Vehicule fără mișcare
Creșterea este lent, dar sigur
„Dezvoltatorii sunt foarte subtiri se simt pe piață și sunt în nici o grabă de a vinde apartamentele de la prețuri scăzute pe care încearcă să impună contactul public, - spune Sergey Kostecki .-- Singurele excepții sunt acele companii care sunt datorate pentru achitarea datoriilor pentru credite de construcție, și nu există nici o posibilitate refinanțare. "
Cu toate acestea, poziția de așteptare este ocupat nu numai dezvoltatori, dar, de asemenea, proprietarii de proprietate achiziționate pentru revânzare. „Probabilitatea ca proprietarii de apartamente cu un dormitor și două dormitoare va încerca pentru a bloca în profituri, în același timp, a pus în vânzare activele sale, este foarte mic, - spune Sergey Tumasov - .. Prin urmare, nu este de așteptat declinul pieței Încrederea mea este întărită cu un factor de absență în Ucraina a unei piețe de valori civilizat După toate. aceste condiții sunt doar două moduri de investiții private - imobiliare și depozite, ratele dobânzilor sunt acum în declin „în Ucraina.
În general, situația actuală se caracterizează prin faptul că vânzătorul, în ciuda scăderii cererii continuă să continue să domine piața, să dicteze condițiile. E ca un actor talentat, încercând să reziste la pauză deosebit de lungă.
Randamentul pentru investitor
Urmatoarele interese pol investitorilor - imobil de elita. „Astăzi piața de bunuri imobiliare rezidențiale de elita este oferte foarte mici ca un apartament în“ case de club „nu cumpara, - descrie situația Sergey Klimenko -. Această carcasă clasă va fi o lipsă acută de cel puțin încă 3-5 ani, ceea ce ar atrage după sine creșterea prețurilor. " Și, în ciuda faptului că dezvoltatorii direcționează atenția pe segmentul „clădirii clubului“, un deficit catastrofal de teren în zonele centrale împiedică inițiativa lor. Acesta este motivul pentru care investitorii își îndreaptă eforturile pentru reconstrucția caselor vechi în locurile istorice și pitorești din centrul Kiev. În plus, este încă schema obișnuită relevantă profitului - construcție de investiții în etapa inițială a proiectului de vânzare, după punerea în funcțiune casa.
Deși este într-o stupoare lumină, se desfășoară procesele cele mai intense din suburbii, pe piața imobiliară. capital speculativ, ca în cazul condus de forța centrifugă, stăpânirea abordările imediate la capitala Ucrainei. „Astăzi, activitatea cea mai atractivă pentru investitorii privați sunt operațiuni pe piața terenurilor pentru dezvoltarea cabana - descrie o tendință Sergey Klimenko -. Pentru această piață este caracterizată de o rentabilitate ridicată, care, în funcție de caracteristicile terenului este de 3-30% pe an la. această scurtă perioadă de acumulare a fondurilor investite - de la 1 la 2 ani - indică lichiditate ridicată a acestei afaceri, care este acum lăsat mult în urmă pe piața de locuințe și imobiliare comerciale “. Această tendință actuală se datorează nu numai la creșterea dinamică a prețurilor terenurilor, dar, de asemenea, faptul că, pentru o lungă perioadă de timp, piața de terenuri din suburbie Kiev a rămas subevaluate. Prin urmare, astăzi prezența în teren suburbii subevaluat atrage după sine limitele orașului de capital speculativ. „Alegerea unui obiect de investiții în piața terenurilor, trebuie să fim foarte atenți în estimările - recomandă Sergei Tumasov .-- La urma urmei, pe fondul unei oferte considerabile subevaluat terenul nu sunt zone mai puțin frecvente și prea scumpe, în general, pe baza experienței de Vest, putem spune că. teren în zona de 10 km în jurul valorii de Kiev există un potențial mult mai mare de creștere decât de proprietate. "
„Datorită atractivității ridicate de investiții a pieței terenurilor în suburbiile de la Kiev, și subdezvoltarea instituțiilor alternative de augmentare de capital, cum ar fi, de exemplu, piața de capital pe termen scurt, ar trebui să fie activat, nu doar investitorilor profesioniști, ci și întreprinderile mici și persoane fizice, care au fonduri excedentare, - prezice Sergey Kostecki -. Pe piața de consum va fi, cumpararea de teren, care ar trebui să înceapă ascensiunea în mod activ inegale Ca rezultat, porțiuni de lichid se așteaptă. o creștere mai intensă în comparație cu creșterea relativ buna în costul mai puțin interesant ".
