Cumpărarea unui apartament într-o casă nou construită, cumpărătorul este sigur că în cazul în care se încheie cu capitalul propriu Acordul pentru dezvoltatori, acesta este protejat de legea privind construirea în comun (FZ-214), și nu se poate face griji cu privire la încălcarea drepturilor lor.
Acest lucru nu este adevărat. Iată câteva nuanțe. Ce nu are Cumpărătorul aici?
Problema este că acordul de participare la acțiuni (DDU) este într-adevăr chemat să protejeze exact drepturile co-investitorilor împotriva acțiunilor neloiale ale constructorilor. Nu are o singură formă. iar condițiile sale pot diferi de la caz la caz.
Adică, fiecare dezvoltator își dezvoltă propriul text al DDU - principalul lucru este că acesta nu contravine în mod evident prevederilor legii FZ-214. Acest lucru permite dezvoltatorilor să manipuleze termenii contractului și interpretarea prevederilor legii. Manipulați-vă, desigur, în favoarea lor, făcând viața cât mai ușoară posibil și complicându-i pentru co-investitori.
Legiuitorul nu a prevăzut un singur model standard al acordului acționarilor (DDU). Legea specifică doar anumite puncte (cerințe, dispoziții) pe care acest contract trebuie să le conțină în mod necesar. De exemplu, un contract de capital trebuie să conțină în mod necesar componente precum:
- temeiurile legale pentru construcție (indicarea detaliilor privind drepturile la teren, autorizațiile de construcție etc.);
- Descrierea apartamentului, care este achiziționată de acționar (podea, etaj, număr de camere etc.);
- costul fix al apartamentului achiziționat (prețul contractului);
- termenii de construcție a casei (termenii de transfer al unui apartament unui deținător de dobândă);
- și alte cerințe obligatorii.
Dacă DDU nu conține cerințele legale specificate în lege, acesta devine automat neavenit. și nu va trece înregistrarea de stat în Rosreestr. Prin urmare, fiecare dezvoltator. având personal cu avocați calificați, respectă în mod firesc cerințele necesare. Practic. Dar diavolul, după cum știți, se află în detalii.
Un exemplu de acord al acționarului (DDU) poate fi descărcat aici.
Detalii privind contractul DDU - la discreția dezvoltatorului
Datorită acestor foarte multe detalii ale contractului, dezvoltatorii se mândresc cu măiestrie unele dintre obligațiile specificate în lege. Cum? Da, cam la fel ca la Ostap Bender. Dezvoltatorii interpretează anumite prevederi ale FZ-214 într-un mod diferit de cel presupus de legiuitor și folosesc aceste interpretări în favoarea lor. Fie utilizați metoda populară veche - "ceea ce nu este interzis, este permis". Adică, ei caută lacune în Legea 214, permițându-le să se înscrie în termenii contractuali care nu sunt explicit interzise în această lege.
Un alt exemplu. Potrivit FZ-214. deținătorul de dobândă are dreptul să rezilieze contractul și să returneze banii plătiți. dacă perioada de construcție a casei este încălcată. Dar dezvoltatorul. desigur, nu este interesat să returneze banii deja primiți, așa că "sperie" acționarul cu puncte separate ale condițiilor DDU. în cazul în care prescrie amenzile pentru deținătorii de acțiuni pentru rezilierea acordului privind inițiativa (deținătorilor de acțiuni).
Cumpărător este un apartament într-o clădire nouă ar trebui să fie conștienți de faptul că dezvoltatorul are dreptul de a colecta de la pedeapsa cu deținătorii de capital pentru ceea ce el dorește să rezilieze contractul. Și dacă dezvoltatorul se întoarce în continuare bani la deducerea pedepsei, deținătorii de interese pot obține o rambursare integrală a întregii sume prin intermediul instanțelor fără dificultate, astfel încât chiar și cu interes pentru utilizarea banilor (alineatul 2, articolul 9. FZ-214).
Dezvoltatorul poate include în acordurile de parteneriat și de alte condiții, limitate titularii de drepturi, sau pur și simplu psihologic le particularizarea sa nu faca anumite (nefavorabile pentru dezvoltatori) acțiunea. De exemplu, în condițiile DDU, o astfel de limbă poate fi prezentă de la dezvoltator. după cum urmează:
- Creșterea prețului contractului în mod unilateral, cu justificarea acestei creșteri de către condițiile de piață în schimbare ale construcției (de exemplu, cu creșterea costului materialelor de construcție);
- Evaziunea plății deținătorilor de interese din diferența de preț, în cazul în care apartamentul a fost construit mai puțin spațiu decât menționat în proiect (de exemplu, specificat „deviație pătrat admisibilă“);
- Reducerea perioadei de garanție a apartamentului construit, inclusiv prin schimbarea datei de numărare - nu din momentul transferării unui apartament unui deținător de dobândă, ci din momentul punerii în funcțiune a locuinței;
- Restricționarea posibilității unui acționar de a se retrage din proiect prin atribuirea dreptului de revendicare pentru DDU;
- Indicarea locului de soluționare a litigiilor se află într-un alt oraș, la celălalt capăt al țării, ceea ce îi privează fizic pe investitorul pe acțiuni de posibilitatea de a soluționa litigii cu dezvoltatorul.
