Gestionarea eficientă a centrului comercial presupune alegerea abordare a managementului și dezvoltarea unui plan, stabilirea și menținerea unui contabilitate eficientă și documentare financiară, servicii imobiliare și întreținerea corespunzătoare a curățeniei și ordinii. Scopul acestor activități este de a minimiza costurile de tranzacție în procente lor din valoarea veniturilor și, în același timp, să asigure viabilitatea pe termen lung a proiectului.
Cu toate acestea, poate cea mai importantă responsabilitate a centrului comercial de management este orientarea companiilor chiriaș pentru a se asigura că au evitat abordările tocit comerțului organizațiilor. Pentru a aduce acest obiectiv chiriașilor cel mai bine prin dialog periodic și a discuta metodele de comercializare, care pot fi utile în viitor se va asigura succesul centrului comercial. În plus, de condus AC / proprietar poate insista ca operatorii obiectului urmărește evenimentele care merită o atenție, și l-au informat despre ele. În plus față de verificarea săptămânală a fiecărui magazin pentru a evalua controlul de stat de nivel superior în timpul obiectului crawl lunar trebuie să viziteze și să inspecteze fiecare magazin și să vorbesc cu fiecare locatar. În cazul în care este detectată o problemă, trebuie discutată în timpul vizitei. În cazul unei încălcări vădită a condițiilor de închiriere necesită o notificare oficială.
Abordări de management
În funcție de centru și condițiile de mărimea operațiunilor sale, elaborate anterior, în cursul negocierilor privind termenii contractului de închiriere, dezvoltatorul / proprietarul el gestionează centrul comercial și oferă serviciile sale într-una din următoarele două moduri: fie el controlează singur (sau manager de angajare pentru a gestiona service și personalul administrativ ), sau încredințează gestionarea centrului societății de administrare. Vorbind în mod direct ca un control. dezvoltator / proprietar oferă control asupra proprietății și poate avea un impact direct asupra calității muncii. Pe de altă parte, atragerea de companie de management străin, dezvoltatorul poate conta pe „economii de scară“, în cunoștințe aprofundate și experiență.
Proprietarii de multe ori rula o mică zonă centrală mai mică de 75.000 de picioare pătrate (7000 de metri pătrați). deoarece suma remunerației pentru mic centru de management este centre relativ mari și mici, de un control relativ simplu. Managerii care lucrează pentru o taxă, de obicei, primesc ca procent din venitul de închiriere (de obicei 2 la 6%, în funcție de mărimea și limitele de răspundere centru).
Proprietarul / managerul trebuie, de asemenea, să decidă dacă acesta va angaja un obiect gestionat. Pentru cele mai multe centre, cu o suprafață mai mică de 400.000 de picioare pătrate (37200 de metri pătrați), în recrutarea unui obiect gestionat nu este necesară în cazul în care proprietarul nu vrea să includă în birourile de proiect. se angajeze în alte activități.
Proiectarea și dispunerea centrului sunt ele însele caracteristici de securitate. „Centrul comercial nu ar trebui să fie în“ întuneric total“.
Cu toate acestea, mulți proprietari fac greșeala de a părăsi centrul prea iluminate în timpul orelor când acesta este închis, și oferind astfel o bună imagine de ansamblu a criminalilor care operează în noapte. „Clădiri. construcție nu permite prezența de locuri pentru a ascunde, sau zone obscure, prevăd sens psihologic de cumpărători de securitate. În zonele în care pot exista o crimă împotriva chiriașilor, proprietarii și locatarii ar trebui să ia în considerare un sistem de alarmă în magazin sau în întregul centru.
înregistrările și controalele financiare pentru a asigura succesul proprietarului sau managerul trebuie să intre în situațiile financiare necesare, să pună în aplicare o serie de proceduri care să asigure colectarea chiriei (inclusiv chiria suplimentară, calculată din cifra de afaceri), creșterea record a veniturilor și cheltuielilor și evaluarea activităților. În acest sens, centrul comercial după construcție nu este diferită de orice alt tip de afacere.
