Acasă »Legal» Alocarea și vânzarea unui pachet într-un apartament
titlu de proprietate poate fi făcută după un acord preliminar privind parametrii ponderea fiecărui proprietar. În cazul în care un astfel de acord lipseste, cota va fi împărțită în mod egal. În acest articol veți învăța despre procesul de separare și vânzarea unui pachet într-un apartament și nuanțe diferite asociate tranzacției.
- În cazul în care există un acord de decontare ale participanților în comun proprietatea poate fi împărțită între ele;
- Fiecare participant are dreptul de a aloca cota sa de proprietate comună;
- În lipsa unui acord de pace cu privire la termenii acestei secțiuni, fiecare participant are dreptul de a beneficia de alocarea de acțiuni în instanțele de judecată sau de a cere compensații pentru ea în numerar.
O opțiune în acest caz este încheierea unui acord cu privire la o cotă care necesită un set standard de documente:
În conformitate cu articolul 250 GKRumyniyav proces de înstrăinare a cotei trebuie să fie respectate drepturile de preempțiune, adică, alți proprietari de acțiuni au dreptul de prioritate de a cumpăra proprietatea. Pentru a face acest lucru, trebuie să le informeze cu privire la vânzare (prin scrisoare cu confirmare de primire) cu o explicație atât de preț și alte condiții ale tranzacției.
- În cazul în care a fost primită în termen de 30 de zile pentru un răspuns de la proprietarii, vânzătorul are dreptul să vândă propria sa parte din proprietatea în propria sa discreție.
- Abandonarea condițiile propuse de achiziție trebuie să fie legalizată sau FRS.
Vânzarea tuturor normelor de bunuri imobiliare
Dificultatea principală a vânzării de acțiuni în apartament este imposibil să se stabilească limitele exacte de proprietate ale fiecărui proprietar, deoarece nu există nici un document, stabilirea acestor parametri.
Chiar dacă proprietarul cotei sale se află într-o anumită cameră, aceasta nu înseamnă că el este proprietarul său.
Codul civil definește două tipuri de proprietăți comune pentru imobiliare rezidențiale:
- Articulația, atunci când acestea nu sunt definite. (Cea mai comună caracteristică a proprietății matrimoniale, cumpărare de proprietate într-o căsătorie sau de apartamente, decorate într-o proprietate în privatizarea zorilor).
- Fracțional atunci când au pentru fiecare dintre proprietari stabilit o anumită proporție.
Cazurile în care unul dintre proprietarii ar fi dispuși să vândă pachetul de acțiuni, sunt destul de comune, din cauza faptului poate fi o mulțime de motive:
- Nu este nevoie să împartă în posesia de bunuri imobiliare, cum ar fi având în proprietatea lor separată;
- imposibilitatea de a trăi împreună cu ceilalți proprietari de proprietate, etc.
Aspectele cheie ale alocării unei cote într-un apartament
Înainte de începerea tranzacției trebuie să fie separate prin două concepte:
- Rezoluția privind vânzarea de bunuri imobiliare (contrar articolului 35 KonstitutsiiRumyniyapo datorită faptului că proprietarul cotei în apartament nu se poate interzice în mod legal un alt proprietar de a dispune de proprietăți în propria sa discreție);
- Dreptul cotei de preempțiune (Vanzatorul se angajează să notifice ceilalți proprietari cu privire la intenția sa de a face o afacere).
Notă Exemplu de vânzare de acțiuni plate
Uneori, proprietarii acțiunilor rămase ale proprietății se sustrage anunțului, și Serviciul Federal de înregistrare pentru a refuza înregistrarea tranzacțiilor fără confirmarea informațiilor lor despre tranzacție.
Deci, în cazul vânzării cotei sale de proprietate dreptul de preempțiune și devine un fel de afacere avizare.
În cazul în care una din acțiunile aparține minorului, în procesul interfera cu tutela, care decide cu privire la rezoluția privind vânzarea. Dacă suspectați că tranzacția poate înrăutăți condițiile de rezidență a minorului, sau ar viola drepturile sale, tutelă va decide cu privire la refuzul de a vinde.
