Cele mai multe companii de închiriat spații pentru activitatea sa. Poate că una dintre ele se aplică organizației dumneavoastră. Sunteți sigur că este contractul de închiriere este facut corect? Toate riscurile pe care ar trebui să analizeze, ceea ce face sau semnarea acestui document? Sfaturi practice cu privire la acest subiect oferă Ekaterina Shishkina, șef de departament juridic „Factor Group“. Am inregistrat si produs colegii lor din revista „Seminar pentru contabili.“
Din părțile vor înregistra acestea sau alți termeni ai contractului depinde de soluționarea litigiilor în instanța de judecată. La seminar, voi vorbi despre ceea ce este important pentru a furniza locatorul și locatarul nu sunt trecute cu vederea prin semnarea contract de închiriere.
În cazul în care contractul de închiriere semnat părțile pot fi considerate încheiate nu
contract de închiriere nevalid poate fi luată în considerare dacă părțile propishut în mod abuziv clauzele esențiale. Și este vorba despre obiectul contractului de leasing, precum și cu privire la chiria. Ce este periculos? Nulitatea contractului nu creează drepturi și obligații ale părților la tranzacție. Prin urmare, pentru a forța atribuțiile conform contractului nu va funcționa. Suit pentru recuperarea penalități, amenzi și penalități, care sunt definite în document, instanța nu va accepta. Ca urmare, partea vătămată nu va avea dreptul să ceară rambursarea sumei principale.
Să presupunem că proprietarul închiriat camera, care a fost recent renovat. Reconstrucție, așa cum se întâmplă adesea, nu a fost legalizat. Din acest motiv, informații despre proprietatea conțin informații depășite în textul tratatului. Proprietar la semnarea contractului, se înțelege că tranzacția nu va fi considerat încheiat, și a fost dispus să suporte riscurile. Și ei nu trebuie să aștepte - chiriaș pur și simplu a încetat să achite o taxă pentru utilizarea spațiilor. Proprietarul a mers la tribunal. Și există o cerere de rambursare de chirie, desigur, a refuzat. Este banii nu se întoarce?
Să luăm în considerare situația inversă, în cazul în care banii sub nulitatea contractului impune compensarea Locatarului. Un nou centru comercial, personalul a început deja activitatea, precum și dreptul de proprietate asupra proprietății nu este înregistrată. Pentru a face obiectul încă nu se poate, dar sunt de acord că ar fi de dorit. Acum, imaginați-vă că locatarul a rămas în zona de vânzări pe lună și înțelege că nu este de tranzacționare, trebuie să se mute. Este legal de a solicita dorința locatarului de a închiria un contract de invalid înapoi?
Care sunt riscurile implica pe termen scurt și pre-inchirieri
contract de închiriere pe termen lung pentru compania rareori incheie. Motivul este simplu - puțini oameni doresc să ia o procedură dificilă și de lungă durată de înregistrare de stat. În plus, astăzi chirie de multe ori spațiu viitor, proprietarii care pur și simplu nu au documentele în mâinile dreptului de proprietate. Cum a ajuns să practice?
În cazul în care dreptul de proprietate asupra bunului este înregistrat, totul este simplu - părțile preferă să semneze un contract de leasing pe termen scurt.
Este mult mai dificil atunci când proprietatea nu a fost încă primit. În acest caz, în condiții de siguranță pentru a încheia un contract de închiriere preliminar sau o rezerve pe termen scurt.
Luați în considerare riscurile de fiecare parte a unor astfel de tranzacții (a se vedea. Schema de mai jos).
Riscurile părților la încheierea unui acord pe termen scurt și de pre-închiriere
A semnat un acord preliminar de leasing, părțile presupun că, în viitor, va semna contractul principal. Acesta este sensul contractului preliminar. Prin urmare, are negocia chirii, termeni și alte condiții. Și apoi instanța poate forța pur și simplu o parte la încheierea acordului principal privind condițiile care au fost cuprinse în preliminarii.
Imaginați-vă că societatea oferă o cameră printr-un acord prealabil. Câteva luni mai târziu, proprietarul primește o ofertă mai bună de la un alt chiriaș. Cum să se ocupe cu aceeași contrapartidă, care nu a mers la tribunal? Apoi salvați doar uitarea din partea locatarului. Dacă el pur și simplu nu oferă să semneze contractul principal, locatorul are dreptul să-l și mână evacueze peste spațiile unei alte companii.
