În ultimii ani, practica unui avocat a devenit cazuri destul de frecvente de plângeri ale cetățenilor în ceea ce privește întârzierea de înregistrare a drepturilor în nou construite cumpărători de locuințe / investitorilor din partea dezvoltatorilor și a vânzătorilor. Am început să frecvente întrebări și posibilitatea de recunoaștere a drepturilor de proprietate, prin instanțele de judecată ... și aparent preocupările cetățenilor și amploarea problemei este doar în creștere.
După cum a devenit clar acum (mai mult de 100 de cazuri civile încheiate privind recunoașterea drepturilor de proprietate), mulți cumpărători de apartamente deja locuiesc în case cumpărate, iar unii trăiesc în ele deja de mai mulți ani, ceea ce face reparații costisitoare, dar încă mai continuă să fie „nu este afiliații proprietarilor de la constructor, de la HBC, companiile de control, etc. Toate aceste companii au angajat să dicteze ceea ce privește modul în care să trăiască, cum să plătească chiria, modul de a face reparații și generale ... - Recomandăm ca „un miel blând, ...“ și apoi poți rămâne și fără adăpost.
Piața de-a lungul ultimilor ani, oamenii au devenit mult mai savvy și informată, și să înțeleagă - întâmpla ca vânzătorul ... și nu poți intra într-un „contract-gazdă“, adică în cele din urmă să rămână cu controale la apartament de plată (mai rău - cu un proiect de lege de schimb) și o perspectivă vagă asigura drepturile lor.
Acest lucru ridică întrebarea - cum să fie și ce să fac?
Dacă urmați bine-cunoscut regula că toate evident simplu - recomandarea este aceeași: există îndoieli - să recunoască dreptul de proprietate prin intermediul instanțelor.
De ce prin intermediul instanțelor? Și, în unele cazuri, este posibil să se aplice el?
Să începem cu răspunsul la prima întrebare - de ce instanța de judecată?
Din fericire, sau din păcate, dar vRumyniyasamym mod eficient de a proteja drepturile dumneavoastră în calitate de cumpărători de apartamente merge în instanță cu cererea la dealer pentru recunoașterea de proprietar al apartamentului achiziționat.
În primul rând. de către instanță, puteți fi siguri că Tribunalul sa pronunțat cu privire la legalitatea achiziționării apartamentului.
În al doilea rând. a intrat în vigoare decizia instanței este obligatorie pentru toate territoriiRumyniya (inclusiv agențiile guvernamentale, etc.).
În al treilea rând. calitatea de proprietar al apartamentului nu va fi nimeni pus sub semnul întrebării, iar în cazul unor probleme de la constructor sau dealerul dvs. - trebuie să-l atingă în nici un fel nu va fi.
În al patrulea rând, devenind proprietarul apartamentului printr-o hotărâre judecătorească pe care le va determina ce fel de reparații se poate face în apartament, va fi capabil de a alege CC însuși. Statutul dvs. de proprietar vă va da posibilitatea de a dicta termenii tuturor celor care te servesc, și să ceară respectarea acestora pentru drepturile tale. Pre-contract și contractul HBC Nu dau astfel de drepturi.
Mai există un avantaj - nu va trebui să efectueze toate documentele privind achiziționarea unui apartament, nu vă fie teamă să-și piardă un cec sau un contract ... - Ca urmare a deciziilor judecătorești din certificatul de înregistrare de stat a drepturilor vor fi listate doar un singur document pe baza căruia dețineți un apartament - o hotărâre judecătorească. în schimb multe investiții diferite, etc. contracte, dintre care unele le-ați văzut nici măcar nu.
Decizia instanței poate pierde orice număr de ori, este încă originalul va fi păstrat în cazul dumneavoastră în instanța de judecată, și puteți un număr nelimitat de ori și absolut liber să solicite și să primească o copie instanță certificată a deciziei în instanță, ceea ce ar fi la fel de valabile și ca fiind obligatorii pentru toate, fără excepție, .
Deci, mergi la tribunal, și primirea ulterioară a deciziei instanței la recunoașterea de proprietar al apartamentului (de fapt, este o recunoaștere a statului nostru drepturile asupra apartamentului) - modul cel mai de încredere pentru a menține celulele nervoase lor și mai mult să nu pună la îndoială dreptul său legal de a posesia apartamentului.
Când poți merge la tribunal?
Răspunsul este oarecum neașteptat, dar în totalitate exacte - puteți contacta oricând, singura întrebare este, de ce și care sunt perspectivele ...
