Regimul juridic al terenurilor
O parte integrantă a oricărei proprietăți, în mod natural în favoarea terenurilor. Pământul, în primul rând are dreptul la venitul generat de toate obiectele de bunuri imobiliare, deoarece costul de clădiri și structuri pe terenul este secundar și servește ca o contribuție suplimentară la costul terenului. De asemenea, beneficiază de utilizarea terenului vândut pentru o perioadă nedefinită, în timp ce îmbunătățirile sunt o anumita durata de viata.
În condiții moderne, pământul românesc este una dintre cele mai dificile obiecte de evaluare economică ca parte a imobiliare, din următoarele motive:
1) Specificitatea obiectului;
2) cadrul de reglementare nedezvoltate;
3) lipsa de dezvoltare a pieței funciare din țară.
Relațiile funciare - relațiile dintre autoritățile publice, administrațiile locale, persoane juridice și cetățenilor cu privire la deținerea, utilizarea și eliminarea terenurilor, precum și cu privire la gestionarea terenurilor de stat. Relațiile funciare au un statut juridic special și să fie reglementată de normele constituționale și de drept civil, precum și terenuri, păduri, de mediu și alte coduri.
Relațiile funciare stabilite de legislația funciară includ:
A) ordinul sau retragerea porțiunii de teren;
B) drepturile și obligațiile utilizatorilor terenurilor, dreptul de a gestiona terenuri, coupe-vânzare sau gaj;
B) plata pentru impozitarea terenurilor;
D) sancțiunile pentru încălcarea legislației funciare.
Legislația Land conform KonstitutsiiRumyniya (v. 72) referitoare la desfășurarea în comun România și RF. Legislația Land este format din Codul Funciar, legile federale și în conformitate cu legile ei subiectele RF.
acte juridice de reglementare care conțin forma următorul sistem de norme de drept funciar.
Reglementări internaționale:
În cazul în care un tratat internațional de România prevede alte reguli decât cele prevăzute de Codul Funciar al Federației Ruse, regulile tratatului internațional.
reglementările federale:
a) Constituția România;
c) legile federale:
Decretul prezidențial,
ordine, instrucțiuni, scrisori, decizii ale Supreme sudaRumyniyai alte acte.
3. regulamentele regionale (de exemplu, la Moscova):
b) reglementări:
Modul de teren legal include:
Teren deținut de România și subiecții Federației Ruse, sunt proprietatea statului. Se compune din semnificație izolat teren federal, care au o valoare obscherumynskoe și regimul lor juridic stabilit prin lege federală sau un ordin care se realizează cu acordul Guvernului.
Proprietatea municipală conține toate caracteristicile terenului în cadrul așezărilor, cu excepția terenurilor, aflate în proprietatea de stat și transferate în proprietate privată.
GrazhdaneRumyniyamogut au terenuri în proprietate, durata de viață posesia transmisibil, permanentă (perpetuă) utilizarea, utilizarea temporară, leasing.
litsaRumyniyamogut juridice au terenuri în proprietate, permanentă (perpetuă) utilizarea, utilizarea temporară și leasing.
Dreptul la proprietate privată a cetățenilor și persoanelor juridice de pe teren este rezultatul privatizării de stat sau municipale terenuri, moștenire, cumpărare și vânzare, donație, schimb și alte tranzacții cu terenuri, precum și ca urmare a intrării în charter (cota) capitalul persoanei juridice.
competență românească și subiectele sale, toate nivelurile de guvernare pentru a reglementa teren
toate formele de drepturi de proprietate și alte drepturi asupra terenurilor;
drepturile și responsabilitățile tuturor proprietarilor de terenuri;
ordinea de cadastru și monitorizarea gestionării terenurilor;
măsuri de protecție juridică a terenurilor;
procedura de soluționare a litigiilor funciare;
Responsabilitatea pentru încălcarea legislației funciare.
Obiectele de relații funciare sunt terenurile și drepturile de ele. Land - este o parte a suprafeței Pământului, care are o limită fixă, zona, locatie, statutul juridic și alte caracteristici care sunt măsurate în cadastrul funciar de stat și a documentelor de înregistrare de stat a drepturilor de terenuri.
zonarea terenurilor - împărțirea terenurilor în teren cu un scop și utilizarea regimului juridic diferit.
