Pentru a decide dacă să cumpere sau să vândă proprietatea, trebuie să știți despre ordinea de încheierea și executarea contractului corespunzător. analfabetismul juridic într-o astfel de problemă importantă este inacceptabilă.
În prezent, problemele de cumpărare și vânzarea de locuințe este în principal angajate în agenți imobiliari, care nu se bazează în întregime, și uneori chiar periculoase. Cea mai mare parte a Agenții imobiliari nu sunt avocați profesioniști și multe probleme juridice pur și simplu nu înțeleg. Mai mult decât atât, atunci când cumpărarea sau vânzarea de proprietăți, s-ar putea întâlni așa-numitele „agenții imobiliari negru“, care, prin acțiunile lor (sau lipsa de acțiune) ar putea încălca drepturile. În viitor, este dificil și uneori imposibil de a urmări un astfel de agent imobiliar. Astfel, vânzătorul sau cumpărătorul de locuințe, înainte de a intra într-un contract, ar trebui să se consulte cu un avocat sau de un avocat.
În primul rând, trebuie să înțelegeți exact ceea ce este o casă și o locuință. În conformitate cu articolul 15 din locația de locuințe kodeksaRumyniyazhilym considerată o cameră izolată, care este imobiliar și este potrivit pentru rezidență permanentă a cetățenilor. În conformitate cu articolul 16 din kodeksaRumyniyak de locuințe spații de locuit includ o casă de locuit, parte a unei clădiri rezidențiale, apartament, camera de apartament.
Astfel, un contract de vânzare de bunuri (premise) - o tranzacție prin care vânzătorul se obligă să transfere dreptul de proprietate asupra unei case apartament (care face parte dintr-o clădire rezidențială), apartamentul (in apartament) sau o cameră, iar cumpărătorul este de acord să accepte proprietate și să plătească pentru Un anumit preț de partid.
Vânzătorul de proprietate poate fi doar proprietarul și cumpărătorul practic orice persoană. În funcție de natura juridică a contractului de locuințe de cumpărare și de vânzare este consensual, reciprocă și compensate.
Consensual manifestată în faptul că contractul de cumpărare și de vânzare de locuințe se încheie în momentul ajungerii la un acord între părți cu privire la toate clauzele esențiale ale contractului și înregistrarea de stat a contractului, și anume, indiferent de data punerii sale în aplicare efectivă (transfer de proprietate și plata).
Retribution contractului de cumpărare și de vânzare este exprimat în titlu oneros obligatorie (plata) cumpărătorul prețului contractului pentru bunurile dobândite (dobândite). Reciprocitatea de cumpărare și contract de vânzare este de a avea drepturile și obligațiile ambelor părți la contract, și anume, atât vânzătorul și cumpărătorul.
cumpărarea și vânzarea de locuințe contractului este încheiat în scris, prin elaborarea unui document semnat de către părți. Nerespectarea formei de cumpărare și vânzare a bunurilor va conduce la anularea sa. În plus, contractul de vânzare a bunurilor în conformitate cu partea 2 st.558 civile kodeksaRumyniyapodlezhit înregistrarea de stat obligatorie și se consideră încheiat din momentul înregistrării lor.
Există o părere că achiziționarea și vânzarea de acord de proprietate trebuie să fie certificate de către un notar. Acest punct de vedere este greșită. Legea nu indică legalizarea un astfel de contract - acesta este un drept, nu o obligație a părților.
Din ce în ce, am auzit de luare de fraudă loc la încheierea de acorduri cu locuințe. Cele mai vulnerabile partid în contractul de cumpărare și vânzare este cumpărătorul. Este cumpărătorul suportă principalele riscuri asociate cu posibile drepturi defecte ale vânzătorului drepturilor de proprietate ale unor terțe părți de a vinde casa, etc. Cel mai mare risc apare în cazul, cu excepția cazului în care părțile au convenit plata în avans a înregistrării de stat a contractului de vânzare și transfer de proprietate. În astfel de circumstanțe, și răutate a vânzătorului, cumpărătorul este lăsat fără bani și bunuri. Pentru a minimiza riscurile, este necesar să se cunoască următoarele.
proprietatea vânzătorului a carcasei vândute trebuie să fie confirmată printr-un certificat de înregistrare de stat a drepturilor în forma prescrisă emisă de unitatea teritorială relevantă a Serviciului Federal pentru Înregistrării de Stat (Rosreestr). În primul rând, cumpărătorul ar trebui să solicite vânzătorului, acest certificat și asigurați-vă că datele vânzătorului sunt în concordanță cu datele din certificat. De asemenea, este necesar să se acorde o atenție la tipul de proprietate (întregi, capitaluri proprii, în comun).
Înainte de semnarea contractului de vânzare a spațiilor rezidențiale și transferul de bani către cumpărător vânzătorul ar trebui să solicite un extras din Registrul de stat unificat a drepturilor la această locuință. Extractul menționat poate fi obținut de către orice persoană în diviziunea teritorială a Serviciului Federal pentru Înregistrării de Stat, Cadastru și Cartografie.