De ce - a descris mai sus, dar cu privire la perspectivele noi suntem cu voi chiar acum și să vorbească.
În timpul practicii au văzut o mulțime de opțiuni de design de vânzări de apartamente în clădiri aflate în construcție ... Cele mai frecvente cazuri sunt:
Vanzarea prin aderarea la HBC (societate de construcție)
Cu HCC vă încheie acordul privind participarea la construcția, veți plăti în HBC valoarea reală a apartamentului (pe care mulți dintre HBC în scopul evaziunii fiscale, și altele asemenea este împărțit în mai multe componente - o parte din taxa de intrare, parte a unei contribuții, a plăților periodice pentru aderare HBC și alte delicii). Ca urmare, o singură și de fapt cel mai important document (în plus față de contractul cu HBC), care vă oferă dreptul ulterior recunoașterea de proprietar al apartamentului devine primit după apartamente de plată - Informații privind plata integrală a unității, toate celelalte plăți către creditul nu merge ... Dacă simplifica, în cazul în care există informații cu privire la plata integrală a cotei, iar casa a fost pus în funcțiune - instanța de judecată, în 99% din cazuri va fi de partea ta și vă recunoaște dreptul de proprietate al apartamentului.
Vanzarea printr-un contract preliminar de vânzare. Totul e un pic mai complicat, dar nu fără speranță
Trebuie să înțeleagă în mod clar că aceste companii sunt în cele mai multe cazuri, sunt independente din punct de vedere de la dezvoltator (de exemplu, ele nu aparțin și nu sunt responsabili pentru ei, precum și dezvoltator nu este responsabil pentru ele), și sunt, de fapt, - intermediarii din tranzacția . Care este riscul?
În cazul dumneavoastră, riscul de dublu sau chiar triplu - dacă există probleme de dezvoltator, aceasta este problema ta și, în cazul în care există probleme cu vânzătorul - este, de asemenea, problema ta.
Se poate întâmpla, și astfel ca apartament dezvoltator va emite drepturi (înregistrați-le pentru tine), si dealer-ul (intermediar), indiferent de motiv, contractul se va termina ... sau, de exemplu, dezvoltator imobiliar va impune arestarea (și, în momentul în care dezvoltatorul va deține un apartament , arestarea „cad“ și la apartament).
Alte scenarii nu se va descrie, dar eu sunt sigur că riscul de faliment și impactul acesteia asupra știi la fel de bine ca mine ...
Cum ar putea acționa într-o astfel de situație - ați încheiat contractul preliminar, toate plătite, apartamentul este predat la tine, și așa-numitele propoziții „Contract de gazdă“, în valoare chiar și la fel de mult ca și 3-ri a anului ... Răspunsul este simplu - pentru a merge la tribunal.
În cazul în care casa este pus în funcțiune, ați plătit complet prețul apartamentului și este de fapt transmis (act semnat de utilizare temporară, un contract cu societatea de administrare, veți plăti pentru locuințe și utilități) - plierea jurisprudența de partea ta. Solicită instanței să recunoască contractul-gazdă a contractului preliminar și să recunoască dreptul de proprietate. Instanțele în cele mai multe cazuri, rezista în aceste condiții, decizia pozitivă.
Vânzarea prin vânzare preliminare și un acord de achiziție cu schema de proiect de lege
Acest caz poate fi considerat unul dintre cele mai riscante din punctul de vedere al transparenței cumpararea unui apartament.
Schema arata ca acest lucru - Ajungeți la biroul de dezvoltator sau orice intermediar de companie „oficial“ cu constructorul ... ai mult timp vorbim despre casa, și au puține de spus despre modul în care toate acestea vor lua forma. Vi se afișează o listă a băncilor care imprumuta în cadrul acestei facilități, credeți și sunt gata să cumpere ....
În ziua numit, ai venit la semnarea documentelor, și se pare că - de a cumpăra un apartament pe contractul preliminar, astfel vă imediat sub forma unei „oferta“ ultimatum pentru a încheia un contract de vânzare a biletelor la ordin ca plata se va face printr-un bilet la ordin (un acord preliminar că proiectul de lege plata se va face în 99% din cazuri nu spune nimic).
Cu toate acestea, sunteți asigurat că toate acestea confirmă plata și nimic să vă faceți griji (dar nu este așa ...). Ca rezultat, voi toți creați și să înceapă să se aștepte finalizarea și transferați la apartament.