Cea mai importantă sarcină a managerului este să urmeze buna evidență, care prevede:
• controlul și contabilitatea fondurilor și a altor bunuri:
• colectarea de informații utile pentru formularea politicilor și de luare a deciziilor:
• date digitale exacte pentru pregătirea declarațiilor fiscale.
Informațiile generate în întocmirea de rapoarte (rapoarte lunare cu privire la vânzări, dar vânzările de grupe de mărfuri, vânzări pe zona de picior pătrat), joacă un rol important în stabilirea chiriei, care se calculează din cifra de afaceri. * 0 Sang locatarii clădirilor de birouri plătească doar o chirie lunară ( și poate acoperi costurile), calculul chiriei pentru Petrov cu amănuntul sunt mai complexe și necesită chiriași de raportare, dar vânzările și raportarea financiară.
În cazul în care mall-urile au fost doar la început să se dezvolte ca o sferă separată de comerț, practica normală este de a percepe chirie suplimentare, care se calculează din cifra de afaceri în fiecare an, pe baza unui raport asupra vânzărilor, certificată de un auditor extern sau persoana responsabilă a companiei - locatarului. Recent, contractele de leasing necesită introducerea de chirie suplimentare, fără asigurări - trimestrial și, uneori, lunar, cu ajustări ulterioare, dar la sfârșitul anului, în conformitate cu un raport certificat furnizat de auditor. Acești termeni permit distribuirea în mod egal de venituri și monitorizare chiriași, care arată o lipsă de responsabilitate financiară.
Îngrijire și menținerea ordinii în contractul de închiriere spațiul mall-ul este stabilit gradul de responsabilitate pentru întreținerea proprietarului și chiriaș. Proprietar. De regulă, responsabilitatea pesete că fundație, pereți, acoperiș, locuri de parcare și zone libere. Chiriașii sunt responsabili pentru interior! premise. Contractul de închiriere este baza pentru funcționarea centrului, pe succesul centrului comercial depinde de competența conducerii.
Atunci când într-un centru comercial se află unul sau mai mulți operatori de ancorare, acordul privind exploatarea teritoriului și zonele comune, de asemenea, cunoscut sub numele de Acordul privind acordul de servitute reciprocă servitute reciprocă), poate oferi locatarului dreptul de a lua decizii cu privire la următoarele aspecte:
• Aprobarea bugetului zonelor de servicii și zonele comune;
• Aprobarea cheltuielilor care depășesc volumul specificat: un contract de servicii. remunerația pentru care a depășit suma stabilită anterior de:
• concedierea și înlocuirea directorului general
teritorii și spații, în cazul în care menținerea acestor zone și spații nu sunt conforme cu standardele industriei
Astfel de acorduri sunt deosebit de importante în cazul în care chiriașii sau locatarii în locații separate, sunt proprietari de terenuri sau clădiri.
Indiferent în a cărui mâini (dezvoltator / proprietar sau o companie din afara) este un centru de control mic, service si intretinere a ordinului, cel puțin. în parte, realizate de contractori independenți, care se specializează în astfel de activități.
Dezvoltatorul nu trebuie să uităm că un sistem eficient de întreținere și funcționare regulată prelungește durata de viață a proprietății. Serviciul program de dezvoltare, de asemenea, ajută la evitarea problemelor care pot apărea în legătură cu proprietatea de îmbătrânire. dezvoltator provocare este. pentru a asigura un echilibru între chiar și nevoile de întreținere și costuri, care pot ajunge la niveluri semnificative.
Abordarea dreptul la întreținere implică inspecții regulate de proprietate.
În general, în centrul comercial sunt trei tipuri de inspecții trebuie efectuate: standard și obiectivul anual.
În plus, obiectul de control este de a dezvolta un ghid de exploatare, dar, reflectând politicile, procedurile, regulile și îndatoririle legate de exploatarea de bunuri imobiliare. Obiectele de ghidare care necesită o atenție constantă, precum și standardele serviciului lor instalate trebuie să fie marcate.
Sursa: Richard B. Peizerat, Anna B. Frey - dezvoltare profesionale imobiliare. ULI Ghid pentru afaceri