Text: Pavel Ginov Collage: Tatyana Voronina
apartament Vinde nu a fost încă construit este destul de dificil. Dar, cu cota de răbdare - este destul de real. Dar pentru a realiza locuințe virtuale, care, de asemenea, este angajat la banca, este mult mai dificil.
Vânzarea de proprietate într-un nou construit, în conformitate cu Legea federală 214-acasă - sau, mai degrabă, nu punerea în aplicare a apartamentului, precum și atribuirea drepturilor cerințele sale (contract de cesiune) - este destul de comună. De obicei, acest lucru vine atunci când circumstanțele de viață se schimbă, de exemplu, sa născut un alt copil și încăpătoare au nevoie de locuințe. Sau vânzător de apartamente virtuale vrea pur și simplu să câștige pe diferența prețurilor - locuințe în etapele ulterioare de construcție este mult mai scumpă decât la începutul vânzărilor. În plus, este benefic pentru cumpărător și, pe măsură ce devine o casă înainte de a pune casa si, prin urmare, să plătească mai puțin decât în apartament finit.
Dar este realist de a vinde apartamentul contract intr-o casa nou construita, în cazul în care acesta este angajat la banca?
„Air“ în datorii
Achiziționarea unui apartament într-un complex rezidential nou construit - este o achiziție inițială de „aer“, adică, ceea ce nu există încă. Și achiziționarea de noi clădiri pe fondurile împrumutate pot fi numite absurd în caseta: cumperi ceea ce nu este pentru bani, care nu sunt.
Vândut apartament ipotecar împovărat, în acest caz, cu două tratate: cu dezvoltatorul - achiziționarea de locuințe, cu banca - primirea (și returnarea ulterioară) împrumut. Și astfel, cel mai probabil, aveți nevoie pentru a obține permisiunea de la ambele înainte de a putea încheia un contract cu atribuirea cumpărătorului.
În primul rând, avem nevoie de mai mult timp pentru a citi cu atenție contractul cu banca pentru un împrumut privind securitatea de locuințe în construcție. Este posibil că există un punct în care anterior debitorul nu acordă o atenție (mai ales în cazul în care, ulterior, nici un contract de cesiune nu a fost de gând să semneze). Și anume: o interdicție privind înstrăinarea de apartament timp de trei ani de la construirea casei (ca o opțiune - înainte de înregistrarea drepturilor de proprietate), sau până când nu a fost încă rambursat întregul împrumut.
În cazul în care o astfel de restricție în contract acolo, singura cale - de a rambursa împrumutul cumpărătorul bani pentru a elimina grevarea de proprietate și doar apoi a lua restul de bani în schimbul acordului de restructurare de capital (DDU). Pare destul de simplu, dar încearcă să găsească pe cineva care vă va oferi o sumă semnificativă, fără emiterea unui contract de vânzare (și re-DDU), și cu siguranță nu sa dovedit a încheia aplatiza ca garanție. Documentat o astfel de afacere este destul de posibil să se aranjeze cu ajutorul avocaților, dar este îndoielnic că un astfel de sistem va fi de acord cu majoritatea cumpărătorilor.
Și atât de mult mai real - de a vinde dreptul de a pretinde apartamentul, împreună cu acordul de împrumut, adică participarea la tranzacția a băncii care a emis dvs. de credit ipotecar. În cazul în care un cuplu de ani în urmă pentru a obține acest consimțământ al băncii a fost foarte dificil, dar acum unii creditori nu se opun la schimbarea proprietarului imobilului ipotecat. Mai ales în cazul în care deținătorii de interese, debitorul va face clar că el are probleme financiare și alte plăți el nu poate trage. După cum știți, mult mai profitabile organizații de credit care beneficiază de plăți periodice cu privire la împrumut, decât să se angajeze în punerea în aplicare a apartamentului garanții. și chiar mai mult - neterminat.
