Materialul a fost pregătit de Stanislav Solntsev și Zoya Filozop
Pozițiile chiriașului și proprietarului pe piață sunt foarte contradictorii. În special pentru cititorii Arendator.ru Stanislav Solntsev, managing partner al firmei de avocatură „Sun și partenerii“ (Kaliningrad) și Zoe Filozop, șef al Departamentului Corporate al firmei de avocatura „Districtul Central“ (Voronezh), au pregătit o serie de materiale speciale pentru locatarii caracteristicile juridice și subacvatice procesul de închiriere a bunurilor imobiliare comerciale.
Soldul pozițiilor
Locatarul, pe de o parte, vrea să aibă un predictibile termeni de închiriere pe termen lung, iar pe de altă parte - abilitatea de a rapid și fără consecințe, dacă este necesar, de a rezilia acest contract și a reveni camera. Proprietarul vrea să fie sigur că camera lui nu va aduce numai el o revenire de piață constantă, dar va rămâne intactă, iar proprietarul poate ridica chiria și, dacă este necesar, pentru a evacua un chiriaș din incinta.
În realitate, închirierea de bunuri imobiliare, cu atât mai puțin comerciale, nu este doar un document obligatoriu din punct de vedere juridic, ci și un parteneriat pe termen lung, de multe ori pe mai mulți ani. Nu poate fi armonioasă fără un contract de închiriere clară, ușor de înțeles și transparent prin care fiecare dintre părți nu numai înțelege, dar, de asemenea, în comun, fără un contract care descrie posibilele soluții la cele mai frecvente probleme și previzibile.
Memento pentru chirias
Chiriașul trebuie să țină cont întotdeauna de câteva trăsături de bază ale statutului său juridic. Astfel, chiriașul nu este plătitor al impozitului funciar fie în ceea ce privește terenul închiriat, fie în ceea ce privește locul pe care se află clădirea închiriată. În plus, locatarul nu plătește impozitul pe proprietate și este, de asemenea, obligat să acorde consimțământul la subînchiriere și să-l convingă să nu. Dar: după încheierea unui astfel de acord de subînchiriere, retragerea consimțământului este considerată nevalabilă.
De remarcat, de asemenea, că schimbarea proprietarului proprietății în conformitate cu cl. 617 din Codul civil al Federației Ruse nu constituie motive pentru modificarea sau încetarea contractului de închiriere. Aceasta înseamnă că nicio condiție nu poate fi modificată, cu excepția cazului în care acest lucru este prevăzut de contractul în sine, o plată în garanție nu este rambursată din nou. În plus, locatarul este obligat să plătească chiria în cazul în care contractul este reziliat, deși nu a părăsit sediul.
În cele din urmă, este important să rețineți că nu este necesar să se încheie un contract de întreținere cu o societate de administrare sau de eliminare a gunoiului la o organizație specializată, dacă proprietarul a făcut-o.
Greseli tipice și cum să le prevenim
Prima greșeală obișnuită este absența unui contract. Bineînțeles, încrederea este un element foarte important al relațiilor de afaceri, însă o afacere stabilă nu poate fi construită doar în acest sens. Cel puțin a ta, ca și chiriaș. Absența contractului înseamnă că puteți oricând să vă cereți să părăsiți sediul și să plătiți o îmbogățire fără justă cauză, atât în cuantumul chiriei, cât și într-o altă sumă imprevizibilă.
O greșeală universală este absența unei copii a contractului care a rămas cu locatorul, nu semnarea anexelor la contract sau semnarea de către o singură parte. De asemenea, este important să notăm inconsistența, ambiguitatea formulării tratatului. De exemplu, atunci când într-un paragraf spuneți un cuvânt despre un termen, iar în altul despre același lucru, cu toate acestea cu alte cuvinte.
În zona de atenție deosebită
Când închirierea este, de asemenea, adesea o problemă de proprietari și de reprezentanți falsi fără o împuternicire. Deci, nu este neobișnuit ca o persoană să închirieze o cameră, care în realitate nu este proprietarul ei. În Rusia, ei sunt foarte geloși când cer să vadă pașaportul altcuiva, dar ei chiar vor să vadă "dovezi", apropo, că nu mai dau afară. Din moment ce se poate semna un contract și reprezentant al „procurii“ pe care nu voință sau putere de avocat, care conține autoritatea de plată a serviciilor comunale, participarea la adunarea generală a proprietarilor de clădiri de apartamente sau de a semna contractul cu societatea de administrare, dar nu și pe contractul de închiriere premise. Această autoritate trebuie să fie explicit menționată - "să încheie contracte de leasing" sau "să dispună de proprietatea mea la discreția sa". În acest din urmă caz, această procura nu este numită "generală" de către un avocat, atunci când o persoană poate chiar să vândă proprietatea la discreția sa și în condițiile proprii. "Fără documente" renunță la antecedente și uneori este o metodă de fraudă pentru a obține de la dumneavoastră o "plată de garanție" și pur și simplu să dispară. În cazul în care co-proprietari puțini, și dreptul de proprietate decorate în părți, fiecare dintre proprietarii comune trebuie să semneze contractul și, ulterior, de la fiecare dintre ele, dacă nu se specifică altfel, este necesar să se obțină orice consimțământ necesar, pentru a face fiecare dintre ele de închiriat în mod individual și mai mult, în general, contractul de închiriere. Prin urmare, înainte de tranzacție este necesar să se ceară un extras din Registrul unic de stat. Acum se poate obține chiar și online prin intermediul site-ului web al companiei Rosreestr. În această privință, nu trebuie să îți asumi riscuri, dar trebuie să afli cine este proprietarul bunului la momentul semnării contractului.
