rambursare anuitate. „Nici o problemă! - să îndeplinească debitorul. - În total ați plătit 30 de mii $ dintre ei $ de 5 mii principal și 25,000 $ -... Interes, care, după cum știți, sunt nerambursabile. Ei bine, și ce? Vei rambursa mai devreme sau să continue să coopereze? "
Există un astfel de subiect interesant, deoarece beneficiile de rambursare anticipată. Problema este că plățile anuitate de rambursare anticipată parțială (în cantități mici) înseamnă fie o reducere a plăților lunare sau o reducere a termenului. Acest lucru înseamnă că debitorul rambursează datoria nu este numai corpul, ci, de asemenea, interesul pe care ar fi plătită băncii. Imaginați-vă în mișcare un cadru dreptunghiular, în care banda de cauciuc în diagonală întinsă. Vei reduce limita superioară sau o deplasare pe orizontală, raportul dintre zonele de triunghiuri rămân aceleași. Ceva de genul asta funcționează, iar formula de rambursare anticipată a anuitate de împrumut.
În același timp, însăși esența plăților diferențiate (dobânzi acumulate pe soldul restant principal) sugerează că rambursarea anticipată, organism de reducere a datoriei, ar trebui să reducă în mod semnificativ plățile pe rata dobânzii. Dar programele specifice ale băncilor specifice în această „deficiență“ se înmoaie puternic.
In timp ce noi trebuie să recunoaștem că alegerea între bănci pentru cea mai mare parte seamănă cu o alegere între cele mai noi modele de sobe cu gaz, promițând economii „speciale“ pe partide.
Aici și acolo. şi acolo
Da, banca oferă împrumutat o sumă mare. Da, inflația în țară este mare. Dar nu uitați că, prin a da bani la client, banca a luat ceva de la el. El a primit un angajament al unui apartament - acesta este un atu foarte bun, care este în mod constant din ce în ce mai scumpe. Nu una pe care sunt frecarea mâinile lor, citind știri despre creșterea rapidă pe piața imobiliară. Undeva pe de cealaltă parte a orașului și-și freacă mâinile bancherului, și despre propriul apartament. Doamne ferește, el nu visează implicit. Cu toate acestea ... recitit clauzele contractuale ale condițiile în care banca poate solicita o rambursare anticipată integrală a creditului. Asta-i drept, să ia și cererea, nu întrebați în cazul în care debitorul să ia banii.
Între timp, banca ipotecară are cele mai mici riscuri. Ce faci cu acest apartament? În cazul în care pentru a lua acasă, ceea ce va ascunde? Și dacă un pic rasfatata, pentru că agenții imobiliari, termenul „mort plat“ aproape de utilizare: la un anumit preț pentru a face reparații modeste - o briza (mai ales că apartamentul este asigurat). Banca nu este doar un debitor ipotecar primește lor de 10-14% (de altfel, citiți și clauzele contractuale cu privire la condițiile în care banca are dreptul de a crește procentul). El a fost timp de mulți ani înainte, până la o zi, iar rubla este conștient de primirea acestor plăți. Deci, nu are nevoie să aștepte timp de 10-20 de ani, iar acum el poate gestiona cu încredere bani. Banca colectează obligațiile de credit în bazine, să zicem, 20-50 milioane $ și le vinde la Fondul Ipoteca (recreditare, hârtii de valoare). De fapt, recapătă eliberat de către debitor, iar banii numai devine intermediar între operatorul de debitor și Fondul.
Și un bancher, la o conferință de presă, nu ezita, el a spus colegilor: „Da, am văzut că un credit ipotecar există ceva acolo. Am fost sub presiune, așa că am dezvoltat un serviciu, eu și „în curs de dezvoltare“. Dar nici o persoană sănătoasă pentru mine nu a căutat un împrumut. Unele pierderi cu această ipotecă. " Cineva a încercat să-l contrazică, și a auzit ca răspuns: „Business este o refinanțare permanentă. Ce fac cu un împrumut în două luni, la care se va vinde?“. Și totul a devenit clar. În sensul că atâta timp cât ratele dobânzilor nu merg în jos cu ceva.
Elmira Tihonycheva, vicepreședinte al Consiliului de Impexbank:
- În prezent, cele mai multe bănci folosesc schema de anuitate de rambursare. Acest lucru se datorează faptului că există anumite reguli de calcul al solvabilității. În cazul în care o persoană are nevoie, cum ar fi de 3 milioane de ruble. atunci termenul de împrumut de 20 de ani, iar rata de 12% pe an plata lunară anuitate va fi 39000. rub. și venitul lunar al clientului ar trebui să înceapă cu 65 de mii. freca. Pentru dimensiunea circuitului diferențial al primei plăți va fi maxim - 42 de mii de ruble .. și dimensiunea necesară a venitului debitorului - nu mai puțin de 85 de mii de ruble .. Astfel, schemele de aplicare pentru creditele de anuități suportă beneficii corespunzătoare pentru clienții.
Natalia Kirpichenko, CEO-ul "MIEL-brokeraj":
- Pentru consumator, diferența dintre cele două tipuri de maturitate este neglijabil. Mentalitatea noastră este la formarea de obiceiuri. După cum arată practica, debitorii cele mai stabile cu risc scăzut sunt sistem de utilizatori anuitate. Ei se obișnuiască de la o lună la alta pentru a plăti aceeași sumă. Dimpotrivă, oamenii folosesc plățile întârziere timp pe împrumut, sau au un sistem de creștere cu plăți de timp (cum ar fi calculul care crește în cele din urmă venit tânăr profesionist), transporta o creștere substanțială a plăților dureroase și poate ajunge într-o situație implicită. Vă recomandăm să alegeți sistemul de anuitate, mai ales că piața de refinanțare este în creștere și va fi capabil să-și refinanțeze, economisind în mod semnificativ.