Procedura de înregistrare a vânzării de acțiuni de bunuri imobiliare
Astăzi, există 3 scheme de înregistrare a acțiunilor utilizate în cazurile în care ceilalți proprietari se opun vânzarea de:
- Proporția de contract de donație în ansamblul său, care este o tranzacție fals, mascând vânzarea de bunuri.
- Oferirea mikrodoli împreună cu contractul de vânzare a reziduurilor sale. Astfel, noul proprietar primeste mikrodoli dreptul de preempțiune pentru a cumpăra, iar acest lucru imediat sa bucurat de semnarea contractului principal de vânzare.
- Schema de garanții, pentru care este semnat un contract de împrumut care garantează vânzătorului suma totală de vânzare și de stabilire a miza ca garanție pentru acest acord. După înregistrarea garanției tranzacției este anulat, iar cota este transferat la o blocare.
Toate aceste dificultăți în înregistrarea vânzării de acțiuni de bunuri imobiliare, datorită faptului că apartamentul nedivizat este mult mai profitabil să vândă, decât de vânzare separat acțiunile sale. Singura problemă este că de multe ori proprietarul restului celeilalte cota nu numai că nu a vrut să-și vândă partea sa împreună, dar nu vrea să-l cumpere eu în proprietate, la un preț de piață într-o încercare de a reduce prin orice mijloace.
Procedura judiciară pentru soluționarea litigiilor în vânzarea de acțiuni
Cea mai frecventă situație - este dat in judecata eliminarea barierelor de acces la sediile contestate și stabilirea ordinii de utilizare a bunului imobil, în cazul în care există o astfel de posibilitate (de exemplu, existența unei încăperi izolate, adecvate pentru dimensiunea zona a ponderii în apartament).
Dar chiar și în cazul de satisfacție a procesului, în practică, proprietarul pachetului în litigiu ar putea primi doar o singură dată pe teritoriul lor, cu ajutorul executorilor judecătorești. Ulterior, acesta va avea în continuare să se ocupe de inconveniente uchinyat co-proprietarii de ei înșiși.
În caz de înstrăinare a cotei problemei către o terță parte, toate studiile vor trebui să înceapă peste tot din nou, așa cum a fost cazul faptul schimbării acționariatului. Și în acest caz, decizia instanței poate fi diferită, deoarece noul proprietar poate fi deținută de alte bunuri imobile sau alți factori care influențează verdictul final.
Astfel, este necesar să ne amintim întotdeauna că cota de un apartament cu mai mulți proprietari - este întotdeauna mai dificil de a efectua orice tranzacții.
Prin urmare, cota de bunuri imobiliare de vânzare către terți în caz de obstrucție din partea altor proprietari - aceasta este opțiunea cea mai sensibilă.
Potențialii cumpărători de acțiuni imobiliare
Cererea pentru o parte într-un apartament este de obicei format din următoarele persoane:
- Persoanele care achiziționează o cotă de proprietate să-l folosească în scopul propus. De regulă, un interes în acțiunile sale, care, teoretic, pot fi recuperate printr-o decizie judecătorească.
- Raiders-profesioniști care au capturat ulterior întregul apartament, forțând ceilalți proprietari să-și vândă acțiunile pe impuse „invadatori“ condiții.
Dimensiunea valoarea de piață reală a ponderii
De regulă, un simplu calcul bazat pe valoarea de piață a locuințelor, nu poate fi o parte reală din prețul de vânzare al apartamentului.
Prețul real este de obicei redusă din cauza problemelor potențiale care ar putea confrunta noul proprietar al cotei de bunuri imobiliare.
La Moscova, prețul social al apartamentului poate fi egală cu 60-70% din costul camerei într-un apartament comunal din aceeași zonă. reducere suplimentară de 20-40% ar putea fi un argument puternic în favoarea achiziției unei participații într-un apartament, luând în considerare toate dificultățile viitoare.
Având în vedere cererea scăzută pentru acest tip de proprietate, puteți continua cu vânzarea direct către agentul, dar prețul ar fi fost stabilit la nivelul de 30-50% din teoretic.
Împărtășește cu: