Care este atribuirea drepturilor la imobiliare și a celor care au nevoie de ea
Tema - un contract care urmează să fie semnat între părți și care fac obiectul înregistrării de stat. Esența este că legea, care au o persoană care merge la alta într-o anumită recompensă monetară.
O schemă tipică arată astfel: o persoană decide să investească în construcția de locuințe pe scena de excavare. El încheie contractul cu capitalul propriu dezvoltator (DDU) si o cantitate relativ mică primește drepturile la apartamentul viitor. Deoarece construcția casei riscuri prelungite sunt reduse, iar proprietatea merge în valoare.
În co-investitori, care are doar investiții și nu a fost de gând să trăiască într-un apartament, există două moduri. El poate aștepta pentru finalizarea construcției, problema proprietății și prețurile exorbitante pentru a vinde un apartament pe piața secundară - un cost, ci mai degrabă un circuit lung. A doua opțiune - a scăpa de proprietate, de îndată ce aceasta a crescut în mod semnificativ în preț. Cu toate acestea, nu puteți revinde obiectul neterminat (în mod oficial încă nu aparține deținătorilor de capitaluri proprii), dar aveți posibilitatea să atribuiți unei alte persoane dreptul de proprietate PO.
Atribuirea drepturilor și dezvoltator - dacă este necesar consimțământul
Prin ea însăși, posibilitatea de a vinde proprietatea privind atribuirea - schema absolut legal oferit 214 - FZ. De multe ori, cu toate acestea, în etapa a companiilor de construcții DDU încearcă să restrângă dreptul acționarilor de a utiliza această opțiune. În acest scop, acordul include cerința ca orice tranzacție a misiunii a fost numai cu acordul dezvoltatorului. Astfel, dezvoltatorul încearcă să mențină situația sub control. Teoretic, în cazul în care elementul relevant în DDU nici unul din titularii de interese poate întocmi un acord, chiar și fără notificarea constructor. Și el va fi într-o situație dificilă, nu știe care au nevoie de plăți suplimentare pentru filmul suplimentar pătrat, sau care se întorc.
Consimțământul dezvoltator de atribuire - nu este o simplă formalitate, de fapt, e drept, dar nu și obligația de dezvoltator. În practică, aceasta ar putea refuza să co-investitori în tranzacție. Destul de des, companiile de construcții speculează capacitatea sa de veto. Acestea permit atribuirea, dar necesită co-investitorilor un comision - de obicei la 1 la 3% din suma. Conform legii, fără consimțământul dezvoltator nu funcționează - participanții tranzacției trebuie să plătească despăgubiri.
Beneficiile și riscurile de transfer de drepturi la locuințe
Într-un sens, atribuire - chiar tip mai sigură de tranzacții pe piața primară decât PO convenționale. De regulă, astfel de acorduri sunt în etapele ulterioare de construcție, în cazul în care dezvoltatorul în sine a stabilit deja cu o mână bună și este evident că casa va fi finalizat la timp. În acest caz, cumpara un apartament pe atribuire poate fi mai ieftin decât aceeași clădire nouă după ce clădirea va fi pus în funcțiune și este înregistrată de proprietate.
Principalele dificultăți cu înregistrarea cesiunii ca urmare a faptului că, în plus față de cumpărător și vânzător în tranzacție sunt implicate părți terțe - dezvoltator și banca, în cazul în care clădirea a fost cumpărat pe credit. Adesea dezvoltator necesită un procent foarte mare de „compensație“ și deținători de interese nu au motive legale pentru a contesta tirania lui. Iar în cazul unui credit ipotecar în acordul de împrumut este obligat să fie o condiție care dreptul de proprietate nu poate fi transferat fără acordul băncii. În consecință, problema instituției de credit va trebui să decidă înainte de încheierea contractului de cesiune a drepturilor.
Cum de a preveni eșecul în atribuirea drepturilor
O persoană care intenționează să achiziționeze drepturile de apartament, este important să ne amintim că, în acest caz, vânzătorul este responsabil doar pentru legalitatea documentelor originale. El nu a terminat vinde proprietatea, și numai OP-uri, care permite dezvoltatorului de a solicita un apartament cu specific. Ce se va întâmpla de metri pătrați, după înregistrarea cesiunii - nu problema investitorului original. Prin urmare, în orice caz, este întotdeauna mai bine pentru a face anchete - dacă nu există nici un motiv să credem că proprietate frumos finit va fi prelungită din cauza problemelor cu intrare de la operație.
Un alt incident de posibil este legat de faptul că, în procesul de transfer al cumpărătorului primește nu numai drepturi, ci și responsabilitățile de co-investitori. Și persoana nechibzuit întotdeauna riscă să se în sarcina pentru un apartament viitor impunerea unei taxe la dezvoltator. Pentru a evita astfel de incidente, este necesar să se verifice cu atenție la semnarea contractului, toate documentele de plată și să lase toate chitanțele originale pentru transferul de fonduri în prezent. De asemenea, nu fi rău să ceară actul de reconciliere al companiei de construcții a lui. Acest document confirmă faptul că toate obligațiile investitorului în momentul cesiunii făcute.
În cursul tranzacției noul proprietar al apartamentului devine contractul inițial capitalul propriu pe baza cărora investitorul a dobândit dreptul la apartament, iar acum se poate randament. De asemenea, vânzătorul trebuie să-i dea toate chitanțele de plată în cadrul proiectului și acordurile suplimentare în cazul în care a constat în procesul de construcție. Potrivit avocaților, acest set de documente este suficient să se simtă în siguranță și în liniște, așteptați pentru inaugurare a unei case.