În cazul în care casa este construita, apartamentul este probabil să vă dea ... semnați acte de transfer de apartamente, vor fi obligați să încheie un contract cu ei cum a fost creat de Codul penal (cineva trebuie să plătească pentru serviciile de utilități, etc.), dar proprietatea tot nu se poate face afară, să încheie așa-numitul „Contract de gazdă“ Producător evită ca într-un astfel de caz?
De fapt, dețineți un contract de legătură 2-WA - un contract preliminar și un alt contract de cumpărare și vânzare de bilete la ordin. Este posibil cu astfel de documente în instanța de judecată? Este plata confirmă apartament?
Răspunsul fără echivoc la această întrebare nu este, însă instanțele au, în principiu, în majoritatea cazurilor, fiind de acord să achiziționeze facturile la plata efectivă a apartamentului, dar câteva condiții obligatorii: prețul de pre-contract trebuie să fie egală cu costul proiect de lege, entitatea care a emis factura trebuie să corespundă legal persoană pentru a vinde un apartament. Dacă aveți ceva nu se adaugă - situația este proastă, recunoașterea drepturilor de proprietate, prin procedura de judecată ușor, cu siguranță, nu va fi.
Recomandare în astfel de situații - unul arată documentele unui specialist ... riscul de a rămâne fără un apartament în caz de probleme în dvs. de companie-vânzător este foarte mare.
Există și alte modalități de a vinde apartamente în construcție, de exemplu - au devenit acum în mod activ vândă apartamentele de la 214 FZ (participare la capital), deși momentul transmiterii de apartamente încă nu respectă întotdeauna ... dar el poate pedepsi și pedepsi dezvoltator - legea permite.
Rezumat: pentru orice sistem de nu ați cumpărat un apartament într-o clădire nouă, până când se obține un certificat de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate pentru tine - este nevoie să vă faceți griji.
Atâta timp cât nu sunteți proprietarul - vă împărtășesc pe deplin riscurile celor care cred, și prin care si-au investit banii lor în construcția casei. Se pare că până la tine să recunoască dreptul de proprietate și de înregistrare trebuie să te rogi literalmente pentru dezvoltatori - este rău, rău.
Concluzie: dacă aveți posibilitatea de a face dreptul de proprietate mai devreme decât ai promis producător - Asigurați cred experiență, te va salva de la multe probleme si te face fericit.
Înregistrarea drepturilor de proprietate la apartament după decizia instanței
Odată ce decizia judecătorească a intrat în vigoare pot înregistra dreptul de proprietate asupra apartamentului în Rosreestra. Înregistrarea are loc în mai multe etape.
- Mai întâi trebuie să dau seama anchete dacă este sau nu un apartament și topografice, dacă da - atunci ai nevoie doar pentru a furniza în Rosreestr (anterior - Companies House) Decizia instanței la plata cheltuielilor de judecată și în cazul în care ipoteca apartament, iar împrumutul nu a fost plătită - un set de documente de la banca .
- În cazul în care apartamentul este înregistrat în registrul funciar nu este încă în valoare de ea, îl va pune pe el. Această procedură durează o medie de aproximativ o lună și este de natură tehnică - sunteți în căutarea pentru o organizație care produce și pregătește disc plat de măsurare cu o descriere a apartamentului pentru Camera Cadastral, după ce acestea sunt realizate, vi se va cere să prezinte discul rezultat în Camera cadastrală și în 2 3 săptămâni a pus plat pe înregistrarea cadastrală. Puteți merge apoi la Rosreestr și înregistra dreptul de proprietate al apartamentului.
Important - în cazul în care apartamentul este la înregistrarea cadastrală nu este necesară, atunci Rosreestr să nu fie în măsură să înregistreze calitatea de proprietar al apartamentului!
În cazul în care apartamentul este în valoare de înregistrare cadastrală, termenul de înregistrare a drepturilor printr-o decizie judecătorească în Rosreestra este nevoie de o medie de 10-15 de zile, în cazul în care apartamentul nu este costurile de inventar - în funcție de viteza de inginer cadastral si personal perioada de Camera cadastrală va fi extinsă la mai multe luni.
Pe măsură ce sunt acum clare, înregistrarea dreptului de proprietate a unui apartament în noua casă - nu este un proces rapid și în condiții moderne - cea mai mare nevoie. Cred că cel puțin jumătate dintre cumpărătorii de apartamente in cladiri noi trec prin instanțele de judecată ... și este un indicator.
Nu vreau să ispiti soarta - mecanismul de recunoaștere a dreptului de a avea și funcționează - du-te la instanță și devine proprietar.