De-a lungul ultimilor decenii, modul direct la cladiri de apartamente (ICM) sa dovedit a fi un foarte simplu și nu de conflict, atât de mult, astfel încât chiar și legea cu privire la numărul de restricții au fost ridicate de la el locuiesc în clădiri de apartamente. Astăzi are o serie de avantaje față de alte metode de gestionare și, în primul rând, din punctul de vedere al costurilor economice pentru proprietarii de spații este cel mai eficient. Cu toate acestea, există unele obstacole în calea modului direct de a gestiona MKD, care are toate șansele ca tot ce nu va fi umbrit mâine. Serghei FILIMONOV. prorector pentru activități științifice
"Academia de Stat de Construcții
și locuințe și complexe comunale »,
principalul expert al NP "Zhilkommunstroisertifikatsiya", lector senior
Cu toate acestea, în multe regiuni ale țării această regulă a fost încălcată în mod universal. Gestionarea a fost efectuată în clădiri de locuințe și cu un număr mare de locuitori. Societatea a stabilit un punct de referință clar pentru demonopolizare în sfera guvernării și trebuia să fie realizat prin orice mijloace.
Analiza reformelor în curs de desfășurare și eliminarea problemelor societății la acel moment face posibilă înțelegerea motivului pentru care a apărut o metodă directă de gestionare. Această metodă de control a fost cea mai simplă și nu cea mai controversată. La numeroasele colegii ale Comitetului de Stat pentru Construcții din Rusia au fost citate indicatorii promovării cu succes a reformei serviciilor de locuințe și servicii comunale. Numărul organizațiilor de conducere care gestionează direct MKD a fost de 40-45% în Rusia.
Management direct - ce este?
Gestiunea directă este demonopolizarea managementului, separarea funcțiilor clientului și a contractantului. Organizațiile de locuințe au furnizat servicii de locuințe și furnizori de resurse - utilități.
Care este calea imediată de a gestiona MKD în acest moment?
Cu metoda directă de control proprietarii spațiilor încheiate cu contractul de servicii de societatea de administrare și (sau) pentru a efectua întreținerea și repararea proprietății comune în casă, în cazul în care MCD mai mult de o duzină de apartamente. Termenii unui astfel de contract sunt aprobați de adunarea generală a proprietarilor de spații.
Organizația care administrează în conformitate cu contractul prestează servicii și (sau) efectuează munca necesară, iar cetățenii plătesc pentru aceste servicii și lucrări.
Proprietarii plătesc facturi de utilități organizațiilor care susțin resursele cu care încheie contracte de furnizare de resurse prin efectuarea de acte concludente.
Relațiile contractuale pentru a reprezenta interesele proprietarilor de spații pot fi unul dintre proprietarii spațiilor în casa unei persoane care are autoritate, putere certificată de avocat eliberat în scris, toate sau majoritatea proprietarilor de spații MKD.
Astfel, calea imediată sa dovedit a fi cea mai rentabilă și fără conflicte opțiune pentru relațiile contractuale pentru toți participanții la astfel de relații.
Care sunt diferențele principale ale metodelor de gestionare?
Din punct de vedere al costurilor economice pentru proprietarii de spații, cea mai eficientă este metoda directă de administrare. Mai mult în jos: monopol local, management independent, TSZH, Marea Britanie în modul de gestionare a societății de administrare, TSZ în baza unui acord de management cu organizația de management.
De ce organizațiile de management "fuge" în modul direct de gestionare (nu o listă completă a motivelor)?
• În legislația actuală a existat o tendință de creștere a volumului de pasive al organizațiilor care administrează fără a schimba suma de plată pentru proprietarii de spații, ceea ce duce în mod inevitabil la sancțiuni administrative și la faliment.
• Sancțiunile administrative nu sunt proporționale cu consecințele infracțiunii. O sancțiune pe bază oficială de 350 000 de ruble duce la imposibilitatea reparațiilor de rutină de 5-6 MKD.
• Toate pierderile sunt suportate de organizațiile de management fără dreptul de a le compensa.
• Neplata proprietarilor și chiriașilor pentru întreținerea locuințelor în valoare de 5% duce la o pierdere totală a organizației de management de 20%, cu un randament mediu de 6-15%.
• Organizațiile de management plătesc pentru depășirea resurselor locuitorilor din consumul efectiv de resurse comunale față de normele de consum stabilite pentru nevoile caselor comune.
• Supervizorii sunt obligați să respecte reglementările pe o perioadă de 2 luni, fără a lua în considerare capacitățile de producție și disponibilitatea resurselor financiare de la organizația de management.
• Autoritățile publice obligă administrativ organizațiile să încheie contracte de furnizare a resurselor în termeni legați.
De ce unii consideră gestionarea directă a fi rău și încearcă să o dovedească altora?
• Lipsa de competență. Se crede că prin această metodă de gestionare a rezidenților MKD sunt angajați, și nu entități economice.
• Utilitatea este mai ușor să colecteze datorii pentru resursele furnizate de o entitate juridică. Ei vor primi întotdeauna întreaga sumă de bani pe instanțe, chiar și pe datorii virtuale.
• Utilitățile vor trebui să-și îndeplinească obligațiile în mod direct față de public și vor emite cereri de plată fiecărui proprietar.
• Autoritățile acordă în principal finanțare utilităților, inclusiv prin intermediul organizațiilor de management. Pentru aceasta, ei sunt gata să înrăutățească condițiile de întreținere a proprietății comune în MKD.
• Unii oameni publici în activitățile de utilități publice își protejează interesele.
• Unele organizații de management au învățat să câștige facturile de utilități și nu doresc să piardă astfel de oportunități în viitor.
• Multe organizații de conducere care operează numai în conducere se tem să-și piardă afacerea.
Avantajele unui mod direct de gestionare a MCD pentru proprietarii de spații.
• Proprietarii spațiilor au relații directe cu organizațiile furnizoare de resurse și nu pot fi deconectate de la furnizarea de energie din cauza datoriilor vecinilor.
• Proprietarii de spații nu plătesc pentru debitori.
• Reseller-ul (intermediarul) al resurselor comunale este exclus. Costurile legate de furnizarea de servicii publice sunt reduse.
• Toate cererile pentru calitatea și volumul locuințelor și serviciilor comunale sunt prezentate organizației de management.
• Interesele proprietarilor sediului în fața terților au dreptul de a fi prezentate de unul dintre proprietari, de președintele Consiliului ICC sau de o altă persoană prin procură.
• Organizația de management nu va plăti facturile de utilități în detrimentul fondurilor pentru serviciile de locuințe.
• Organizația de administrare va putea trece la un sistem simplificat de impozitare, adică va putea oferi mai multe servicii cu aceeași sumă de finanțare.
• Proprietarii de spații pot efectua o parte din servicii și pot lucra în mod independent în condiții gratuite sau compensatorii.