Figura pentru patru
În primul rând, vânzătorul trebuie să contacteze banca lui, și, eventual, cât mai multe detalii pentru a explica motivele pentru care el este obligat să re-înregistreze DDU către o altă persoană. Ca o condiție prealabilă ar trebui să fie înaintat permisiunea oficială banca de dezvoltator pentru o astfel de operațiune (în unele companii de un astfel de acord va trebui să plătească). Apoi, banca a prezentat o declarație scrisă cu privire la dorința de a încheia un tratat cesiunii. Pentru a avea lui durează de obicei două sau trei zile. Majoritatea băncilor pentru acest serviciu va necesita, de asemenea, comision (10 - 20 mii. Frecați.)
De data aceasta, desigur, cumpărătorul ar trebui să definească candidatul. Căci el va trebui să aleagă modul în care se va ocupa. Cel mai simplu mod - în cazul în care au deja suma necesară în întregime. În acest caz, este semnat un acord tripartit între vânzător, cumpărător și banca. Cumpărătorul face bani în două cutii diferite de depozit: într-o singură - o sumă care se bazează bancar (creditul in sine, tot felul de interese și penalități), cealaltă - care ia vânzătorul. În același timp, pentru înregistrarea în Registrul de Stat rus a servit o declarație a băncii de a ridica poverile de apartament, iar contractul de cesiune a creanțelor. Noi OP-uri fără minciuni (republicat vechi).
Unele bănci cu celule nu mai funcționează, preferând o scrisoare de credit irevocabilă. Ca parte a acestei tranzacții, Banca de bani cumpărător într-un cont special și le transferă către vânzător numai după citirea documentului privind dreptul de proprietate de tranziție a proprietății. Desigur, deoarece nu se va deduce valoarea totală a datoriei pe ipotecare.
Toate legea
Există o altă schemă de vânzare de apartamente ipotecare - cumparatorul va fi obligat să utilizeze banii împrumutați pentru a plăti vânzătorului de împrumut. Un alt an sau doi în urmă, era imposibil, dar acum unele bănci emit astfel de credite. Cu toate acestea, numai în cazul în care acordul cu dezvoltatorul, vânzarea de locuințe în cadrul unor contracte de participare pondere în cadrul 214-FZ. Aceasta este schema de HBC au încredere în bănci nu va provoca.
Aici, de asemenea, există două versiuni de evenimente. În primul rând, un apartament, cumpărat pe un credit ipotecar, puteți vinde prin înlocuirea părților la contract. În acest caz, cumpărătorul preia absolut toate obligațiile ipotecara de la vânzător. Tot ceea ce pe partea de sus a sumei - este transferată către vânzător. Desigur, aici trebuie să obțină acordul tranzacției de către banca creditoare, iar acest lucru nu este întotdeauna realist. Cel mai probabil rezultat: banca nu va lua în considerare noul debitor la fel de fiabile ca și cele vechi. Și, prin urmare, de a refuza reînnoirea contractului.
A doua opțiune: cumpărătorul ia un credit ipotecar într-o altă bancă. Aceste fonduri sunt plătite în afara primului împrumut, vânzătorul primește un profit mic, și se pare că toată lumea este fericită. Dar, de fapt, face este doar numai în cazul în care cumpărătorul deja unele proprietăți pe care le poate aranja cauțiune. Dă credit de la faptul că, odată ce a stabilit deja, banca cu siguranță nu va fi. Și pentru că potențialul cumpărător, desigur, este mult mai convenabil de a cumpăra un apartament direct de la dezvoltator.
În general, șansele de a reînnoi apartament cu credit ipotecar într-o casă nou construită pe cealaltă persoană și de a ajuta în același timp, cel puțin unele venituri, foarte mici. Cele mai multe care se poate aștepta ca vânzătorul este „sparge chiar“, după ce a petrecut o mulțime de timp. Deci, du-te pentru ea stă doar în ultimă instanță.