Contractul ipotecar implică o listă a anumitor drepturi și obligații ale creditorului și ale debitorului. Fiecare dintre părți, potrivit legii, are dreptul de a-și transfera drepturile și obligațiile către o terță parte. Această procedură se numește atribuire.
Alocarea ipotecilor: de ce este nevoie?
Împrumutatul poate transfera dreptul de proprietate asupra unei terțe părți și, în același timp, transferă drepturi și obligații băncii pentru întreținerea creditului ipotecar.
Problema atribuirii drepturilor și obligațiilor proprietarului ipotecilor poate apărea în situații diferite:
- După divorț, unul dintre soți refuză partea sa în proprietatea dobândită în comun, toate plățile aferente împrumutului fiind plătite de cel de-al doilea soț care deține proprietăți imobiliare.
- Vânzarea urgentă de bunuri imobiliare. În cazul în care împrumutatul trebuie să închidă împrumutul într-o perioadă scurtă de timp și să realizeze proprietatea imobiliară, el poate face acest lucru în baza contractului de atribuire. De obicei, această procedură durează mai puțin timp decât rambursarea anticipată a împrumutului, înlăturarea greutății și a vânzării.
- Primirea unei moșteniri. După moartea împrumutatului, moștenitorul său predă nu numai proprietatea imobiliară, ci și îndatoririle legate de întreținerea contractului de împrumut.
- Împrumutatul dorește să închidă ipoteca, de exemplu, din cauza lipsei capacității de rambursare a datoriilor.
- Creditorul împarte împrumutul unei alte persoane juridice. Acest lucru se poate întâmpla atât în vânzarea unui portofoliu de credite ipotecare, cât și în vânzarea unui împrumut unei societăți de colectare din cauza neîndeplinirii de către debitor a obligațiilor sale.
Autorizație bancară
Singurul caz în care împrumutatul poate dispune garanția, fără a cere aprobarea băncii, este o voință. Toate celelalte tranzacții legate de transferul proprietății imobiliare, care se află într-o ipotecă, pot fi efectuate numai cu permisiunea creditorului.
Prin urmare, înainte de a decide întrebările cu potențialul proprietar, trebuie să solicitați băncii aplicația corespunzătoare. Băncile sunt foarte precaute în legătură cu astfel de operațiuni și eliberează permise în cazuri excepționale. Dacă operațiunea este efectuată în orice mod fără permisiunea creditorului, are dreptul:
- Realizarea unei serii de activități, care vor duce la declararea nevalidă a tranzacției.
- Solicitarea rambursării anticipate a tuturor datoriilor în baza contractului de împrumut, inclusiv a sancțiunilor care au fost impuse ca urmare a încălcării acestuia.
- Efectuați o procedură pentru colectarea garanțiilor.
Riscurile și beneficiile noului proprietar
În plus, un avantaj clar pentru noul debitor este aproape 100% curățenia juridică a apartamentului.
De obicei, prețul unui apartament vândut prin cesiune este sub media pieței. Dar este necesar să se determine existența unor sancțiuni acumulate în baza contractului de împrumut. Banca poate transfera toate amenzi unui nou debitor. Dacă dimensiunea lor este semnificativă, acest lucru poate reduce semnificativ rentabilitatea tranzacției. De obicei, astfel de probleme sunt rezolvate în mod individual în bancă.
Cu toate avantajele tranzacției, la prima vedere, are o serie de riscuri. Banca nu încheie un acord suplimentar cu contractul inițial de împrumut, ci încheie un acord nou. Condițiile sale pot diferi semnificativ de condițiile de creditare acordate primului debitor. Rata poate fi majorată, termenul de creditare redus, diverse comisioane introduse, care au lipsit în contractul inițial. Toate acestea cresc semnificativ plata lunară pentru ipotecă. Banca va cere, de asemenea, încheierea unor noi contracte de asigurare. Noul împrumutat trebuie să studieze cu atenție toate contractele, deoarece acestea pot fi diferite de cele tipice.
În cazul în care debitorul nu rambursează datoria, banca poate vinde apartamentul printr-o licitație, sau poate transfera drepturile unui nou debitor. Aici situația este posibilă atunci când proprietarul inițial nu dorește să fie evacuat în mod voluntar și trebuie să se adreseze organelor Ministerului Afacerilor Interne.
Cea mai neplăcută situație care poate apărea atunci când se transferă o ipotecă este atunci când fostul proprietar se deplasează în instanță pentru a recunoaște tranzacția ca nevalabilă. El poate explica această afirmație prin faptul că tranzacția a fost efectuată pe termeni evident nerentabili pentru vânzător.
Procedura de înregistrare
- Debitorul care vrea să vândă un apartament ipotecar și "scapa" de o ipotecă găsește un cumpărător.
- Vânzătorul și cumpărătorul solicită băncii permisiunea de a executa cesiunea.
- Banca verifică potențialul debitor și decide cu privire la posibilitatea alocării.
- Între bancă și cumpărător se înțelege un acord de împrumut și ipotecă.
- Transferul de proprietate este înregistrat.
- Cumpărătorul este calculat cu vânzătorul.
- Noul debitor rambursează ipoteca, în conformitate cu termenii contractului de împrumut.
Alocarea drepturilor unui apartament într-o clădire nouă
Alocarea drepturilor de proprietate este una dintre modalitățile care permite proprietarului să se schimbe în cadrul unui acord de construcție comun. Diferența cu achiziționarea de locuințe pe piața secundară este că vânzătorul nu are un titlu de proprietate asupra imobilului.
Băncile sunt precaut de a emite un împrumut pentru a cumpăra un apartament în casă, care nu este pus în funcțiune. Ele lucrează de obicei numai cu o listă îngustă de dezvoltatori, cu care există anumite acorduri partenere. Prin urmare, dacă o persoană dorește să cumpere un apartament într-o clădire nouă, merită să aflați cu ce bancă dezvoltatorul companiei lucrează.
Ordinea de înregistrare a contractului va depinde de faptul că cumpărătorul inițial sa stabilit integral sau parțial cu dezvoltatorul. În cazul în care calculul a avut loc în întregime, atunci permisiunea companiei de construcții pentru alocare nu este necesară.
Pentru cumpărător, riscul principal de a achiziționa o astfel de proprietate este legat de dezvoltator. Nimeni nu poate oferi o garanție că casa va fi finalizată și pusă în funcțiune cu succes, mai ales în perioada menționată inițial. Astfel, există riscul de a rămâne fără un apartament, dar cu un împrumut ipotecar. Cu cât este mai mare procentajul lucrărilor de construcție, cu atât riscul de a nu primi locuințe este mai mic.