Când un lucru este în proprietate comună cu mulți participanți, atunci toți aceștia efectuează utilizarea în comun, deținerea și eliminarea acestui lucru. Prezența mai multor mize sugerează că oportunitățile coproprietarilor nu sunt egale, dar sunt limitate de proporții proporționale. Aceasta se numește proprietate partajată.
Dacă nu există nici un lucru, cum ar fi o favoare plat, împărțirea proporțională este pur și simplu imposibil - în fiecare apartament are zone comune, precum și într-o casă de apartamente, în plus, sediul mezhkvartirnye. Este clar că este imposibil să se folosească baia, de exemplu, 1/3 și 1/60 în antreu.
Pe de o parte, Codul Civil spune că fiecare coproprietar poate folosi și deține proprietatea. Pe de altă parte, același Cod civil definește punerea în aplicare reală a acestor drepturi de comun acord. În lipsa acestuia, este necesară o decizie a instanței. În același timp, coproprietarul unei mize mai mari poate aștepta compensații.
Cum se determină limitele unei acțiuni
La definirea limitelor unei părți într-un apartament sau casă, vorbirea are de obicei două situații:
- Dacă este necesar, locuința separată în camere separate;
- Atunci când este necesară producerea unei părți a apartamentului în scopul înstrăinării (donare, vânzare, ipotecă).
În primul caz, coproprietarii sunt de acord cu alocarea unor spații separate pentru a fi utilizate de fiecare parte care locuiește în apartament.
Practica arată că principiul divizării, nu în termeni de acțiuni, conduce la o distribuție compromisă a camerelor și la stabilirea unor relații de bună vecinătate, ci prin "justiție"
De exemplu: într-un apartament cu trei camere o persoană în vârstă este desemnată o cameră mică, izolată și mai izolată; mama și copilul - separate; iar intrarea "gostinka" ajunge la reprezentantul sexului mai puternic. Un astfel de contract nu prevede aparitia unor chiriasi noi, stabileste un ordin in care co-proprietarii pot coexista impreuna intr-un apartament izolat.
La încheierea unui astfel de acord, este necesar să se ia în considerare trei nuante juridice.
- În primul rând, o astfel de ordine (sau orice altceva) nu este stabilită pentru totdeauna și se bazează pe "non-rezistența reciprocă a părților".
- În al doilea rând, un astfel de tratat va dobândi forță juridică după ce a notat semnăturile tuturor chiriașilor - co-proprietari ai apartamentului pe o copie scrisă a documentului.
- În al treilea rând, o astfel de asigurare a teritoriului este posibilă prin alocarea fizică a locațiilor individuale tuturor coproprietarilor.
O schimbare a circumstanțelor de viață ale unui coproprietar poate duce la necesitatea de a ajunge la noi acorduri - în mod legal toată lumea continuă să fie un participant în proprietate comună cu toate circumstanțele care decurg din aceasta.
Legea prevede posibilitatea de a ajunge la un consens privind o hotărâre judecătorească. Pentru locuitorii înșiși acest lucru se schimbă puțin. Dacă mai mulți coproprietari nu sunt de acord cu decizia, trăirea împreună în aceeași cameră va fi o povară grea pentru ceilalți. Dar o astfel de decizie poate fi baza unei soluții radicale de succes a problemei - vânzarea unui apartament la prețul pieței.
De fapt, costul pe metru pătrat al cotei este mai mic decât valoarea sa într-un apartament comunal și, în plus, într-un apartament separat. Dacă apartamentul are o procedură de folosire a acestuia (confirmată printr-o hotărâre judecătorească corespunzătoare), prețul acțiunilor crește substanțial. Prin urmare, stabilirea unei astfel de ordine constituie o bază excelentă pentru pregătirea unui departament de acțiuni individuale. Ea decide în instanță.
Stabilirea limitelor de acțiuni atunci când sunt fixate în utilizarea proprietarilor individuali simplifică sarcina de identificare și de implementare ulterioară.
Dacă aspectul apartamentului nu vă permite să stabiliți astfel de granițe care să coincidă cu partițiile interioare, acțiunile într-o cameră reală nu sunt delimitate. În acest caz, dacă toate persoanele nu pot trăi împreună, părțile încearcă să ajungă la un acord privind stabilirea unei alte proceduri de utilizare a apartamentului, de exemplu, prin introducerea unor suprataxe compensatorii.
Adesea, incapacitatea de a utiliza în mod normal cota într-un apartament duce la dorința co-proprietarilor de a-și realiza proprietatea
Cum să vinzi o casă de apartament fără consimțământul proprietarilor
Vânzarea de acțiuni, spre deosebire de acțiunile de utilizare a acesteia, nu necesită consimțământul nimănui - această decizie este luată exclusiv de proprietar. Această cerință este prevăzută la articolul 250 din Codul civil. Cu toate acestea, mecanismul juridic al vânzării primare, care este destinat să protejeze interesele coproprietarilor, este adesea interpretat ca necesitatea obținerii consimțământului de către aceștia pentru această vânzare.
Trebuie doar să anunțați partenerii de proprietate cu privire la tranzacția planificată și la termenul de deținere cu o lună înainte de comision. Dacă termenii sunt "înăspriți" sau coproprietarii nu pot fi găsiți sau dacă refuză să primească corespondență, se pot recurge la modalități de vânzare a unei acțiuni fără a îndeplini această cerință.
- Modul de a începe vânzarea unui potențial cumpărător este de a face un co-proprietar. În acest scop, vânzătorul preia un pachet de acțiuni dintr-o acțiune - nu mai mult de 1/20. Noul coproprietar cumpără restul pe baza dreptului de preempțiune, fără a încălca legea.
- Un mod de a da. În această formă de înstrăinare, prevederile Codului civil care stabilesc vânzări preferențiale nu se aplică.
- Metoda de gaj fictiv. Esența sa este prezentarea tranzacției de cumpărare și vânzare drept împrumut. Acțiunea îndeplinește funcția de securitate a proprietății. După transferul de bani, proprietatea merge la creditor pe dreptul de compensare.
Aceste metode se referă efectiv la diferite tipuri de falsuri
Cu toate acestea, este aproape imposibil să se adune fapte care confirmă acest fapt. Dacă, totuși, se formează baza de probe, tranzacția de către instanță poate fi declarată nevalabilă. Nu mai puțin riscante sunt pierderile posibile de proprietate suferite de vânzător ca urmare a utilizării unor astfel de scheme. Pentru escroci, oamenii care încearcă să profite de ocolirea legii au fost întotdeauna de interes.