Speculațiile în cererea de pe piață terenuri de la investitori privați conștientizare mult mai mare în procesele de afaceri, mai degrabă decât operațiunile standard de pe piața locuințelor. Prin urmare, chiar dacă este mai mare atractivitatea de investiții de teren lângă Kiev, mulți jucători preferă să lucreze cu proprietăți imobiliare rezidențiale ca mai previzibil și ușor de înțeles. În același timp, un număr semnificativ de investitori explorează în mod activ noi frontiere, punerea în aplicare circuite destul de complicate. Ca rezultat al acestei activități zone revândut de mai multe ori, dar construcția efectivă în 80% din cazuri și nu pornește.
Luați în considerare una dintre cele mai profitabile scheme predominante pe piața terenurilor în suburbiile capitalei. Este vorba despre punerea în aplicare a primelor etape ale proiectului de construcție de localități cabana. În acest scop, investitorul cumpără terenul pentru desfășurarea suprafeței agricole individuale de cel puțin 2-3 m, iar apoi schimba numirea țintă a terenurilor, deschizând astfel posibilitatea pentru locuințe. Potrivit lui Sergei Tumasova, în cadrul acestui sistem investitorul este în curs de dezvoltare a unui plan de master și de dezvoltare a terenurilor în această etapă de a vinde proiectul. „În acest caz, proprietarul vine la cea mai mare internă de rentabilitate a proiectului, deoarece costul de teren pentru construcții în câteva ori costul de parcele agricole individuale, - spune Sergey Tumasov -. În acest caz, etapa de punere în aplicare a construcției de vile scade RIR proiectului cu nu foarte semnificativă creșterea indicatorilor absoluți de profit. " Pe lângă schema de mai sus, proprietarul poate transporta zdrobire porțiuni 10-30 AR de vânzare ulterioară în conformitate cu locuințe individuale. Construirea propriu-zisă pe site-ul achizitionat de cabana poate fi un risc profitabil pentru persoanele fizice care revând casa semnificativ mai mare decât costul său, se poate obține un profit tangibil.
În general, situația din segmentul de terenuri pentru construcții cabana caracterizează piața în fază incipientă. Potrivit lui Sergei Klimenko, cererea pentru zonele depășește cu mult oferta, iar companiile de vânzare proiecte cabana cu succes „răsfoiesc crema“.
Wildcats se apleacă pe drum
Cu atractivitatea investițională aparentă a pieței terenurilor și a construcțiilor cabana, dezvoltarea acestor segmente inhibă o serie de factori. Unul dintre ei - care acționează în Ucraina un moratoriu privind vânzarea de terenuri agricole. Tranzacțiile care sunt active în eludare a moratoriului, creează dificultăți suplimentare pentru potențialii investitori, ceea ce duce piața din umbra. „Operațiuni cu terenuri au devenit atât de complexe încât riscurile economice sunt mai mari decât nivelul critic, - spune Sergey Kostecki -. Funcționarea pieței negre și a corupției au un impact negativ asupra atractivității investițiilor și ca o consecință, dorința de a investi resurse financiare semnificative în sol în scopul de afaceri sau de dezvoltare imobiliara. "
Pentru investitorii de pe piața de peste mări astfel de specificitate poate fi un obstacol în punerea în aplicare a proiectelor. Prin urmare, pentru o mai bună orientare, terenul nu se poate face fără un „dirijor“ care cunoaște terenul dificil ca cele cinci degete. Doar nu ajunge pe „erou Susanin“ și să nu fii prins între terenul legal. Cu toate acestea, piața terenurilor din Ucraina împiedică dezvoltarea moratoriului în următorii câțiva ani, într-un fel sau altul, vor fi eliminate. De aceea, investitorii vizionarii evalua perspectivele lor de azi.