Cu ajutorul extractului poate identifica diferitele sarcini asupra locuințelor achiziționate (ipotecare, leasing și de gestionare a activelor), arest, a depus o cerere de înregistrare a tranzacțiilor și a transferului de proprietate în ceea ce privește spațiile.
Înainte de a face o tranzacție de cumpărare și de vânzare cumpărătorul trebuie să se asigure că carcasa achiziționat liber de drepturile unor terțe părți; în camera de zi nu există înregistrat (rețetă) a unei persoane. Aceste circumstanțe pot fi confirmate de următoarele documente:
- o declarație a persoanelor care au dreptul de utilizare a spațiilor, certificată de ofițerul responsabil de înregistrare a cetățenilor la locul de ședere și locul de reședință (în momentul în care este funcționarii organului teritorial competent al Serviciului Federal de Migrație);
- un extras din casă;
- organizarea certificatului de locuințe (HOA, HBC, DES, departamentul de locuințe, etc.) ale persoanelor care trăiesc într-o locuință.
Legislația actuală prevede următoarele termenii și condițiile de vânzare a spațiilor rezidențiale contractului esențiale (de exemplu, condiții, fără să nu se încheie acordul acelui contract)
Obiectul contractului, inclusiv datele care definesc amplasarea unei case de locuit (parte a unei clădiri rezidențiale), pe terenurile respective, apartamente (un apartament), ca parte a unui bloc de apartamente (st.st.432, 554 din Codul civil). Incintele trebuie să fie identificate în conformitate cu revendicarea 6 al articolului 12 din Legea № 122-FZ, și anume, următoarele informații sunt indicate în contract:
- Formularul (numele) locuință (casă (parte a unei clădiri rezidențiale), apartamentul (in apartament), baie);
- domeniu, în conformitate cu documentele (de obicei, conform certificatului cadastral);
- alte informații necesare (de exemplu, clădiri rezidențiale etaje, etaj și numărul apartamentului pe planul de nivel, etc.).
Prețul locuinței, stabilită prin acordul părților contractante. Puteți specifica prețul în valoare echivalentă rublei determinată în valută străină sau unități convenționale (st.317 Codul civil); o indicație a prețului pe unitatea de suprafață, și, prin urmare, prețul locuinței se determină pe baza suprafeței sale (st.555 Codul civil); și vânzarea de locuințe în împrumut, cu condiția de amânare sau rate de plată specificate de preț, modul, momentul și valoarea plăților (st.489 Codul civil).
Lista persoanelor care trăiesc într-o zonă rezidențială, care își păstrează dreptul de a utiliza aceste spații rezidențiale după achiziționarea sa de către cumpărător, cu drepturile lor de a folosi spațiile de locuit (st.st.292, 558 din Codul civil). În cazul în care Vânzătorul este limitat la dreapta (împovărată), este de asemenea obligatorie reflectată în contract. În lipsa unor orientări în contract existența unor astfel de restricții (sarcinilor) există motive de refuz a înregistrării de stat a contractului de vânzare ca o persoană care are drepturi limitate la anumite condiții, a fost un document fără aceste condiții (Clauza 1 Articolul 20 din Legea nr 122- FZ).
În practică, într-un contract de vânzare a spațiilor rezidențiale, altele decât cele de mai sus includ următoarele condiții (condiții suplimentare):
- anumită ordine și calendarul de transport vânzător de spații pentru cumpărător;
- datele de lansare vânzător locuință pe proprietate care îi aparțin;
- și termenele de plată de către cumpărător a prețului contractului (plata în avans, amânare sau plata în rate, etc) specifice;
- calcule formă (în numerar, prin transfer bancar, folosind celule bancare, etc.);
și alte condiții.
În conformitate cu st.st.551, 558 GKRumyniyapri cumpărarea și vânzarea de spații rezidențiale care fac obiectul înregistrării de stat ca un transfer de proprietate la fața locului, și contract de vânzare.
Rețineți că înregistrarea de stat a contractului de vânzare și înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra spațiilor - o varietate de acțiuni de înregistrare, care pot să nu coincidă în timp. De exemplu, părțile au convenit asupra unei amânări la plată în conformitate cu contractul și cu condiția ca-trimitere primi locuință are loc după achitarea integrală de către cumpărător a prețului contractului. În acest caz, partea din cererea depusă inițial pentru înregistrarea de stat a contractului de vânzare, iar cumpărătorul după plata integrală a prețului contractului și primirea și transmiterea spațiu de locuit - o cerere de înregistrare de stat a transferului de proprietate.
În orice caz, atât în simultan și separat la înregistrarea de stat a contractului de vânzare și transfer de proprietate a locuinței taxei de stat se plătește pentru fiecare acțiune de înregistrare separat.
