Un contract de împrumut garantat cu ipotecă este încheiat de două părți: banca și împrumutatul. Fiecare dintre ele are drepturi și obligații reciproce.
În același timp, fiecare parte poate să le transfere unei terțe părți care nu a participat la încheierea contractului. Aceasta este o misiune. Ca urmare, cercul de persoane din obligație se schimbă.
În ceea ce privește o ipotecă, aceasta înseamnă că împrumutatul poate vinde apartamentul cumpărat de el pe credit împreună cu acest împrumut.
Și apoi, în loc să plătească ipoteca băncii, va exista un cumpărător - un nou debitor. Care va rambursa vânzătorului suma plătită deja și eliberarea de la această obligație băncii.
Cine are nevoie de ea?
Se consideră, în general, că alocarea drepturilor pentru ipoteci este disponibilă numai la încheierea unui acord de construcție comun.
Deci nu atribuie locuința însăși, ci dreptul de a cere transferul de la constructor după finalizarea construcției casei și punerea ei în funcțiune.
Această situație, într-adevăr, este cea mai comună, dar nu singura.
Alocarea este posibilă în cazul în care un cuplu căsătorit a luat un credit ipotecar:
- după divorț, unul dintre soți poate renunța la partea sa din proprietatea comună în favoarea celui de-al doilea;
- dar, în același timp, să alocăm și toate plățile pentru ipoteci.
O altă opțiune ar putea fi o vânzare urgentă de locuințe, de exemplu, atunci când se trece la reședința permanentă în străinătate.
Nu doresc să-și petreacă timpul cu privire la vânzarea de locuințe, rambursarea anticipată a creditelor ipotecare și eliminarea sarcinilor de la locuințe, vânzătorul poate schimba pur și simplu toate acestea unui cumpărător care nu se grăbește.
Astfel de apartamente sunt de obicei vândute și la cel mai mic preț.
Motivul transferului unui împrumut și dreptul la un apartament poate fi moștenirea.
Nu este necesară consimțământul băncii creditoare de a-și motiva locuința debitorului [articolul 37 alineatul (3) din Legea ipotecară].
După moartea sa, moștenitorul (sau moștenitorii) primește automat întregul complex de drepturi și îndatoriri ale rudelor sale.
Dreptul împrumutatului
Împrumutatul care a semnat un acord de împrumut cu banca. transferă banca ca gaj la apartamentul achiziționat (casă, casă, garaj, cabană, etc.). Aceasta dă naștere unor restricții privind drepturile sale de proprietar.
Chiar și mai multe restricții afectează dreptul de a dispune de proprietatea lor. Adică să vindem, să oferim, să schimbăm, să facem o contribuție la entitatea juridică și așa mai departe.
Toate aceste împrumutatul poate face numai cu consimțământul băncii de garanție (articolul 37). Aceasta este esența îndatorării impuse de gaj.
Singura modalitate de a dispune de proprietatea dvs. fără cunoașterea băncii este aceea de a lăsa o amprentă. Legea stabilește nulitatea termenilor contractului care limitează acest drept al proprietarului.
De unde să încep?
Deoarece consimțământul băncii este o condiție prealabilă pentru cesiunea drepturilor sale de către debitor, ar trebui să înceapă obținerea unui astfel de consimțământ. În cazul în care răspunsul este pozitiv, contractul va fi reînnoit deja cu noul debitor.
Dar, cel mai adesea, dacă nu este vorba de moștenire, băncile nu sunt dispuse să aprobe tranzacții precum cesiunea de credite ipotecare.
Încălcarea procedurii stabilite prin lege va avea o serie de consecințe pentru debitor.
Anume, banca poate cere:
- recunoaște tranzacția ca nevalabilă și aplică consecințele recunoașterii acestui fapt;
- rambursează anticipat întreaga sumă a datoriilor și a dobânzilor aferente;
- de a exclude bunurile gajate, indiferent de opinia proprietarului vechi sau nou.
Alocarea unui credit ipotecar
Alocarea, așa cum sa menționat deja, este posibilă atât de la creditor, cât și de la împrumutat.
În fiecare dintre aceste cazuri există o serie de caracteristici care trebuie luate în considerare.
De la un individ
Condiția principală. efectuarea unei posibile alocări a unui credit ipotecar este consimțământul băncii. Dacă nu vorbim doar de moștenire.