Sergei Ozerov, CFO al Delta Credit Bank:
- Majoritatea băncilor din România folosesc schema de anuitate. Formula de calcul caracteristică anuitate că, în prima jumătate a scadența împrumutului debitorul plătește dobânzi mai mult pe împrumut, și într-o măsură mai mică amortizează datoria principală, în timp ce în același timp, în fiecare lună a face aceeași sumă. În a doua jumătate a scadenței plății lunare de împrumut constă în mare parte din plata principalului, într-o mai mică - de interes pe împrumut. Minus pentru debitor este că, dacă el decide să ramburseze împrumutul înainte de termen, dobânda este plătită în avans fără întoarcere.
Dacă cumpărați un apartament pe credit debitor vrea să ia valoarea maximă a creditului, care permite abordarea sa lunară, este anuităților mai profitabile. Dacă el decide să ia un împrumut cu plăți diferențiate, valoarea probabilă a împrumutului va fi mult mai mici.
Desigur, benefic pentru transferul anuitate bancare, a cărei structură este definită astfel încât proporția în ea la sută mai mare inițial decât cea a principalului. Beneficiul în acest sens și este faptul că banca definește în mod clar valoarea principalului, care urmează să fie rambursat. După cum știm, a ratei de valoare și interes principal depinde de veniturile băncii. Dar clientul are, de asemenea, un mic, dar un plus: el știe exact valoarea plății următoare.
Paul Komolov companie de brokeraj subscriitor „Independent Ipoteca Biroul“:
- În ciuda faptului că mulți și-au exprimat nemulțumirea față de schema de rambursare anuitate, numindu-l ruinare, are avantajele sale, precum și în plata diferențiată - contra.
Principalii creditori, care aplică un sistem de rambursare diferențiată astăzi, sunt Sberbank și Gazprombank, piața cu o astfel de propunere sunt treptat în curs de dezvoltare, precum și alte organizații. Recente - banca Globex care nu oferă pion program, și la doar câteva produse de creditare destinate pentru achiziționarea de locuințe.
Desigur, o plată diferențiată pentru a reduce supraplata la banca. Cu toate acestea, diferența a fost palpabil, termenul de împrumut ar trebui să fie cât mai mult posibil. anuitate Comparabil cu o plată diferențiată pentru suma creditului de 150 de mii $. Perioadele de 5, 10 și 15 ani, la o rată fixă de 11%.
După cum sa menționat, factorul principal care influențează diferența magnitudinea suma plătită în exces este termenul de împrumut. Este evident că, în cazul în care debitorul se aplică pentru un termen lung (20-30 ani), este mai bine să aleagă o plată diferențiată.
Dar mă grăbesc să se toarnă o lingură de gudron: schemă diferențiată reduce valoarea maximă a creditului. De ce? Pentru că, spre deosebire de o anuitate, în cazul în care toate plățile sunt egale, abordare diferențiată implică faptul că prima plată dintre cele mai mari și ultimul - cel mai mic. Să presupunem că debitorul, având un venit de 3000 $. Se referă la banca pentru a afla valoarea maximă a creditului, care va fi dat timp de 15 ani, la o rată de 11% pe an. Coeficientul de plată / venitul băncii este de 50%. Aceasta înseamnă că plata lunară a debitorului nu trebuie să fie mai mult de 1,5 mii $. În cazul unei plăți diferențiate prima (cea mai mare) de plată nu trebuie să depășească aceeași sumă. Ca urmare, valoarea maximă a creditului sub o anuitate de 132 mii $ și cu o plată diferențiată -. 102 mii $.
În cazul Sberbank, care este guvernată de factori speciali în calculul valorii maxime a limitei de credit ar fi 186,000 $. Din păcate, este doar în Banca de Economii.
Rezumând, următoarele concluzii. Plata diferentiat este acceptabil pentru cei care cred că banii lor: el vrea să-și petreacă un minim de mijloace, și, astfel, are venituri suficiente pentru a avea libertatea de alegere.
Acei debitori pentru care valoarea maximă efectivă a împrumutului, va trebui să se limiteze plățile anuitate.
În general, cea mai bună schemă de rambursare nu este, precum și nu există și cea mai bună bancă. Fiecare persoană sau o familie ar trebui să caute propria lor decizie, individuale.
Anna Kaminska, Șef Departament Retail Business Sobinbank:
- Da, există mai multe opțiuni de rambursare. Sobinbank alegere, la fel ca multe alte instituții financiare, în beneficiul plății anuitate se face, deoarece este convenabil pentru client. Rambursarea creditului în tranșe egale pe toată durata permite debitorilor într-un stadiu incipient de clar planifica cheltuielile.
Abordarea diferențiată fiecare plată este diferită de cea anterioară, din moment ce se percepe dobanda in fiecare luna pentru sume diferite. În acest caz, se presupune scăderea treptată a plății, dar în timpul primei etape va fi mai mare decât pentru anuitate. Și acest lucru este un factor important pentru un credit ipotecar - pentru prima etapă a veniturilor semnificative sunt folosite pentru a repara și a construcției proprietății dobândite, astfel încât plățile inițiale ridicate pe clienții de împrumut nu sunt binevenite. În plus, atunci când se analizează ea însăși o cerere de solvabilitate de evaluare a creditului ipotecar a debitorului în conformitate cu o abordare graduală se face în ceea ce privește capacitatea sa de a-și exercita cele mai mari plăți inițiale.