Dezvoltarea rapidă a relațiilor de piață din România a permis să se extindă treptat domeniul de aplicare al unei astfel de operațiuni, ca un gaj de bunuri imobiliare. Ce este această metodă? Cum se aplică în mod corespunzător? Răspunsuri la aceste și alte întrebări vor fi furnizate în continuare.
ipoteci: conceptul
În România, unul după altul pentru a efectua reforme economice. Piața devine instabilă, și, prin urmare, tot mai mulți debitori sunt în imposibilitatea de a-și îndeplini obligațiile. În acest scenariu, orice creditor ar obține cât mai mult posibil garanții. Ca urmare, există o întrebare logică, care poate fi pentru garanție. Ca problema lor și repara? Opțiunile de aici sunt de fapt foarte mult. Unul dintre ei ar trebui să spună un pic mai în detaliu: este asigurat de bunuri imobiliare.
Gajul de bunuri imobiliare - este cea mai importantă procedură în domeniul pieței. Aceasta ajută să intensifice calitativ activitățile de investiții pe toate laturile de afaceri. În plus, protejează în mod eficient interesele creditorului. În acest caz, ipoteci - este doar un instrument pentru a ajuta să îndeplinească cerințele de bază ale creditorului.
Aproape întreaga lume civilizată este o lungă perioadă de timp, și practicarea cu un acord de împrumut garantate cu bunuri imobiliare. România nu rămâne în urmă, în ciuda faptului că există o mare complexitate și durata procedurii de înregistrare. În acest caz, creditorii garantate cu bunuri imobiliare foarte profitabile. Iată câteva motive:
- creșteri ale prețurilor bunurilor în timp;
- prețul de bunuri imobiliare este foarte mare și există riscul de pierdere;
- este puțin probabil să dispară undeva sau pierdut imobiliare.
Conceptul de un credit ipotecar
Dacă vorbim despre sfera economică, creditul garantate cu bunuri imobiliare este numit un credit ipotecar. Există două concepte principale ale ipotecare:
- Ipoteca relație. Aceasta este garanția de bunuri imobile (terenuri, case, apartamente și așa mai departe. D.), al cărui obiectiv este de a lua un împrumut de la un creditor (împrumut).
- Ipoteca ca o garanție. În acest caz, este vorba despre un credit ipotecar speciale - pe instrumentele de datorie pentru a satisface drepturile creditorului la proprietate sub gaj.
În acest moment, România are două proiecte de lege care reglementează acțiuni cu imobiliare ipotecat. Prima lege - este Legea federală „Cu privire la ipotecă de bunuri imobile“, a doua - legea „Cu privire la ipotecă“. În ambele documente vorbesc de necesitatea de a respecta o serie de plante, prevăzute în contract pentru un împrumut sau un contract de leasing. Aceste instalații includ chiria, inadmisibilitatea afecta proprietate, procedura de cumpărare și de vânzare și altele. Includeți și elementele cheie care pot fi implicate în contractul de ipotecă. Aceasta include tot felul de întreprinderi, terenuri, apartamente sau case, garaje, precum și nave (maritime sau aeriene).
De asemenea, ar trebui să vorbim despre caracteristicile principale și relațiile ipotecare. Codul civil, Legea federală „Cu privire la ipotecă de bunuri imobile“, precum și legile privind ipoteca sunt următoarele puncte aici:
- ipotecare recunoscut (ca relația juridică) proprietatea gaj.
- Credit ipotecar pe sistemul este emis pentru o perioadă de timp definită - de obicei, 15 la 35 de ani.
- Garantate cu bunuri imobiliare debitorul trebuie să fie un mandat complet ipotecar.
- Toate procesul de proprietate garanții ar trebui să se facă numai pe baza legii colaterale (Codul civil).
- Întreaga procedură este efectuată de către băncile ipotecare speciale, care se specializează în ipoteci.
Contractul de garanții imobiliare
Ce ar trebui să fie incluse în acordul de împrumut cu gaj de bunuri imobiliare? Răspunsul la această întrebare poate oferi, din nou, numai Codul civil român.
Creditor ipotecar va fi de acord cu un cetățean al creditului. Ipoteca întocmit toate documentele necesare, inclusiv cel mai important document - contractul de gaj de proprietate. Primul lucru de remarcat este subiectul documentului. Subiectul poate fi orice proprietate reală, înregistrarea legală și corespunde tuturor punctelor din Codul civil român. Garantate cu bunuri imobiliare, printre altele, implică o proceduri speciale de evaluare. Este vorba despre obiectele enumerate în contract, care trebuie să aibă o evaluare financiară specială. Numai din cauza acestor obiecte vor fi lichid. În sfârșit, merită să menționăm aici - este nevoie de o supraveghere economică constantă a debitorului.
