Strângerea de fonduri cetățenilor legate de cetățeni pot avea dreptul de proprietate asupra spațiilor în clădiri de apartamente, care, la momentul de a aduce acești oameni bani nu este pus în funcțiune, în conformitate cu legislația cu privire la activitatea de urbanism, metodele permise, a căror listă figurează în Legea federală N 214 -FZ "Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobile" (partea 2 a articolului 1).
Astfel de modalități sunt: contractul de participare la construcții comune; probleme ale emitentului, care deține sau pe o închiriere, dreptul de sub arendă a terenului și a primit în permisiunea de modul prescris pentru a construi pe acest teren al unui bloc de apartamente, un tip special de obligațiuni - certificate de locuințe, recunoscând dreptul proprietarilor lor de a primi de la sediul emitentului, în conformitate cu legislația privind valorile mobiliare din Federația Rusă; construcția de locuințe și cooperativele finanțate din locuințe, în conformitate cu legile federale care reglementează activitățile acestor cooperative.
Atunci când această tranzacție este de a strânge fonduri pentru construirea a cetățenilor, comise cu încălcarea cerințelor stabilite prin paragraful 2 al articolului 1 din lege, poate fi considerat nul de către o instanță numai pe costum cetățean, a încheiat un acord (partea 2.1 din articolul 1 din Legea). Această normă este nouă, menită să elimine schemele de by-pass de atragere a fondurilor cetățenilor pentru construcția de clădiri de locuințe.
În ciuda modificărilor și completărilor în timp, Legea federală nr. 214-FZ nu rezolvă complet problema finalizării clădirilor cu mai multe apartamente, dezvoltatorul cărora nu poate continua să construiască o clădire de locuințe și să o pună în funcțiune. În timp ce această situație este destul de comună, dacă nu tipică. Probleme cu dezvoltatorul poate fi o consecință a perturbărilor inițiale în activitățile constructorului încă într-un stadiu incipient de atragere de fonduri cetățenilor, precum și experiența în cursul dezvoltator activității economice, cum ar fi utilizarea abuzivă a fondurilor ridicate pentru construirea sau falimentul dezvoltatorului.
În chestiunea alegerii unei metode de realizare a unei construcții de probleme, normele Legii federale nr. 214-FZ se dovedesc a fi nefuncționale și nu sunt coordonate cu legislația urbanistică, locuințe și terenuri a Federației Ruse.
Deci, ambiguu în practica juridică este întrebarea dacă finalizarea unui bloc de apartamente aparține altei persoane, după încetarea construcției de case de constructor de mai multe familii (din cauza falimentului) la construcția și dacă măsuri de atragere a cetățenilor fonduri pentru a finaliza construcția de clădiri de apartamente intră în Legea federală N 214 -FZ "privind participarea la construcția de locuințe și alte imobile și la introducerea unor modificări la unele acte legislative ale Federației Ruse".
Examinarea relațiilor privind finalizarea unui bloc de apartamente în afara legăturii cu construcția acestuia conduce la reglementarea juridică a unor astfel de relații din sfera legii federale speciale N 214-FZ. Dimpotrivă, calificarea relațiilor privind finalizarea unui bloc de locuințe ca construcția sa păstrează în mod oficial posibilitatea de a aplica legea menționată și garanțiile prevăzute în ea pentru participanții la construcția comună.
În consecință, după ce participanții la construcția comună a drepturilor de proprietate asupra obiectului construcției neterminate, Legea N 214-FZ nu se aplică finanțării finalizării construcției casei ".
Această poziție a autorității de stat a subiectului Federației Ruse la controlul și supravegherea construcției în comun a clădirilor de locuit afișează pe deplin constructorii de case cu probleme care au dat faliment, din domeniul de aplicare al legii speciale și privează participanții de construcție comună, afectate de insolvabilitatea financiară a constructorului, toate garanțiile legale pentru continuarea construcției de altă casă , deschizând calea spre tot felul de scheme de fraudă din partea noilor dezvoltatori și cvasi-dezvoltatori.
În timp ce Legea N 214-FZ literal nu înseamnă că această lege nu se referă la persoanele care au devenit proprietari de construcție neterminată a unui bloc de apartamente, dar ale căror fonduri suplimentare sunt ridicate pentru finalizarea construcției unui bloc de apartamente. Diferențele în poziția juridică a organismului public pentru construirea de capital case de control și supraveghere, precum și abordări diferite la problema sistemului judiciar nu sunt valabile, deoarece acestea conduc la o încălcare a principiului egalității cetățenilor în fața legii și instanțele de judecată, care oferă o protecție inegală a drepturilor și intereselor participanților de construcție în comun blocuri de apartamente pe teritoriul Federației Ruse.
Pe baza celor de mai sus, alegerea unei metode legale pentru realizarea unei locuințe nu este simplă și necesită o decizie legislativă specială și la nivel federal, deoarece se referă la chestiunea temeiului juridic pentru apariția dreptului de proprietate asupra locuințelor aflate în construcție.