Utilizarea autorizată a terenurilor - utilizarea terenurilor cu scopul, limita stabilită și grevarea.
Limitele teritoriale terenurile stabilite în conformitate cu procedura stabilită de legislația de teren, pe baza documentelor eliberate proprietarului autorităților publice a resurselor funciare. Cu excepția cazului în altfel prescris, proprietatea de acoperire a terenurilor situate în interiorul granițelor porțiunii de suprafață strat (sol) și rezervoarele închise situate deasupra și plante forestiere.
Terenuri și drepturi acestora, precum și puternic asociat cu obiecte de teren (sol, închis iazuri, păduri, plante perene, clădiri, structuri, instalații, etc.), fără a le muta daune disproporționate în scopul lor, sunt în circulație, dacă inseparabil în caz contrar prevăzute de lege.
Parcela poate fi divizibile și indivizibile. teren divizibil a recunoscut faptul că, fără a schimba destinația țintă și utilizarea permisă pot fi împărțite în mai multe părți, fiecare dintre acestea, după secțiune pot forma o suprafață de teren independent care să fie înregistrarea de stat.
teren recunoscut indivizibilă, care, prin obiectivul său și în scopuri economice și utilizările autorizate nu pot fi împărțite în loturi separate. Terenul poate fi considerat indivizibil prin lege.
Participanții la relații funciare sunt România, Federația Rusă subiecte, municipalități, persoane juridice și cetățeni ai Federației Ruse. Proprietarul terenului are dreptul de a utiliza, la discreția sa, tot ceea ce este deasupra și sub suprafața acestei secțiuni, cu excepția cazului în care se prevede altfel de legile privind resursele minerale, utilizarea spațiului aerian, alte legi și nu încalcă drepturile altora.
Specificitatea terenurilor ca obiect al evaluării, modul în care aceasta diferă de alte tipuri de bunuri imobiliare, datorită următoarelor caracteristici ale sale:
a) teren este o resursă naturală, care nu poate fi reprodus în mod liber, spre deosebire de alte bunuri imobiliare;
b) atunci când se evaluează întotdeauna necesar să se ia în considerare posibilitatea utilizării multiple a terenurilor:
-- ca mijloc de producție. Terenurile agricole și forestiere sunt mijloacele de producție a materiilor prime, resursele necesare pentru aproape toate sectoarele economiei, precum și produse alimentare.
Land este baza pentru distribuția spațială a diferitelor proprietăți;
c) Fondul funciar este baza formării din populația țării trăiește și asigură securitatea ecologică, în special fondurile forestiere și de apă. Prin urmare, în toate țările, statul reglementează utilizarea terenurilor în același timp, ca un obiecte naturale și economice;
g), spre deosebire de alte bunuri imobiliare la valoarea terenurilor nu se aplică conceptele de amortizare fizică și funcțională și amortizare, deoarece durata de viață a terenului nu este limitat. Prin urmare, valoarea terenurilor, spre deosebire de costul de clădiri, structuri și alte îmbunătățiri, în timp, tinde să crească;
d) utilizarea terenurilor și de protecție în România ca bază a vieții și activității popoarelor care trăiesc pe teritoriile lor respective.
Astfel, evaluarea justificată economic a terenurilor este o procedură complicată, deoarece ar trebui să ia în considerare posibilitatea utilizării simultane a ambelor baze de resurse naturale în rândul populației și reședința proprietate.
Evaluarea terenurilor este împărțit în evaluarea cadastrală în masă a terenurilor și evaluarea de piață unitatea de teren.
Scopul evaluării cadastrale este determinarea simultană a valorii cadastrală a terenurilor în limitele unităților administrativ-teritoriale (regiuni, raioane, municipii, orașe etc.) pentru zonele de evaluare la începutul anului viitor.
Scopul unei evaluări de piață este de a determina valoarea de piață a unui singur teren la data evaluării evaluatorilor independenți, în conformitate cu metodele acceptate și standardele de evaluare.
Cadastru și piața terenurilor evaluare realizată bazată pe utilizarea combinată a trei abordări: venit, (tehnologie de echilibru pentru terenuri) comparative și a costurilor.