Odată ce acordul este încheiat și intră în vigoare, este imposibil să-l modifice. Această regulă stabilește „Legea cu privire la ipotecă de bunuri imobile“, precum și un comitet special de credit. În perioada de înregistrare a documentului poate fi în continuare modificat ușor. Pentru a face acest lucru, aveți nevoie pentru a face un acord special (furnizează detalii ale comisiei de credit în sine).
- informații despre această proprietate, care este sub forma unui gaj;
- Estimarea problemei proprietății subiect;
- datele, prețurile și dimensiuni ale executivului;
- informații despre debitor și creditor;
- Informații privind utilizarea în continuare a obiectului gajat.
Odată ce înregistrarea contractului este finalizată, va intra în relație vigoare ipotecare.
Legea cu privire la garanție sub forma de bunuri imobile
Actuala legislație românească definește toate dispozițiile necesare, politicile și reglementările referitoare la sistemul de garanții. Toate nuanțele reglementate în Codul civil, precum și în diverse legi și regulamente federale. În conformitate cu alineatul 4 al articolului 15 din Constituție, în cazul unor eventuale contradicții ale legislației române cu acordurile internaționale în prioritate va fi un acord internațional.
Legea trebuie să conțină o indicație debutul acțiunii unei obligații. În plus, ar trebui să fie enumerate în mod clar proprietatea principală care este ipotecat. În cazul creditelor ipotecare, de regulă, orice fel de proprietate, care pot fi eliminate în conformitate cu legislația în vigoare. Proprietatea în grupul proprietate (comun) pot fi transferate pentru a salva numai cu acordul tuturor proprietarilor.
Civil kodeksRumyniyaglasit posibilitatea de a satisface creditorii numai prin hotărâre judecătorească, precum și rambursarea integrală a întregii valoarea garanției. De asemenea, trebuie remarcat faptul că acțiunea de gaj cota împotriva debitorului poate fi exercitată numai de către instanțele de judecată. Aceasta include cazurile în care locația debitorului nu a fost stabilit: în acest caz, creditorul trimite o notificare către instanța de judecată, iar autoritățile competente să înceapă operațiunile de căutare.
Ultimul lucru pe care merită menționat este posibilitatea de litigiu pentru ambele părți. Motivele aici pot fi foarte diferite: de exemplu, în cazul în care a expirat garanții imobiliare, există probleme cu documentația, și așa mai departe ..
cerinţe de garanție
Contract Încheierea de garanții imobiliare intre persoane fizice - este întotdeauna un caz special al contractului de ipotecă. Un astfel de document este de a se asigura că obligațiile oricărei tranzacții. Cel mai adesea este contractul de împrumut. Ce este întreg acest sistem? Cel mai adesea, în acest fel:
- Doi cetățeni încheie un acord de împrumut, după ce a primit unul dintre ei o sumă de bani.
- Debitorul va face un angajament de a creditorului în formă de bunuri imobile.
- În cele din urmă, datoria este fie returnată sau creditor plătește să blocheze accesul pe proprietatea ipotecat.
Cerințe față de proprietate a promis că fizic, care este aproape întotdeauna aceeași pentru persoanele juridice. Există următoarele puncte:
- Proprietatea, care este sub forma unui gaj, dă creditorului dreptul de a primi o rambursare a datoriei din veniturile obținute în timp util, care sunt formate prin vânzarea garanției.
- Cauțiunea poate fi acordat și terța parte, nu sunt direct implicate în contract. Cu toate acestea, această persoană trebuie să asigure îndeplinirea obligațiilor care le revin în calitate de debitor.
- Posesia și utilizarea imobilului ipotecat prevede doar debitorului.
Foreclose imobilului ipotecat
Informații despre securitatea de bunuri imobiliare, de mai sus, au indicat posibilitatea mortgagor de a bloca pe proprietate sub gaj. Acum stă pentru a ilustra situația un pic mai în detaliu.
Primul lucru demn de menționat este dreptul creditorului de a recupera cu ajutorul atât mod judiciar și non-judiciare. În orice caz, motivele pentru care pedeapsa în ambele cazuri, sunt aceleași. Acestea includ următoarele situații:
- Nerespectarea de către debitor (mortgagor) a obligațiilor sale la timp sau îndeplinirea incompletă a obligațiilor ce le revin.
- În cazul în care debitorul nu a notificat posesia subiectului gajului terțe părți (acest lucru este, de exemplu, chirie, sau utilizarea pe tot parcursul vieții moștenite, servitute, etc D.). În principiu, în cazul în care debitorul nu sa deranjat să informeze despre ceva important creditor ascuns un moment dat, gajist are dreptul de a începe procesul de acțiune în justiție.
- În cazul în care debitorul a încălcat o regulă de utilizare a proprietății, acesta nu a luat măsurile necesare pentru conservarea acestuia; dacă a existat un risc de pierdere a obiectului de relații ipotecare - aceasta este vina pledgor.