La înregistrarea de stat se efectuează examinarea juridică a documentelor și verificarea legalității tranzacției. Trebuie avut în vedere faptul că, în conformitate cu revendicarea 1, articolul 2 din Legea № 122-FZ de înregistrare de stat a drepturilor la bunuri imobile și tranzacții cu ea - un act juridic de recunoaștere și de confirmare a stării de origine, restricții (servituți), transferul sau încetarea drepturilor de bunuri imobile, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse.
Înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței dreptului înregistrat. Înregistrată drept imobiliar poate fi contestată numai în instanțe.
După cum sa menționat mai sus, un contract de vânzare a spațiilor de locuit este reciprocă, adică, drepturile și obligațiile prevăzute de contractul apar ca vânzător și cumpărător.
Obligația principală a vânzătorului în temeiul contractului - se transferă dreptul de proprietate asupra unei locuințe. În conformitate cu partea 1 din st.556 GKRumyniyaperedacha spațiilor vânzătorului și acceptarea acesteia de către client trebuie să fie efectuată printr-un act de transfer semnat de către părți sau un alt document privind transferul.
Principalele responsabilități ale cumpărătorului - să accepte locuințe și să-l plătească un anumit preț de către părți. Părțile pot conveni asupra unei proceduri diferite de plată a prețului de către cumpărător a contractului:
a) în mod gratuit, de exemplu:
- la depunerea cererilor și a documentelor pentru înregistrarea de stat a contractului și transferul de proprietate a unei locuințe;
- după depunerea cererilor și a documentelor pentru înregistrarea de stat a contractului și transferul de proprietate a unei locuințe, dar înainte de sfârșitul înregistrării de stat a contractului și transferul titlului.
b) plata amânată, cumpărătorul trebuie să plătească prețul contractului nu mai târziu decât a fost stabilit de părți în contract;
c) plata în rate, cumpărătorul trebuie să plătească prețul contractului în rate separate, conform graficului de plată stabilit de părți în contract.
Evident, cel mai riscant pentru vânzătorul este procedura de plată în rate sau plata în rate, iar cumpărătorul - cu privire la plata în avans. Se atrage atenția asupra destul de confortabil și „neriskovannuyu“ pentru ambele părți în formă de contract de plata - calcul folosind un seif. În acest caz, între bancă, vânzătorul și cumpărătorul este un acord trilateral (acordul), potrivit căruia cumpărătorul pune într-o cutie de depozit o sumă de bani, iar vânzătorul are dreptul de a obține această sumă de bani (fără participarea directă cumpărător) în furnizarea de documente bancare care dovedesc înregistrarea de stat a contractului de vânzare (de exemplu, copii ale contractului de vânzare a spațiilor rezidențiale cu o marcă autoritate de înregistrare de înregistrare). Banca, la rândul său, este obligat să asigure seifului plasate în numerar. În acest caz, cumpărătorul are dreptul de a reveni plasat într-un fonduri de celule în cazul în care vânzătorul nu se aplică la bancă și de a primi numerar în cadrul unui specificat în contract (de obicei, în perioada specificată a contractului de timp necesar pentru pregătirea și depunerea documentelor și înregistrarea de stat a contractului cumpărare și vânzare).
Considerată o formă de decontare este foarte convenabil, deoarece reduce semnificativ riscul pentru ambele părți. Vanzatorul este sigur că acesta este garantat pentru a obține bani în cazul în care condițiile necesare - înregistrarea de stat a contractului de vânzare a spațiilor rezidențiale. Cumpărătorul, la rândul său, este încrezător că în cele din urmă el a despărțit cu banii numai în cazul în care contractul de vânzare trece cu succes de inregistrare de stat.
servicii bancare de celule sunt asigurate de cele mai multe bănci. Taxa pentru aceste servicii este nesemnificativă în comparație cu garanțiile obținute.
O atenție deosebită trebuie acordată importanța așezării de fixare documentară a contractului de vânzare a spațiilor rezidențiale. Faptul că prezența documentelor care confirmă costul spațiilor de cumpărare, depinde cumpărătorului dreptul de a primi proprietate deducere fiscală prevăzută în revendicarea 1 la revendicarea 2 Articolul 220 din Codul fiscal.
Scrierea în contractul de vânzare a spațiilor rezidențiale care decontări între părțile la contract sunt făcute complet autoritățile fiscale sunt considerate, în general, suficiente dovezi ale cheltuielilor suportate de către cumpărător.
Documentele care confirmă faptul de plată în numerar de către cumpărător a contractului de vânzare a spațiilor rezidențiale sunt, de exemplu, încasările la plata în slip, extrase bancare de fonduri în numerar din contul cumpărătorului către vânzător.
În cazul în care o tranzacție între indivizi documente care confirmă faptul de plată de bani pentru locuințe achiziționate, pot servi ca o confirmare de primire și vânzător, sau actul de compensare în contractul de cumpărare și de vânzare (este necesară legalizarea obligatorie a acestor documente). Cu toate acestea, aceste documente trebuie să fie certificate în mod corespunzător (trebuie să specificați numele, prenumele și patronimicul cumpărător și vânzător, locul lor de reședință, informații complete pașaport, precum și posibil și TIN).