Să ne uităm la aceeași situație în contextul intereselor chiriaș. Dacă unitatea de închiriere i se potrivește, este important să nu rateze termenul limită, alocat pentru a încheia contractul de bază. Și să vină cu o propunere corespunzătoare. În cazul în care proprietarul refuză, locatarul va fi capabil să-l forțeze să semneze contractul principal în instanța de judecată. Cu toate acestea, eșecul de a încheia contractul principal va trebui în continuare să dovedească. Dovada în acest caz, va fi scrisori și căile de atac pentru a încheia un contract de închiriere.
În plus, prin semnarea pe termen scurt sau un acord preliminar, părțile riscă să își piardă banii investiți în îmbunătățiri permanente ale proprietății. Ca peste tot există: proprietarul permite fabricarea de îmbunătățiri permanente, dar pre-registre în contract, să ramburseze că banii nu vor fi.
Chiar dacă contractul provizoriu, sau pe termen scurt prevede că proprietarul nu rambursează banii cheltuiți pe îmbunătățiri permanente, locatarul va fi capabil să le întoarcă. Și toate pentru că părțile au încheiat un contract de închiriere de bază: schimbarea reciprocă mintea sau nu vin cu o propunere. Aceste circumstanțe nu mai sunt importante, deoarece contractul gazdă nu este prezent, și, astfel, cu condiția ca proprietarul are dreptul de a nu restitui banii pentru reparații, virtute elementară să nu intre.
Un avocat cu experiență se poate dovedi o îmbogățire fără justă cauză, chiar și în cazul în care proprietarul nu repara sediul planificate. caz similar, am realizat recent. Clientul nostru a încheiat contract de închiriere pe termen scurt, care a fost următoarea precizare: „Părțile sunt de acord ca acestea să intre în contract de leasing pe termen lung, timp de 5 ani, până la 31 mai.“ Clientul nostru, fiind sigur că va avea loc pentru cinci ani lungi, a început o reparații costisitoare.
Rezultatul mulțumit pentru toată lumea, inclusiv proprietarul centrului de birouri. Fără gândire, proprietarul a inițiat rezilierea contractului și a cerut să părăsească sediul într-o lună. Pentru a rambursa banii cheltuiți pe reparații, el a refuzat.
Proteja interesele chiriaș ajutat doar clarificarea în contract. Pentru mine a fost o dovadă de necontestat că acordul este, de fapt amestecat, cu elemente ale acordului preliminar. Acest lucru înseamnă că locatarul are dreptul de a propune încheierea unui contract pe termen lung. În caz de refuz de a obliga proprietarul să încheie un astfel de acord ar putea instanță. După aceea, proprietarul va fi obligat să ramburseze chiriaș pentru costurile de reparații.
Înainte de a nu se ajunge la proces - părțile au putut să rezolve problema în cadrul negocierilor. Ca urmare, chiriașul a recuperat cea mai mare parte a banilor cheltuiți.
Permiteți-mi să vă reamintesc, de asemenea, că contractul preliminar, banii nu pot lua (răspunsul corect la întrebarea de probă numărul 2 - b - n.red. ..). Prin urmare, proprietarii masca cu atenție chiria în conformitate cu taxele de garantare sau contribuțiile pentru îmbunătățirea. Este întotdeauna foarte periculos, deoarece este dificil de prezis avizul specific al inspectorilor fiscali în acest sens.
Cu unul dintre contractori, compania noastră a încheiat un contract de închiriere pe termen scurt pentru o perioadă de 11 luni, în mai multe rânduri. Inspectorii recent ne-a acuzat că într-un astfel de caz, pentru a lua proprietate de inchiriat am avut contracte pe termen lung. Cum putem fi?
- Inspectorii fiscali nu ar trebui să evalueze relațiile civile. Aceste puteri nu le au. Acest lucru înseamnă că nu pot recunoaște mai multe contracte pe termen scurt, cu un termen lung. Voința părților pot fi urmărite cu precizie încheierea contractului pe termen scurt, ceea ce înseamnă că orice instanță te va sprijini.
Ce este inclus în chirie și atunci când aceasta poate fi schimbată
numărare mecanism de plată de leasing ar trebui să fie clar definite și prevăzute în contract. Chirie poate fi:
- o taxă fixă pentru o anumită zonă a spațiilor;
- costul de 1 metru pătrat;
- o taxă fixă, care include servicii publice;
- chiriile în formă de piese fixe și variabile.
asigurați-vă că pentru a înregistra în cazul în care utilitățile sunt incluse în corpul de bord sau nu în textul tratatului.