După cum sa menționat deja, gajist poate începe penalități și mijloace extra-judiciare. Cu toate acestea, în acest caz, este vorba despre contract de garanție imobiliare între persoane juridice. O persoană fizică se aplică, de asemenea, instanțele de judecată (ca regulă generală, instanța de la amplasarea imobilului). Numai în acest caz, va fi respectat calitativ principiul competenței exclusive consacrat în Codul de procedură civilă al Federației Ruse.
procesul de blocare a pieței judiciare
District Court, luând documentația necesară, să ia o decizie corespunzătoare cu privire la recuperarea bunului ipotecat. În această decizie, următoarele puncte ar trebui să se reflecte în mod clar:
Poate instanța să acorde o amânare a debitorului? Răspunsul este da. O extensie poate fi de maximum un an. În acest caz, angajamentul nu ar trebui să fie ceva de-a face cu activitățile de afaceri ale debitorului. În timpul întârzierea mortgagor poate îndeplini toate obligațiile care îi revin în calitate de debitor: de a rambursa împrumutul, dobânda și penalitățile (care, întâmplător, pentru perioada de întârziere se va acumula numai). O extindere poate fi acordată în cazul în care creditorul este în primejdie financiare sau în cazul în care una dintre părțile contractante au declarat în stare de faliment în sine.
spune în valoare și principalele motive pentru care instanța poate refuza să recupereze gajist. Aceasta include următoarele cazuri:
- Valoarea monetară a obligațiilor restante este mai mic de cinci la sută din valoarea totală a proprietății, dă cauțiune.
- Durata întârzierii este mai mică de trei luni.
Și aceasta este un proces non-judiciare de blocare a pieței? Utilizarea sa este posibilă numai în următoarele cazuri:
- Părțile au încheiat un contract notarial de garanții imobiliare.
- Excluderea imobilului ipotecat prevede notari, mai degrabă decât instanțele.
Nu este permis procesul de blocare a pieței non-judiciare în următoarele cazuri:
- proprietarul imobilului ipotecat este o persoană fizică;
- debitorul nu poate găsi unul;
- unele contracte ipotecare executate;
- proprietate a pus la mai multe ipotecari;
- garanția este de teren agricol;
- colateralului - patrimoniul cultural.
complot Depozit
potrivit legislației române, care absolut orice proprietate - fie o casa, clădiri sau a - ar trebui să se acorde cauțiune numai împreună cu terenul. Este necesar, desigur, pentru dreptul de proprietate deplină a creditorului teren în cazul în care proprietatea este încă „scurge“ de la debitor. În acest caz, există un drept de așa-numita „utilizare limitată“ a pledgor a terenului pe care a fost dat la serviciul ipotecar (creditor). Dar pentru acest debitor trebuie să convingă creditor să includă în acord numai câteva parcele de teren.
Într-o astfel de situație nu trebuie să vă faceți griji și chiriași: ei vor avea domeniul de aplicare deplină a drepturilor de proprietate după transferul complet al imobilului ipotecat pentru creditor.
Ipoteca de teren
Noi trebuie să se întoarcă în cele din urmă la Legea federală № 102 „Cu privire la ipotecă“, și anume capitolul său nouă. Informațiile conținute în acest proiect de lege va contribui la crearea unei imagini mai coerente și complete a relației garanție.
Obținerea de venit pasiv
Am indicat deja principalele puncte atunci când se utilizează cetățenii ipotecat proprietăți sunt în măsură să genereze venituri pasive. Acum stă pentru a ilustra o astfel de situație un pic mai mult.
Cea mai populara versiune a profitului din foreclosures - este de a închiria. Dar aici este extrem de important să se asigure că chiria primită ar putea acoperi integral ipotecare, taxele și costurile de întreținere. Nu uitați că, în cele din urmă ar trebui să rămână în continuare și profituri. Cum să crească în aceste condiții? Cu toate acestea, situația este extrem de dificilă. Cea mai bună opțiune aici este proiectarea de credite ipotecare. Această tehnică permite creșterea considerabilă a numărului de investiții; În acest caz, cu toate acestea, să crească și profit. În cazul în care valoarea crește de investiții - care împrumută bani pentru un credit ipotecar, o proprietate suplimentară este dobândită. Pe viitor, puteți crește și dimensiunea propriilor contribuții. Problema aici poate fi doar un singur - „prea departe“ capacitatea de a te dus de val și Deci, aveți nevoie pentru a conta în mod corect toate opțiunile și riscurile. Cu toate acestea, posibilitatea de a merge investi rupt în imobiliare, în astfel de situații este foarte mare. Mai ales rău sunt lucruri care se încadrează la costul de investiții ipotecare. În acest caz, datoriile începe să crească în mod semnificativ, și este expus la pericolul depășirii ipotecile valoarea atribuită.
Ce concluzie se poate face aici? Lucrările la producția de venit pasiv cu Foreclosures sunt incredibil de complexe și voluminoase. Angajarea în astfel poate fi doar oameni într-adevăr entuziast, foarte disciplinat și pacient.
