Vânzarea proprietarului apartamentului la altul se realizează prin norme speciale care necesită respectarea formalităților speciale. Statutul juridic de proprietate comună presupune înregistrarea obligatorie de opinii ale celorlalți acționari asupra transferului sediului, cu excepția cazului în anumite cazuri.
Statutul juridic al proprietarului cotei în apartament
- un contract de vânzare de acțiuni, în orice caz, trebuie autentificată notarial;
- estrangement necompensată obligă vânzătorul să notifice în prealabil celorlalți acționari, care au dreptul preferențial de a cumpăra;
- înstrăinarea gratuită a unei acțiuni nu necesită consimțământul celorlalți proprietari.
Astfel, orice acord cu privire la ordinul comun-proprietate va fi obligat să certifice în biroul notarial și vânzarea - este necesar să se respecte procedura de informare ceilalți proprietari de proprietate. Această procedură se aplică pentru fiecare părtașă, indiferent de gradul de achiziție și bazele sale.
Instrucțiuni pas cu pas pentru vânzarea de acțiuni ale spațiilor
Pentru a începe procesul de vânzare a proprietarului social trebuie să determine prețul și termenii tranzacției, deoarece aceasta va afecta în mod direct ulterioare formalitățile.
Determinarea condițiilor contractului de vânzare are loc între vânzător și cumpărător, ceilalți proprietari ai acțiunilor nu au voie să afecteze procesul de negocieri.
Prima etapă. Definirea termenilor tranzacției dintre vânzător și cumpărător
Pentru tranzacția părțile vor trebui să ajungă la un acord în următoarele condiții:
- obiectul contractului - ponderea dreptului comun în camera de zi (este necesar să se descrie nu numai caracteristicile legale și mărimea cotei, dar, de asemenea, să se stabilească detaliile proprietății în detaliu);
- Prețul contractului și condițiile de plată - indică suma totală pe care vânzătorul va primi o parte din înstrăinat și procedura de primire a fondurilor;
- Alți termeni ai tranzactiei, pentru care contractorii au ajuns la un acord.
Este aceste condiții vor fi utilizate, care fac obiectul procedurii de aprobare ulterioară a vânzării cu alți investitori imobiliari.
Cea de a doua etapă. Notificarea proprietarilor de a vinde acțiuni
Oportunitatea de a vinde un pachet în condițiile stabilite în contract depinde de respectarea procedurii de notificare celorlalți co-investitori, precum și rezultatul acestei proceduri. Încălcarea normelor privind notificarea obligatorie poate duce la invalidarea tranzacției la costum persoanei în cauză.
Notă în vânzarea de acțiuni trebuie să fie efectuate cu următoarele caracteristici:
- Fiecare deținător de drepturi comune de proprietate în apartament trebuie să fie notificat cu condițiile detaliate de vânzare, inclusiv prețul contractului;
- o astfel de notificare ar trebui să fie trimise, chiar și în cazul în care cumpărătorul în temeiul contractului efectuate de către unul dintre proprietarii de acțiuni;
- în termenul specificat în notificare, dar nu mai târziu de o lună de la data primirii sale, proprietarii altor acțiuni au dreptul de preempțiune.
Acorde o atenție! Acest document nu trebuie să specifice datele cumpărătorului, deoarece nu are nici o valoare juridică.
Acest document se eliberează la primirea sau pot fi trimise prin poștă cu confirmare de primire. Vânzătorul trebuie să dețină un astfel de document pentru prezentare în cazul unor eventuale litigii.
Primirea unei notificări oferă fiecare co-proprietar al dreptului de a achiziționa o parte dintr-o eliminare în aceleași condiții care au fost specificate în contract. În acest caz, după prezentarea documentului vânzătorul nu are dreptul de a modifica termenii de vânzare într-un mod mare.
După pronunțarea avizului de ceilalți acționari au o lună să-și exprime atitudinea lor față de tranzacție viitoare. În acest caz, pot să apară următoarele scenarii:
- în această perioadă, nici unul dintre co-proprietari nu exprimă o opinie și nu răspunde la notificarea - tranzacția ar putea avea loc în condițiile specificate în contract;
- co-proprietarii pot răspunde direct de eșecul dreptului de preempțiune de a achiziționa o cotă - o tranzacție poate avea loc imediat după refuzul oficial;
- unul sau mai mulți acționari pot exercita dreptul de a solicita și de a intra într-un contract de vânzare cu ei - în acest caz, tranzacția inițială nu poate avea loc, înstrăinarea va fi în favoarea unuia dintre proprietari.