Deci, dacă presupunem posibilitatea de finalizare a clădirii de apartamente de numai acele tehnici specificate la paragraful 2 al articolului 1 din Legea federală N 214-FZ, o astfel de consolidare ar trebui să urmeze în mod direct legea și în mod special adaptate pentru fiecare mod posibil, în caz contrar pot exista interpretări diferite, după cum reiese practica de aplicare a legii.
De exemplu, metoda de realizare a blocului prin schimbarea constructor și să încheie contracte cu o construcție comună cu un nou dezvoltator ridică o serie de probleme și conflicte practice legislative nerezolvate. În primul rând, nu este procedura de reziliere a contractelor cu fostul dezvoltator la incapacitatea legală de a încheia acorduri paralele cu noul set dezvoltator, și în absența unui mecanism în legea de succesiune între dezvoltatorii vechi și noi. În plus, legislația nu stabilește procedura de formare a unui nou dezvoltator de semne legale ale constructorului cerut Federal Legea N 214-FZ, pentru un anumit bloc de apartamente, și anume obținerea unei noi drepturi de dezvoltator la terenuri, determina stadiul de pregătire la domiciliu, la momentul transferului său la construirea unui nou dezvoltator, înregistrarea permisiunii de finalizare a casei, pregătirea și aprobarea documentației de proiectare, luând în considerare necesitatea de a finaliza clădirea cu apartamente. În special, una dintre principalele probleme este drepturile de înregistrare la terenul pe care instalația este situată, nu a fost finalizată de construcție.
Acordarea drepturilor de teren în cadrul clădirii de apartamente tulbure este una dintre lacunele legislative serioase, care este folosit pentru a crea o varietate de soluții și circuite informale de finalizare a caselor după dezvoltatorii fără scrupule.
Acest lucru se datorează asigurării în paralel a procedurilor paralele privind asigurarea unui teren în care se află sau se află o astfel de proprietate, cum ar fi o clădire de locuințe, în legislația civilă, terestră, locuințe și urbanism a Federației Ruse.
Regulile de mai sus sunt incompatibile cu caracteristicile terenului pe care clădirea construite blocuri de locuințe nefinalizate, a căror construcție nu poate fi continuată, iar dezvoltatorul original, care nu pot fi recunoscute de urgență și sub rezerva de demolare.
Situația cu finalizarea unui teren bloc de apartamente, care nu este finalizat construcția unui bloc de apartamente, dobândește un statut diferit. Aici, obiectul principal de a determina soarta terenului, este o clădire de apartamente cu neterminat existente împotriva lui nu este încetarea construcției a apărut de la prima dezvoltator. Asigurarea terenului pe care casa apartament neterminat prin licitație cu procedura generală, reglementată de legislația de teren, poți nu doar din cauza grevarea construcției neterminate obiect de teren, care este, de asemenea, necesară pentru a termina construirea.
O altă constrângere legală este regula de paragraful 1 al articolului 13 din Legea federală N 214-FZ, prin care pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor dezvoltator (mortgagor), în cadrul unui contract de construcție utilizate în comun din momentul înregistrării de stat a participanților de construcție în comun (ipotecari) sunt considerate a fi furnizate în gaj pentru construcția (construcția) unei clădiri de apartamente, care va include obiectele de construcție comună, un teren care aparține dezvoltatorului pe dreptul de proprietate sau chirie subrent dreapta, chiar pe teren a spus și construcții (create), în această porțiune de teren Condo. Astfel, oferind terenul pe care clădirea de apartamente neterminate, către o altă persoană, fără a lua în considerare drepturile participanților de construcție în comun ca creditorul ipotecar nu corespunde procedurii generale de acordare a terenurilor. Aceste prevederi ar trebui luate în considerare în cazul în care participanții la construcția comună nu au recunoscut dreptul de proprietate partajată comună asupra blocului de locuințe neterminat. Mecanismul de succesiune între dezvoltator în stare de faliment și un nou dezvoltator, care poate fi încredințată finalizarea problemei unui bloc de apartamente, legislația rusă nu prevede, motiv pentru care procedura generală pentru furnizarea de terenuri pentru construcția de locuințe, terenuri fixe și legislația de urbanism din Federația Rusă, neadaptată situații cu finalizarea blocurilor aflate în dificultate.
În plus, ca fiind cruciale în cazul caselor problematice nu are nici o parcelă, destinate pentru construcția de locuințe, și deja construit, dar neterminat clădire de apartamente, până în prezent au aplicat dispozițiile speciale privind dreptul exclusiv de a proprietarilor de terenuri de clădiri și structuri (punctul 1 din articolul 36 din RF RF). Această dispoziție specială se aplică în cazurile în care participanții partajate de construcție în loc de blocare a pieței pe obiecte colaterale admise pentru un drept de proprietate comună în acțiuni pe un subiect nu a fost finalizată de construcție.