În contractul de participare la acțiuni (DDU) pot exista alte condiții, în funcție de imaginația și calificarea avocaților cu normă întreagă a dezvoltatorului. Dar cumpărătorul unei clădiri noi trebuie să știe că unele formulări similare pot fi contestate în instanță și recunoscute ca nevalabile. chiar dacă acestea nu sunt în mod clar interzise în FZ-214, ci contrazic așa-numitul "spirit al legii" (termenul legal).
Bineînțeles, astfel de acțiuni ar trebui întreprinse cu sprijinul avocaților calificați pentru a-și exercita drepturile asupra co-investitorilor.
Unii dezvoltatori introduc în acordurile de acționariat condițiile în care titularii de acțiuni vor trebui să plătească banii suplimentari dezvoltatorului. în plus față de costul unui apartament în DDU. De exemplu, dezvoltatorul poate crea un cont pentru serviciile pentru pregătirea apartamentului finit aflat în proprietatea investitorului în capital. O interdicție totală pe ea în lege acolo, dar „spiritul legii“ sugerează că dezvoltatorii și așa este obligat să facă acest lucru, ci pentru că deținătorii de interese meticuloase cu asistența unui avocat poate face bine dezvoltator pentru a efectua procedura gratuit.
Dezvoltatorul poate specifica în contract că în cazul în care suprafața totală a apartamentelor vor fi construite mai mult decât cele specificate în proiect, cumpărătorul va trebui să plătească pentru accidentul care rezultă zona „extra“. Logica este de înțeles, dar trebuie avut în vedere faptul că eroarea de dezvoltator (zona de asimetrie) - este problema lui, nu deținătorilor de interese. Și acționarul nu este obligat să plătească pentru aceste greșeli, chiar dacă el primește un apartament cu o suprafață puțin mai mare decât cea indicată în contract.
Un acționar poate obține cheltuieli suplimentare într-un alt mod. Aceasta depinde, de exemplu, de momentul în care, în conformitate cu contractul, își asumă în mod obligatoriu taxele la plata serviciilor municipale. În mod logic, titularul dobânzii ar trebui să plătească "comunal" din momentul în care apartamentul este acceptat de Certificatul de transfer. dar în contract, dezvoltatorul poate specifica faptul că obligația pentru plățile de utilitate provine de la investitorul de capital din momentul punerii casei în funcțiune.
Un alt truc comun este de a Dezvoltatorii care nu pot fi specificate anumite condiții suplimentare ale tratatului de capital (POS) în contract, și în acordul adițional la acesta, care este pus în mișcare după cum este necesar.
De exemplu, atunci când stroitelstvaZastroyschik întârziere trebuie să informeze deținătorii de interese în avans (2 luni înainte de termenul specificat în contract), și să-l invite să semneze un acord suplimentar la PO. în care transferul apartamentului este amânat (Secțiunea 3, articolul 6. FZ-214). Dar nu toate părțile interesate știu că nu trebuie să fie de acord și să semneze acest acord privind amânarea livrării casei. Oricine semnează un acord suplimentar, va ajuta dezvoltatorul să renunțe legal la responsabilitatea pentru nerespectarea termenelor de construcție. Cei care refuză să semneze vor avea posibilitatea de a cere o amendă de la dezvoltator.
Practica arată că prin semnarea Acordului de participare la acțiuni (DDU). Cumpărătorii de clădiri noi, în general, nu își cunosc bine drepturile și nu acordă atenția cuvenită nuanțelor și termenilor contractului. Un dezvoltator. între timp, să vină cu trucuri noi în condițiile DDU. până la înlocuirea sa completă - propuneri de semnare a unui DDU avansat. care în multe privințe este similară cu DDU prezent. dar de fapt nu are nimic de-a face cu FZ-214. și nu intră sub efectul său de protecție.
Dacă DDU este reală - este deja bine, atunci, sub protecția legii FZ-214, titularul de dobândă se încadrează definitiv. Restul condițiilor și formularelor ar trebui studiate cu ajutorul unui avocat specializat. care nu numai că indică ce trucuri a folosit Contractantul în acest contract. dar va oferi, de asemenea, formulări alternative ale tratatului, care protejează deținătorii de dobânzi de trucuri similare.
În practică, totuși, nu fiecare dezvoltator va fi de acord să schimbe anumite clauze ale termenilor Acordului său de acționariat. Dar aici toată lumea decide dacă va accepta termenii propuși ai dezvoltatorului. sau nu. Principalul lucru este că cumpărătorul apartamentului (deținătorul de acțiuni) este în mod clar conștient de ceea ce semnează exact și de ce îl poate amenința în viitor.
Regulile și secvența de pregătire a tranzacției pentru vânzarea unui apartament - pe harta interactivă a INSTRUCȚIUNILOR STEP (se deschide într-o fereastră pop-up).