Dar, în cazul în care tranzacția este încă deținută, noul debitor trece toate obligațiile pentru ipotecă. Inclusiv chiar și cele care nu au îndeplinit proprietarul precedent de locuințe.
Adică, dacă și-a vândut apartamentul, dorește să scape de datorii la bancă, atunci toate penalitățile și penalitățile vor trebui să fie plătite de cumpărător.
Cu toate acestea, prin acord cu banca, acestea pot fi anulate. Dar acest aspect trebuie clarificat înainte de încheierea contractului.
O altă bancă
Uneori, într-un contract de ipotecă, nu un debitor, ci un creditor se schimbă.
Debitorul nu are nevoie de acest consimțământ, banca are dreptul de a lua o astfel de decizie. Dar el are datoria să notifice împrumutatul despre acest fapt în scris.
Notificarea trebuie să includă:
- noi detalii de plată;
- procedura de efectuare a plăților lunare;
- modificări ale drepturilor și obligațiilor.
În cazul în care banca nu a notificat debitorului cu privire la schimbarea creditorului, nu i-a furnizat noi detalii bancare și nu sa familiarizat cu drepturile și obligațiile, el nu poate aplica sancțiuni debitorului.
Conform contractului
Alocarea de drepturi asupra creditelor ipotecare la locuințe neterminate este mai frecvent întâlnită. Acest lucru poate fi cauzat de întârzierea dezvoltatorului în construcții.
Participantul la contractul de construcție pe acțiuni, care dorește să se protejeze de rea credință a împrumutatului și obligațiile față de bancă, efectuează o tranzacție similară.
Dar, de regulă, băncile nu sunt prea dispuse să accepte acest lucru.
Cumpărarea unui apartament
Achiziționarea unui apartament în ordinea cesionării unui credit ipotecar este posibilă atât într-o clădire nouă, cât și pe piața secundară. În acest caz, cel mai probabil, prețul său va fi semnificativ mai mic decât valoarea medie de piață.
Dar trebuie să vă amintiți că va trebui să plătiți încă ipoteca.
Având în vedere durata rămasă a împrumutului și o rată a dobânzii suficient de ridicată, costul final al locuințelor poate fi mult mai ridicat.
Pro și contra
Avantajul de a cumpăra un apartament cu privire la cesiunea unui credit ipotecar este costul său scăzut. De fapt, atunci când cumpărăm, se sugerează pur și simplu să se întoarcă proprietarului locuinței acea parte a împrumutului pe care el la plătit deja băncii. Dar acest plus se poate transforma și minus.
Banca încheie un nou acord cu noul proprietar al imobilului, condițiile în care pot să difere semnificativ de cele care au fost mai devreme. Și nu întotdeauna într-o parte favorabilă pentru debitor.
El poate fi stabilit o rată a dobânzii mai mare. Sau banca va cere o plată inițială de jumătate din cost.
Sberbank, de regulă, nu aprobă transferul drepturilor fără o justificare suficientă. De exemplu, soții, în cazul în care nu au un contract de căsătorie valabil. face în mod necesar co-debitori.
Și în caz de divorț, el face pur și simplu cereri pe unul dintre ei în întregime.
De asemenea, VTB 24 nu este înclinat să accepte alocarea.
Cel mai probabil, împrumutătorii vor fi oferite:
- vinde un apartament;
- să se stabilească împreună cu banca;
- eliminați sarcina.
Ei bine, dupa aceea proprietarul este liber sa faca tot ce vrea cu proprietatea sa, fara sa se uite inapoi la banca.
Cum să aplicați?
În cazul în care banca a aprobat tranzacția, este posibilă continuarea procesării documentare. Ar trebui să fie pregătit pentru faptul că banca noului client va fi verificată cu atenție.
Prin urmare, dacă cesiunea a fost inițial destinată să transfere locuințe unei persoane care înainte nu a fost aprobată pentru un împrumut, atunci o astfel de schemă nu ar funcționa.
Banca nu își va majora riscurile.
De unde pot obține un credit ipotecar pentru studenți? Află aici.
Este posibil să ia o ipotecă pentru o singură persoană din Sberbank? Vedeți detaliile din acest articol.
Lista documentelor
Noul debitor va avea nevoie de aceleași informații ca toți ceilalți:
- pașaportul;
- informații privind ocuparea forței de muncă;
- dovada venitului.
Informațiile despre proprietate se află deja în bancă. La fel ca și contractul de împrumut. Un nou debitor va primi o copie a contractului și un program de plată.