Astfel, de îndată ce participanții în comun de construcție, în scopul de a proteja interesele lor recunoscute proprietatea comună de construcție nu a fost finalizată unei case de apartamente ca proprietarii clădirii, dar acestea au dreptul exclusiv de a achiziționa proprietatea sa în teren pe care să construiască această clădire. Cu toate acestea, dreptul de a achiziționa terenul prevăzut pentru o taxă (în proprietate - prin achiziționarea, pentru utilizare - pe baza de leasing oneroase sau închiriere). O astfel de dispoziție privind dreptul exclusiv al proprietarului clădirii pentru a dobândi dreptul de proprietate sau de închiriere a terenului pe care se află, se află în conflict cu prevederile Codului Funciar al Federației Ruse de a oferi teren pentru construcția (finalizare) al unui bloc de apartamente, în cazul în care clădirea este o construcție neterminată obiect . Articolul articolului 36 din Codul Funciar RF nu este în concordanță cu cerințele din Legea federală N 214-FZ, în care este dezvoltatorul ar trebui să aibă un teren privind dreptul de proprietate sau de închiriere.
O altă contradicție mai gravă apare atunci când există moduri paralele paralele de acordare a unui teren în funcție de scopul proprietății pe care se află. Deci, în cazul în care, în conformitate cu articolul 36 din proprietarii LC RF ale clădirii au dreptul exclusiv de a achiziționarea gratuită a terenurilor, în conformitate cu articolul 16 din Legea cu privire la intrarea în vigoare a Codului de locuințe al RF (în continuare - LC RF) proprietarii de clădiri de apartamente (proprietarii de spații în ea) are dreptul exclusiv de a achiziționarea gratuită a unui teren pe care se află un bloc de locuințe în proprietatea comună, prin formarea unui teren și efectuarea înregistrării sale cadastrale de stat.
Parcelă de teren pe care clădirea de apartamente și altele fac parte din acest imobil casa, care este format înainte de intrarea în vigoare a Codului de locuințe Federația Rusă, precum și cu privire la care a avut loc de înregistrare cadastrală de stat, se transformă liber în proprietatea comună a proprietarilor de spații într-o clădire cu apartamente ( Partea 2 a articolului 16 din Legea introductivă).
În acest clădiri de apartamente și alte proprietăți imobiliare, care fac parte din astfel de case construite sau reconstruite după introducerea Codului de locuințe Federația Rusă, adoptat comisie de acceptare numai la stabilirea mărimii și a limitelor de teren pe care există astfel de clădiri de apartamente (partea 6 din articolul 16 din Legea introductivă).
Astfel, dacă nu a fost construit un teren în cadrul unui bloc de locuințe și nu a fost cadastral, numai proprietarii clădirii au dreptul exclusiv de ao achiziționa, iar acest teren nu poate fi dat altcuiva. Conform părții 1 din articolul 36 din RF LC, un teren sub o clădire de apartamente este o parte integrantă a proprietății comune într-o clădire de apartamente și, în virtutea legii, poate aparține numai proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente.
Un astfel de mod de teren ocupat de casa cu apartamente, elimina furnizarea de terenuri pentru proprietarii clădirii, în conformitate cu articolul 36 din RF LC, precum și alocarea de terenuri în proprietate sau să închirieze un nou dezvoltator, în cazul în care dreptul de proprietate asupra obiectului nu este finalizat construcția unui bloc de apartamente înregistrat pentru o înșelat dobânzilor.
Acest lucru pune întrebări destul de actuale și practici restante de extindere a relațiilor de la finalizarea blocurilor de locuințe aflate în dificultate din Legea federală N 214-FZ „Cu privire la participarea la construirea în comun a clădirilor de locuit și alte bunuri imobiliare ...“. În practică, marcate coliziunile dau naștere la diferite circuite la finalizarea caselor, ocolind cerința unei construcții FZ N 214-FL. Unul dintre aceste scheme este finalizarea unei clădiri problematice prin intermediul HOA creat în ea. În același timp, posibilitatea de a crea în clădiri de apartamente de construcții HOA expres prevăzute de lege, dar activitatea sa și în special starea clădirilor aflate în construcție nu sunt reglementate de nici o legislație. Absența reglementării legale necesare este compensată de discreția organelor de conducere ale HOA, inclusiv a adunării generale a membrilor HOA. Imposibilitatea unui nou dezvoltator de drepturi de teren pentru completarea unui bloc de apartamente (și, prin urmare, incapacitatea de a obține permisiunea pentru construcție, finalizarea) este considerată ca fiind una dintre cele mai mari motive pentru eliminarea în curs de dezvoltare cu privire la finalizarea relațiilor din sfera de aplicare a legislației specifice privind construcția în comun a clădirilor de locuit, lăsând soluția la toate problemele la finalizarea construcției și punerea în funcțiune a casei aflate în exploatare pentru responsabilitatea independentă și riscul coinvestatorilor fraudați în.