Acorde o atenție! Absența unui răspuns după o lună, precum și o expresie formală a respingerii de preempțiune, permite vânzătorului să realizeze afacere este numai în acele condiții care sunt specificate în notificare.
Dacă în urma examinării notificării vânzătorului reduce prețul contractului sau a schimba celelalte condiții esențiale ale tranzacției, va trebui să re-efectueze întreaga procedură. Dacă această condiție nu este îndeplinită, tranzacția poate fi invalidate.
Consimțământul pentru achiziționarea de acțiuni preferențiale pot exprima mai multe persoane. În acest caz, fiecare dintre ele are dreptul de a primi o parte din cota alienate.
A treia etapă. Notarială a contractului
Legea prevede că orice dispoziție de acțiuni trebuie să fie însoțită de contractul notarial. Fără această cerință nu va fi posibil să se înregistreze tranzacția în organele Rosreestra.
Pentru a îndeplini această obligație, vânzătorul și cumpărătorul trebuie să meargă la orice birou notarial. În prezența condițiile lor de verificare notariala a tranzacției, precum și respectarea cerinței de notificare a altor împărtășeau.
Pe baza verificării documentelor certifică notar cu semnătura și sigiliul contractului de vânzare, și va face informații despre acest fapt în registrul actelor notariale. După comiterea de date, părțile pot aplica pentru înregistrarea de stat a transferului de proprietate.
A patra etapă. operațiunile de înregistrare de stat
Transferul de proprietate pentru a partaja un apartament poate avea loc numai după înregistrarea tranzacției și introducând informațiile din USRRE. În acest scop, cumpărătorul și vânzătorul cota trebuie să contacteze una dintre următoarele agenții:
- instituție Rosreestra;
- Centrul Multifuncțional.
- contract de vânzare de acțiuni cu o marcă de notar;
- pașaport cadastru în incinta;
- consimțământul soțului al vânzătorului, în cazul în care cota a fost dobândită în perioada de relații familiale;
- informeze pe toți acționarii cu privire la vânzarea viitoare;
- negarea oficială a dreptului de preempțiune pentru a achiziționa o cotă;
- pașapoarte obișnuite părți la tranzacție.
În plus față de apel personal, părțile pot efectua toate formalitățile prin intermediul unui reprezentant. Pentru a face acest lucru, emite formularul de autorizare.
După înregistrarea evenimentelor, informații cu privire la transferul de proprietate a unei acțiuni se înscrie în USRRE, iar contractul de vânzare a pus marca de înregistrare. Părțile vor fi livrate următoarele documente:
- extras din USRRE, afirmarea dreptului social al noului proprietar al bunului;
- pașaportul cadastral la obiect;
- a înregistrat contract de vânzare.
Din acest moment tranzacția are loc, precum și dreptul de proprietate - înregistrate.
Consecințele juridice ale vânzării de acțiuni în apartament
După înregistrarea tranzacției în Rosreestra noul proprietar este întregul complex de drepturi și obligații în ceea ce privește facilitatea rezidențiale, ca și alți proprietari. În plus față de dreptul de proprietate a unei acțiuni, în același timp, a dobândit dreptul la o parte din proprietatea comună a apartamentului. În acest caz, utilizarea în comun de locuințe nu ar trebui să încalce drepturile și interesele legitime ale altor proprietari.
Vânzătorul va fi obligat să deconteze datoria fiscală, după primirea veniturilor din vânzarea de acțiuni. În acest scop, ar trebui să fie luate în considerare următoarele fapte:
- în cazul în care dreptul de proprietate asupra acțiunilor a durat mai mult de trei ani, impozitul pe venitul personal nu se plătește;
- în cazul în care un astfel de termen de cel mult trei ani, impozitul pe venit este plătit la rata de 13%, în cazul în care a primit din valoarea tranzacției depășește prețul de achiziție a cotei;
- atunci când obligația de a plăti impozit vânzătorul poate utiliza proprietatea minus autoritățile fiscale.
Pentru noul proprietar al cotei, în același timp, există obligația de a plăti impozit pe proprietatea persoanelor fizice, care vor fi calculate pe baza valorii cadastrală a obiectului. În plus, proprietarul va fi obligat să plătească contribuții pentru repararea unui bloc de apartamente, în care se află apartamentul.