De asemenea, bunurile imobile pot fi gajate către o bancă sau alt creditor sau investitor. În acest caz, este necesar să se obțină consimțământul scris al creditorului gajist (sau chiar mai multe) pentru a încheia un contract de închiriere. Cu toate acestea, contractul de gaj poate prevedea că nu este necesar să se solicite un astfel de consimțământ. Proprietarul sediului ar trebui să vă arate acea parte a contractului de gaj, unde este raportat. Dacă există vreo îndoială, trebuie să comandați un extras din Registrul Unic de Stat al Întreprinderilor, să găsiți un creditor gajist și să-i scrieți o scrisoare despre dacă acest consimțământ este necesar și dacă este de acord să-l dea.
De asemenea, este important să înțelegeți scopul spațiilor închiriate. Deci, este necesar să se compare, apoi, ce scop este indicat în certificat și care este evident din locație și situație. Într-o casă de locuințe rezidențială, trebuie să țineți cont de faptul că există restricții datorate legii privind timpul de lucru și acele activități care pot fi localizate acolo. De asemenea, este important dacă casa nu are intrările necesare, este de fapt reconstruită sau zona evident nu corespunde celei indicate în documente. Reconstrucția neautorizată poate duce la costuri de proprietari de apartamente într-o clădire de apartamente, ceea ce înseamnă că există o șansă de a pierde o premisă adecvată și de a intra într-o dispută cu proprietarul pentru a vă plăti daune. O declarație tipică în contract pe care ar trebui să „utilizeze premisele pentru alte scopuri“, poate deveni un motiv chiriaș pentru evacuarea atunci când proprietarul dorește, chiar dacă el verbal autorizat să-l folosească, de exemplu, în producția de mobilier. Este întotdeauna important să se formuleze obiective sau metode de utilizare a proprietății, care va evita ulterior disputele că proprietatea nu este potrivit pentru o astfel de utilizare specifice, iar locatarul va avea dreptul de a pretinde daune-interese de la proprietar.
Este important de remarcat faptul că acceptarea premiselor ar trebui să fie cineva care înțelege construcția tehnică sau exploatarea clădirii, iar în cazul în care contractul de închiriere a inginerilor de cadastru teren pot fi implicate pentru eliminarea limitelor terenurilor în natură, precum și alți specialiști pentru a supraveghea la sol si utilitati subterane. Toate acestea depind de scopurile utilizării și determinării adecvării proprietăților imobiliare închiriate în astfel de scopuri, precum și de necesitatea de a reflecta starea tehnică a bunului după acceptare.
Un punct special este acela de a evidenția particularitățile de a închiria o parte dintr-o clădire sau o bucată de pământ. Legea nu interzice leasing-ul unei părți din proprietate, dar în acest caz, chiriașul va avea nevoie de un plan al sediului pe care va afișa această parte. În acest sens, nu ar trebui să neglijăm serviciile inginerilor cadastrali, care vor ajuta la trasarea calitativă a unui astfel de plan și la calcularea zonei reale a părții închiriate. Dacă intenționați să închiriați zona pentru activități care se încadrează în "Vmenenku" (UTII), ar trebui să indicați imediat în mod grafic unde se află camera de tranzacționare și unde se află depozitul sau alte sedii. Ulterior, acest lucru va salva atât timpul inspectorilor chiriași, cât și al inspectorilor fiscali.
Nu uitați că chiria după expirarea contractului și până când obiectul este returnat nu poate fi plătit de două ori suma, deoarece aceasta creează îmbogățirea fără justă cauză a proprietarului. Dar o astfel de cerință poate fi legală, dacă este specificată în contract ca o pedeapsă în cuantumul chiriei.
În următorul articol, vom suna o serie de sfaturi cu privire la „mecanismul“ de semnarea contractului, în mod cuprinzător a analiza problemele legate de chiriile și să explice cu atenție ceea ce este reprezentat concepte, cum ar fi preliminare și externalizeze „din trecut.“