Cel mai probabil întrebare comună și absurd întrebat de proprietari dacă acestea pot revinde energia electrică chiriași? Bineînțeles că nu. Un astfel de drept este doar la instituții specializate.
În contractul proprietarul a înregistrat următoarele: „Având în vedere încălcarea flagrantă a acordului proprietarul are condițiile potrivite pentru a opri de energie electrică“ Acesta este un rafinament legitim?
- Nu, este absolut ilegal. Landlords place să facă în contract astfel de rezerve. Dar aceasta este mai mult un instrument de control. Din punct de vedere legal, aceste condiții sunt nule. În plus, aș spune că chiriaș în instanța de judecată poate recupera chiar și daune cauzate acestuia consecințele unei căderi de tensiune.
chiria poate fi modificat prin acordul părților în termenul prevăzut de contract. Dar nu mai des decât o dată pe an, cu excepția cazului în care se prevede altfel în contract.
Anumite contracte pot fi găsite elementul pe care proprietarul are dreptul de a modifica rata de închiriere mai mult de o dată pe an. Este legal la o astfel de clarificare? De fapt, nu. O astfel de condiție a contractului în instanță ar avea nici o putere. Deși încă are un impact psihologic asupra celor săraci contractori avizați în mod legal. Mulți chiriași sunt încă semneze cu ușurință în necunoștință de acord suplimentar privind modificarea chiriei.
Cum nedrept să evacueze un chiriaș fără consecințe
Metode legale pentru a evacua un chiriaș nedrept dificil. Acesta este un proces foarte lung.
Articolele 619-620 GKRumyniyasoderzhat motivele pe care este posibil de a rezilia contractul de închiriere în instanța de judecată. La cererea proprietarului încetarea anticipată a spațiilor de leasing este posibilă în cazul în care locatarul utilizează proprietatea cu încălcări semnificative sau repetate. De exemplu, utilizați pentru non-alocate în mod sistematic în urmă în chirie.
În acest caz, acționează procedura de notificare revendicare. Pentru a evacua chiriaș pentru întârzierea în plată, proprietarul a scris mai întâi o plângere. Dacă după acest avertisment locatarul nu stinge datoria, locatorul este suficient pentru a scrie cererea și re-solicita instanței pentru soluționarea problemei.
De multe ori, în procesul proprietarul trebuie să rezilieze contractul de închiriere și necesită chiriaș să plătească o taxă. Acest lucru nu este suficient. Procesul este important să se includă cerința privind evacuarea chiriaș într-un anumit interval de timp. În caz contrar, chiar și cu o hotărâre pe o parte, chiriașii continuă să se așeze pe pământ. Și proprietarii trebuie să depună o nouă cerere de evacuare. De ce litigii fără sfârșit?
Experiența arată că, în timpul evacuarea locatarului în curs sunt de multe ori metode non-legale pentru rezolvarea conflictului. De exemplu, sigila punctul de vânzare, bloc sărind peste muncitori dezactiva lifturi strica cabluri. Astfel de acțiuni sunt ilegale și sunt clasificate în conformitate cu „Arbitrar“.
Ne întoarcem acum la chiriașilor mai problematice. Vreau să spun contrapărțile care lipsesc: banii nu este plătit, și pur și simplu dispar. Ce ar trebui să fac cu astea?
Din nou, am împărtășesc lucru real, care este condus. Clientul nostru a închiriat spațiu pentru magazin pentru animale de companie. După ceva timp, chiriașul nu este listat de plată următoare, mutat. Dar, în același timp, în cameră, el a părăsit întreaga proprietate: hrana pentru animale și ei înșiși animalele. Iată ce trebuie să facă pentru a locatorului? Prin lege, el nu poate merge chiar în cameră. Deși camera încuiată animale fără alimente sau băuturi. Cel mai surprinzător este faptul că chiriaș pe link-ul vine, vine, se rulează scandaluri și frunzele sale. Nu semna nici un instrument de transfer al spațiilor sau de reziliere a contractului. O zonă liniștită a rezolva problema nu au reușit să mână, clienții noștri sunt dispuși la proces.
În regiunea Rostov există mai mult de 177000 întreprinderi mici și mijlocii, a declarat în ajunul șefului interimar al Rostovstata Marina Samoilova. Astfel, regiunea Don a luat locul doi în România în funcție de numărul de întreprinzători individuali și al șaselea - numărul total de întreprinderi mici # 40; # 41 ICP;.