Sub valoarea cadastrală a obiectului se determină valoarea sa reală, care se stabilește într-o manieră oficială de către organele de stat folosind metodele de estimare a masei. Din valoarea de piață, este diferită prin faptul că, atunci când se evaluează un număr mare de obiecte, se iau în considerare caracteristicile lor individuale și, după ce au fost împărțite în grupuri, se calculează prețul fiecăruia dintre ele. În cazul în care metoda de masă nu se aplică pentru orice obiect imobiliar, cercetarea sa individuală este permisă de un evaluator profesionist cu introducerea datelor în raportul de înregistrare.
Decizia de evaluare cadastrală este luată de autoritățile locale. Ea se realizează de către evaluatori profesioniști, cu care contractul este încheiat, iar rezultatul muncii efectuate este considerat raportul prezentat, datele ale căror date sunt înscrise în Registrul de stat.
Economisiți timp și nervi. Faceți clic aici și în decurs de 5 minute veți primi o consultare gratuită a unui avocat profesionist.
Cum se formează grupurile de evaluare?
Evaluatorul determină valoarea terenului din clădirea apartamentului, care este apoi utilizat pentru a estima toate parcelele de același tip.
Astfel, pentru a efectua evaluarea cadastrală a terenurilor, parcelele sunt mai întâi alocate grupurilor, atunci se calculează costul unui parcel dintr-un grup care se aplică tuturor obiectelor similare celor identificabile.
Cum este determinat modelul de evaluare?
În cadrul modelului de evaluare se înțelege compilarea de către evaluatorul profesional a ecuației, care este utilizată pentru calcularea valorii cadastrale a imobilului, alocată unui grup de evaluare.
Modelele de evaluare includ factori de stabilire a prețurilor care afectează prețul obiectelor de proprietate pe piața vânzărilor. Conform acestor indicatori, se construiește o formulă pentru calcularea valorii cadastrale a proprietății. Evaluatorul poate lua în considerare factori precum:
- Locația terenului sau a casei;
- Tip de utilizare țintă;
- Disponibilitatea infrastructurii din apropiere;
- Oportunitate de comunicare și altele.
Factorii de preț și indicele specific
Factorii de stabilire a prețurilor sunt caracteristicile calitative sau cantitative ale obiectelor care fac obiectul evaluării într-un grup de evaluare și influențează, în opinia evaluatorului, prețul imobiliar într-o anumită regiune, ținând seama de condițiile pieței de vânzări.
În cadrul indicelui specific al valorii cadastrale se determină prețul unitar al unei anumite zone a unui anumit tip de imobil. Potrivit UCC, se calculează valoarea cadastrală a parcelelor sau apartamentelor.
Aplicarea unei evaluări individuale
În cazul în care modelul de evaluare construit de evaluator pentru un anumit tip de imobil nu este aplicabil evaluării unui anumit sit sau apartament, se poate lua o decizie de efectuare a unei evaluări individuale. Această soluție poate fi necesară dacă caracteristicile unui anumit obiect sunt diferite de grupul de masă. Evaluarea individuală poate fi asigurată prin decizia evaluatorului, cu aprobarea agențiilor guvernamentale, comandată de proprietar sau de persoana interesată.
Când este utilizat factorul de corecție?
Prin definirea coeficientului de corecție se înțelege costul caracteristicilor specifice ale grupului de evaluare în comparație cu modelul standard. Factorul de corecție este utilizat de evaluator în scopul perforării specificului obiectului de evaluare în raport cu factorii de stabilire a prețurilor.
Acest indicator este determinat ca urmare a evaluării, dacă există motive serioase pentru reducerea prețului cadastral. Acest lucru se face pentru a nu efectua o evaluare individuală, ci pentru a putea determina prețul real al site-ului, luând în considerare anumite caracteristici. De exemplu, înscrierea unui apartament într-un fond de locuințe de urgență sau drumuri neterminate în apropierea unei terenuri poate fi motivul pentru evaluarea acestora într-o comandă specială și reducerea costului.
Modificările valorii cadastrale existente se efectuează cel puțin o dată la trei ani, dar nu mai des decât o dată în perioada de cinci ani. Înainte de expirarea acestei perioade, persoana interesată, cel mai adesea proprietarul, se poate adresa autorităților de stat pentru reevaluare, conform cărora actualii indicatori de cadastru vor fi modificați. De asemenea, prețul actual poate fi contestat într-o ordonanță judiciară sau de judecată.
Cum să aflați indicatorul specific?
Obiectele pentru care sunt indicate informații de preț generalizate sunt obiecte imobile care au parametri de bază asemănători într-un anumit grup de evaluare. Acestea indică datele statistice conform cărora se construiește un raport privind vânzările și alte tranzacții legate de transferul de proprietate în regiune pentru ultima perioadă de raportare. Datele generalizate ar trebui să fie similare în ceea ce privește caracteristicile economice, operaționale și tehnice. Perioada de raportare este determinată de momentul efectuării ultimei reevaluări a obiectelor introduse în Cadastru.
Parametrii pentru selectarea caracteristicilor de bază ale informațiilor despre preț pot fi găsiți și utilizând cartea de proprietate. Acesta conține informații despre caracteristicile întregului fond de proprietate, care face obiectul înregistrării în Cadastrul de Stat.
Când se poate umfla valoarea cadastrală?
În ciuda faptului că valoarea cadastrală a proprietății imobiliare este determinată conform legislației de la calcularea indicelui său specific înmulțit cu suprafața terenului sau a apartamentului, cazurile de supraevaluare a acestei cifre în raport cu prețul său real sunt destul de frecvente. Indicatorul specific este stabilit de autoritățile locale, însă atunci când se calculează valoarea obiectului de evaluare care va fi inclus în registrul de stat, nu se iau în considerare caracteristicile sale individuale. Prin urmare, supraestimarea procedurii de determinare a valorii cadastrale a bunurilor imobile poate apărea din cauza:
- Calculul incorect al indicatorului specific, dacă nu îndeplinește cerințele pieței, ținând seama de tranzacțiile de cumpărare și de vânzare pentru acest tip de proprietate. Prețul pieței poate fi mult mai mic datorită faptului că anumite caracteristici ale terenurilor sau ale altor tipuri de imobile nu permit utilizarea lor pe deplin. Totuși, acest lucru nu este întotdeauna luat în considerare de autoritățile locale. Apoi, poate fi necesară o reevaluare sau o scădere a indicelui specific pentru un anumit tip de obiect. Procedura de contestare implică trimiterea la o instanță de arbitraj sau comisie special creată;
- Definițiile parcelei de teren la un tip greșit de utilizare vizată, din cauza căruia indicatorul său specific în practică ar trebui să fie complet diferit;
- Suprafața terenului nu poate fi atribuită niciunui grup țintă. Pentru a rezolva această problemă, este necesar să se efectueze evaluarea individuală.
Anumite tipuri de utilizare permisă pot avea indicatori specifici complet diferiți, care vor diferi în funcție de regiuni diferite.
Pentru ce este folosită valoarea cadastrală?
De asemenea, este util să cunoașteți evaluarea cadastrală înainte de a încheia un contract de vânzare sau orice altă tranzacție legată de transferul de proprietate. Din definiția acestei cifre depinde de plata care va trebui efectuată la reînregistrarea proprietății noului proprietar.
- Estimarea valorii cadastrale
- Calcularea valorii cadastrale a terenului
- Determinarea valorii cadastrale a terenului
