Din acest an, procedura de calcul a impozitului pe bunuri imobiliare bazat pe valoarea cadastrală extins la întreaga țară. Foto: depositphotos.com
În unele cazuri, ai nevoie de ajutorul unui evaluator independent? Care este valoarea cadastrală a proprietății, modul în care aceasta diferă de pe piață? Cum de a găsi „la fața locului dulce“, vânzătorul și cheltuiala cumpărătorului în evaluarea aceluiași produs? Ca și în cazul necesității de a alege evaluatorul?
Răspunsuri la multe întrebări cu privire la evaluarea pot fi găsite în noua emisiune de „Biblioteca“ al ziarului românesc „Colecția se numește :.“ Evaluarea bunurilor: tot ce trebuie să știți zamorochennye proprietar „lucruri scrise“, l-au pregătit de către specialiști ai grupului de experți VETA, care chiar și cel mai mult ". limbaj simplu și accesibil, însoțite de exemple din viață.
Care este valoarea de piață?
Valoarea de piață a obiectului este înțeleasă ca fiind prețul cel mai probabil, la care proprietatea poate fi înstrăinate (vândute) pe piața deschisă într-un mediu competitiv. Se înțelege că părțile la tranzacție sunt rezonabile, au toate informațiile necesare, precum și cu privire la valoarea prețului tranzacției nu reflectă în nici un caz excepționale.
Trebuie înțeles faptul că prețul de piață depinde întotdeauna de oferta și cererea de pe piață și, prin urmare, nu se corelează întotdeauna cu costul. De exemplu, atunci când piața imobiliară este în creștere rapidă, prețul de piață pe metru pătrat poate fi mult mai mare decât costul real suportat de către dezvoltator, deoarece cererea mare, iar apartamentul va cumpăra în continuare. În vremuri de criză, pe de altă parte, vânzătorii sunt obligați să ofere proprietăți cu marcaj minim la costul, dar în cazul în care nu există nici o cerere, prețul de piață poate scădea foarte mult.
Când aveți nevoie pentru a evalua valoarea de piață?
Cele mai frecvente cazuri sunt:
- pentru încheierea vânzării;
- pentru creditarea unor garanții (inclusiv pentru un credit ipotecar);
- pentru a contesta costurile excesive de inventar atunci când este recunoscut ca atare, prețul de piață (acest lucru este necesar pentru calcularea corespunzătoare a valorii taxei de proprietate);
- divizarea și transferul de proprietate în caz de divorț, de a primi moștenirea, înregistrarea donație, etc.;
- cu confiscarea proprietății pentru nevoile guvernului - federale, regionale și structurile municipale.
În plus, există și alte cazuri, mai puțin frecvente, de exemplu, pentru a determina valoarea de piață a valorilor mobiliare, antichități și alte obiecte de valoare.
Regula de aici este unul: tot ce pot fi cumpărate sau vândute, pot fi evaluate pentru a determina valoarea de piață.
Ce este „reală“ și „rezonabil“ cost cu o schimbare?
De multe ori, documentele folosesc termeni care nu sunt prevăzute de legislația: „valoarea reală“, „valoare rezonabilă“, „valoare echivalentă“, „costul reale“. La art. 7 din Legea cu privire la activitatea de evaluare a stabilit că în cazul în care contractul privind evaluarea, act juridic, evaluarea oricărui obiect care nu este definit de un anumit tip de valoare de introducere, este determinată de valoarea de piață a obiectului. Aceeași regulă se aplică și în cazul utilizării termenilor în documente, de multe ori folosite în vorbirea de zi cu zi: „inteligente“ reale „costuri“ „reale“, și așa mai departe. Aceasta este, în toate aceste cazuri este menit să determine valoarea de piață a proprietății.
Care este valoarea investiției și de revânzare?
Valoarea investiției, în contrast cu valoarea de piață este determinată în primul rând de utilizarea care pot deriva din utilizarea proprietarului obiectului. Se crede că aceasta este cea mai mare valoare pe care cumpărătorul este dispus să plătească. Persoanele fizice pentru a stabili costul investiției este rară, cei mai mulți clienți sunt reprezentanți ai companiilor și agențiilor guvernamentale.
În ceea ce privește valoarea de lichidare - acesta este prețul cel mai probabil, la care obiectul poate fi vândut într-un timp scurt, nu este suficient pentru a atrage o gamă largă de clienți.
Când trebuie să cunoașteți valoarea de revânzare?
Realizarea de diverse bunuri la valoarea de lichidare este rareori voluntară. Ca o regulă, o astfel de vânzare este o acțiune necesară a proprietarului asociat cu circumstanțele negative ale vieții sale.
Cetățenii se confruntă cu această necesitate, atunci când, din orice motive, sunt obligați să rapid „scapa“ de proprietatea lor. De exemplu, o persoană nu poate plăti împrumutul, a făcut târziu și este gata să-și vândă garanției pentru a rambursa banca banii și a închide datoria. Banca, la rândul său, necesită vinde garanții la valoarea de lichidare, cât mai curând posibil.
Care este valoarea cadastrală?
Această cifră este complet diferit de orice alt tip de proprietate. Potrivit rating Federal Standard „Determinarea valorii cadastrală a proprietăților (SSF N 4)“ valoarea cadastrală a proprietății determinată pe baza informațiilor de piață legate de caracteristicile economice de utilizare a proprietății. Este important ca valoarea cadastrală este definită ca obiectele care sunt prezente pe piață deschisă, iar pentru obiecte a căror piață este limitată sau inexistentă. este necesară o astfel de evaluare pentru toate proprietățile, ale cărei detalii sunt cuprinse în Cadastru imobiliar de Stat. Prin urmare, evaluarea cadastrală este totală.
Pot contesta valoarea cadastrală?
Valoarea cadastrală calculată în etape, în majoritatea cazurilor, metodele de estimare în masă, adică pentru evaluarea proprietăților similare utilizate au fost grupați cu performanțe aproximativ egale cu utilizarea tehnicilor de modelare matematică. Dar, cu o astfel de procedură de soluționare există multe erori. De exemplu, costul unora terenului a fost de 4-10 ori mai mare decât valoarea de piață.
Prin urmare, legea prevede o procedură pentru a contesta valoarea cadastrală și stabilirea unui obiect în raport cu valoarea sa de piață reală. O astfel de evaluare efectuată de evaluatori independenți.
Ce alte probleme sunt discutate în carte
- cum să se încheie un acord privind evaluarea;
- Care sunt drepturile și obligațiile de evaluare a clientului;
- care este un raport de contract și de evaluare;
- modul în care evaluarea în cadrul unei proceduri judiciare;
- modul de evaluare a proprietății moștenite;
- în special evaluarea pagubelor;
- ce calificare se aplică cerințele evaluatorului, care sunt drepturile și obligațiile sale.